心理的瑕疵とは？売却価格・告知義務・対処法をやさしく解説！｜不動産売却コラム

トップページ
不動産売却コラム
心理的瑕疵とは？売却価格・告知義務・対処法をやさしく解説！

不動産売却コラム

result

＜コラムの一覧へ戻る

心理的瑕疵とは？売却価格・告知義務・対処法をやさしく解説！

2025-06-16

不動産売却査定

心理的瑕疵とは

心理的瑕疵があると売却価格はどれくらい下がる？

心理的瑕疵を告知しないとどうなる？

心理的瑕疵物件を売却する際の注意点

5
1. ①売買仲介｜高く売りたい方におすすめ
2. ②買い取り｜早く確実に売りたい方におすすめ

まとめ

「事故物件＝人が亡くなった家」というイメージを持っている方も多いでしょう。しかし、実際は過去のトラブルや事件・事故の有無によっても「心理的瑕疵物件」とみなされることがあります。

近年では、20〜40代の比較的若い世代の方でも、ライフスタイルの変化に合わせてマイホームの売却を検討するケースが増えています。ただ、不動産売却の経験がない方のなかには、心理的瑕疵について正しく理解できていない方も少なくありません。

本記事では、心理的瑕疵とは何かを分かりやすく説明しながら、売却価格への影響や告知義務について詳しく解説します。トラブルを避け、納得のいく売却を進めるためのヒントとなる内容となっていますので、ぜひ参考にしてください。

1. 心理的瑕疵とは

心理的瑕疵（しんりてきかし）とは、物件自体に明らかな欠陥はないものの、買い主が心理的に気になるような事情がある物件のことです。

例えば、次のような物件は、心理的瑕疵に該当します。

・過去に室内での自殺や他殺、事故死など人の死に関する事件や出来事があった
・孤独死があった
・火災や犯罪に関連するトラブルがあった
・近隣に暴力団事務所がある
・過去に重大なクレームがあった

上記のような事実があると、買い主が不安を感じて購入をためらったり、価格交渉に悪い影響が出たりしやすくなります。

一方で、建物の構造上の問題や雨漏り・シロアリ被害など、実際の生活や安全性に影響する欠陥は「物理的瑕疵」であり、心理的瑕疵とは区別されます。

中古物件の売却は、ハウスウェルに相談しませんか？お問い合わせはこちら

2. 心理的瑕疵があると売却価格はどれくらい下がる？

心理的瑕疵がある物件は、買い手から敬遠されやすいため、売却価格にも影響が出るケースがほとんどです。一般的に、市場価格の50〜90％程度で取引されることが多いとされています。

また、心理的瑕疵の原因によって、売却価格は次のように変動する傾向があります。

・室内での孤独死（死後発見が早い）：10〜20％減
・自殺や事件性のある死亡：30〜50％減
・火災や殺人などの重大な事故：50％以上減

上記のような瑕疵の理由だけでなく、いつ起こった事故・事件なのかも重要なポイントです。数年以上前の出来事であれば、買い手の心理的抵抗が軽減されるため、価格への影響が小さくなるケースも少なくありません。

ただし、ここで紹介した価格はあくまでも目安に過ぎず、物件の立地や築年数、清掃・リフォームの有無などによっても大きく変動します。そのため、心理的瑕疵があるからといって一概に「大幅に値下げをしなければならない」と決めつけずに、複数の不動産会社に相談しながら適切な売却価格を設定することが大切です。

3. 心理的瑕疵を告知しないとどうなる？

心理的瑕疵は目に見えないぶん対応が難しく、「どこまで伝えるべきか」「いつまで伝える必要があるのか」などと迷う方も多いでしょう。

「言わなければバレないのでは？」と考える方もいるかもしれません。しかし、心理的瑕疵に関する情報を正しく伝えなかった場合、思わぬトラブルに発展する恐れがあるため注意が必要です。

①心理的瑕疵には告知義務がある

心理的瑕疵のある物件を売却する際には、買い主に対して事実を正しく伝える「告知義務」があります。

心理的瑕疵の告知義務については、宅地建物取引業法により定められており、不動産取引において「買い主が購入の判断をする上で重要な情報」は原則として開示しなければなりません。

また、国土交通省が2021年に策定した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、次のようなケースにおいて原則として告知が必要と定められています。

・室内での自殺や他殺などの事故死
・死後の発見が遅れ、室内に腐敗や異臭があった孤独死

明確な病気による自然死や老衰による死亡などについては、原則として告知義務はないとされていますが、室内の状況や遺体の発見状況によっては例外となる場合もあります。

とはいえ、実際の判断はケースごとに異なるため、「どのように伝えるべきか迷う」と感じたら、不動産会社や法律の専門家に相談することが大切です。

②告知を怠った場合に起こり得るトラブルとは？

心理的瑕疵のある事実を買い主にきちんと伝えなかった場合、売り主は法的な責任を問われる恐れがあります。

契約の解除・取り消し	重要な事実を告げなかったことで、買い主が「契約に同意する意思を失った」とみなされ、契約そのものが無効となる
損害賠償請求	心理的瑕疵を知らされずに購入したことで、買い主が精神的・金銭的損害を受けたと判断された際に、慰謝料や損失補填を求める訴訟を起こされる
契約不適合責任	売買契約書に記載された内容と実際の物件に「不適合」があると判断された場合、売り主が責任を負う義務がある

心理的瑕疵を含め、買い主に対して告知すべき内容の伝達を怠ると、上記のような責任が課せられることになります。「何から始めればいいか分からない」「売れるかどうか不安」と感じている方は、まずは無料相談でお気軽にお問い合わせください。

③トラブルを防ぐには「書面での記録」が基本

心理的瑕疵に関する説明は、口頭だけで済ませるのではなく、売買契約書や重要事項説明書など法的効力のある書面に明記しておくことが重要です。

仲介を依頼する不動産会社や買い主との認識のズレを防ぐため、さらには売り主自身を守るためにも、書面での手続きや取り引きを徹底していきましょう。

中古物件をより高値で売却したい方は、ハウスウェルにお任せください！お問い合わせはこちら

4. 心理的瑕疵物件を売却する際の注意点

心理的瑕疵があるからといって、必ずしも売却が難しくなるとは限りません。売り主が適切に対処することで、買い主に安心感を与え、スムーズな売却につながるケースもあります。

次の3つのポイントを意識しておくと、スムーズな売却につながるでしょう。

・事前に物件の状況や経緯を整理しておく
・売却前に複数社に査定を依頼し、価格の目安を把握する
・内覧時の印象を良くする工夫をする
・経験豊富な不動産会社としっかり連携をとる

まず、売却前には「物件でどのような出来事があったのか」「いつ起こったのか」「その後どのように対応したか」などの正確な情報を整理してください。心理的瑕疵は目に見えないため、売却時に客観的な事実を説明することで、買い主からの信頼を得られるでしょう。

次に、査定を依頼する際には、売却予定の物件に心理的瑕疵があることを正直に伝えた上で、複数の不動産会社から見積もりを取りましょう。心理的要因がどの程度価格に反映されるかを把握できれば、無理な値下げや売却戦略の失敗を避けることにもつながります。

また、内覧を予定している場合は、できるだけ室内の印象を良くすることも大切なポイントです。部屋を明るく見せる照明に変えたり、アロマや消臭で空間の清潔感を高めたりなど、ちょっとした工夫で良い印象を与えられます。買い主が「ここに住みたい」と思えるような演出ができると、心理的な不安を和らげるはずです。

そして、心理的瑕疵がある物件の売却には、経験豊富な不動産会社のサポートが欠かせません。物件の特性を正しく理解し、買い主に伝えるべき情報の整理や告知内容のタイミングなどについて専門家のアドバイスを受けながら、売却活動を進めることが大切です。

売却時のトラブルを未然に防ぎ、安心して売却を完了させるためにも、信頼できる不動産会社を見つけましょう。

5. 心理的瑕疵物件におすすめの売却方法

心理的瑕疵がある物件の主な売却方法は、次のとおりです。

・売買仲介を利用して売却する
・買取業者に買い取ってもらう

それぞれの売却方法について詳しくみていきましょう。

①売買仲介｜高く売りたい方におすすめ

不動産会社に仲介を依頼し、一般の購入希望者を探して売却する方法です。

売買仲介の場合は高値で売却できる可能性もあるため、時間に余裕がある方におすすめです。ただし、不動産会社によっては、心理的瑕疵の物件を取り扱わないケースも少なくありません。対応の可否や過去の実績を確認した上で依頼先を選びましょう。

②買い取り｜早く確実に売りたい方におすすめ

買い取りとは、不動産会社や専門の買取業者に直接買い取ってもらう方法です。

売却価格は売買仲介の相場よりも70〜80％と低くなりがちですが、短期間で現金化できる上、内覧や買い主との交渉も必要ありません。「できるだけ早く手放したい」「手間をかけずに売りたい」と考える方におすすめの方法です。

6. まとめ

心理的瑕疵がある物件の売却には、不安や戸惑いを感じる方も多いかもしれません。しかし、必要な知識を持って適切な対策を行えば、納得のいく形で売却を進めることは十分可能です。

また、査定や内覧時の工夫、信頼できる不動産会社との連携が、スムーズな売却につながるでしょう。

埼玉県を中心に中古物件の売却をサポートする「ハウスウェル」は、心理的瑕疵物件の売却実績も豊富な不動産会社です。物件の状態やお客様のご希望に応じて、最適な売却プランをご提案いたします。

「何から始めればいいか分からない」「売却できるか不安」とお感じの方は、まずはお気軽に無料相談をご利用ください。

信頼できる不動産会社をお探しの方は、ハウスウェルにお任せください！ぜひご覧ください

不動産の価格を知りたい・売却を依頼したい

無料売却査定を依頼する

分からないことを相談したい・まずは資料が欲しい

無料まずはプロに相談をする

0120−2103−07