離婚時に相続で問題となるのが、ローン未完済の持ち家です。ローン規約上、簡単に売却できないローン残債のある家も、任意売却ならば売却できます。
結論から言えば、離婚時の任意売却はおすすめな手段です。
そこで今回は、離婚時に任意売却で家を処分した方がいい理由を、任意売却のメリット・デメリットからお伝えします！
1. 任意売却の3つのメリット
なぜ離婚時に任意売却がおすすめなのか、まずは任意売却で得られる3つのメリットについて解説します。
①高値がつく可能性が高い
離婚時にローンが残った家をそのままにしておくことで最も懸念されるのは、ローン支払いが滞った時です。離婚後、養育費名目で夫が住宅ローンを支払い、妻と子が家に住み続けるケースが見られます。
しかし、このケースで一番怖いのが、「夫が住宅ローンを支払えなくなった時」です。この場合、最終的には競売という形で家が売却され、その売買代金がローン残債に充てられることになります。
ここで注意してほしいのが、「競売」という売却方法です。競売はローン会社にとってローン残債を早期売却できるメリットがありますが、その反面、ローン契約者には下記のデメリットがあります。
・一般的に任意売却よりも売却価格が低い
・引っ越し代が出ないケースが多い
特に売買代金はローン残債に充てられるため、その額面次第ではローン残債が残ることにもなりかねません。
任意売却ならば競売よりも高く売却できる可能性がありますし、話し合いにより引っ越し代を得ることも可能です。となれば、できるだけ高く売却できる任意売却の方がメリットが高いのは言うまでもありませんよね。
②自己資金0円で売却可能
競売時には下記諸経費が発生しますが、これら全てはローン契約者の自己負担になります。
・広告などの費用
・調査手数料
・不動産鑑定料
・売却手数料
これらの費用は売買代金から差し引かれるわけではありません。しかし、任意売却ならば売買代金からの清算が可能です。自己資金0円で売却することができるのは、売り手にとっても大きなメリットですよね。
③離婚後トラブルを最小限に
ローン残債がある家を残していると、先にお話した「ローン支払いが滞った時」のように、離婚後トラブルを引き起こす種になりかねません。
また、あなたが下記のようにローンの保証人という立場であるなら、問題は更に深刻化します。
連帯保証人：債務者を保証
連帯債務者：主債務者と連帯して同じ債務を負う
ローン残債があり保証人のままでいると、主債務者である夫が滞納した場合、あなたに支払責任が求められることになります。そのため、離婚を機に保証人を外れたいと考えることでしょう。
しかし、ローン残債のある家を残したままで保証人を抜けることは困難です。無理に近いと言ったほうが正しいでしょう。
そんなトラブルを避けるためにも、ローン残債のある家は離婚時に任意売却で処分すべきなのです。
2. 任意売却にはデメリットも？
離婚時には任意売却で家を処分することをおすすめしますが、任意売却にデメリットが無いわけではありません。
それでは、どんなデメリットがあるのかを見ていきましょう。
①必ず売却できるとは限らない
まず理解しておいてほしいのは、任意売却しても必ず家が処分できるわけではないということ。これは、普通に家を売却に出しても簡単に買い手が見つからないのと同じです。
そして、任意売却が認められるのは、ローン滞納後から3～12ヵ月が目安とされています。これを過ぎると競売にかけられることになります。
任意売却は期間限定の措置であることを覚えておきましょう。つまり、売却にあたり、腕の良い不動産会社をパートナーにつけられるかどうかは、非常に重要なのです。
②ローン残債がなくなるとは限らない
任意売却で家が売却できたとしても、その売買代金でローン残債が完済できるとは限りません。
足りない分は、下記いずれかの方法で支払う必要があります。
・不足分を自己資金で補って完済する
・不足分を任意売却後も継続して仕払う
③ブラックリスト扱いになる！？
「任意売却するとブラックリスト扱いになる」と聞いたことがある人は多いでしょう。しかし、これは少々誤解がある言い回しです。
ブラックリストは個人信用情報において支払状況に問題がある人を指す言葉ですが、通常は支払いが3ヵ月以上滞納した人が対象となります。
つまり、ローン支払いを3ヵ月以上滞納し、任意売却に踏み切った場合のみ、ブラックリスト扱いとなるわけです。ローン滞納がなく、離婚を理由に任意売却するのであればブラックリスト扱いにはなりません。
また、主債務者が支払えず、連帯保証人・連帯債務者も支払えない場合は、連帯債務者・連帯債務者もブラックリスト入りとなることにも注意しましょう。
3. 任意売却におすすめなタイミングは「離婚前」！
離婚後のトラブルを避けるため、ローン残債がある家は離婚時に任意売却で処分しておくのがおすすめです。その理由は、離婚後の家に関するトラブルを避けられることに尽きるでしょう。
それでは、離婚時にローン残債がある家をそのままにした時、離婚後に起こりうる主なトラブルを任意整理でどう回避できるのかを確認しておきましょう。
①離婚後のローン負担を軽減できる
ここまで何度も出てきましたが、ローン残債がある家をそのままにしておく最大の懸念事項は、ローン滞納時のトラブルです。
しかし、離婚時に任意売却で家を処分してローン返済に充てておけば、完済できなくても、離婚後のローン支払いはグンと楽になります。ローン返済が苦しくなって滞納するという事態も避けられるため、滞納時トラブルを回避・軽減することが可能です。
また、支払いトラブルを避けられれば、離婚後に会いたくない相手とやり取りする必要もありませんよね。
②家の複雑な権利関係を清算できる
もう一つ懸念されるのが、相続問題です。離婚時にローン残債がある家をそのままにして、母と子が住み続け、夫がローン完済したとしましょう。その後、夫は再婚して新しい子供をもうけた場合、大きなトラブルに発展することになります。
住宅ローン債務者であり、家の名義人、つまり所有者である元夫が死亡すると、下記に相続権が生じます。
・元妻との子供
・再婚した妻の子供
つまり、元夫の死亡に伴い、再婚相手の子供に家の権利分を相続させなければならなくなるのです。その時、元妻と子供に相続分に当たる金銭を支払うことができなければ、家を売却して相続分に充てるしかなくなります。
離婚時には考えてもいないでしょうが、離婚後の再婚によってこのような複雑な権利問題が生じることになるのです。
このトラブルは、避ける手立てがあります。それは、ローン完済後に家の名義人を変更して、所有者を元夫から変更しておけばいいだけ。
しかし、こんなことになるとは夢にも思わず、家の名義をそのままにしているケースが多く見られるのです。
4. まとめ
離婚時の相続問題は簡単ではありません。その中でも特に、ローン残債がある家の処理対応は難しい問題です。
離婚後のトラブルを避けるためにも、信頼の置ける不動産会社とともに任意売却を検討し、お互い遺恨の残らない結果を目指しましょう。
離婚で家の売却をお考えならハウスウェルへ！ぜひご覧ください
0120−2103−07
