転勤時、持ち家はどうする？〜「売却」「貸し出し」どちらがお得か～｜不動産売却コラム

転勤時におすすめな持ち家の選択肢
転勤時に持ち家をどうするかは重大な判断が必要になりますが、最終的には下記3つのいずれかを選択することになるでしょう。

・空き家のままにしておく
・売却する
・貸し出す

それでは、あなたにとってどの選択肢が一番おすすめなのかを、確認していきましょう。

◎空き家のままにしておくのがおすすめな人◎

転勤しても戻ってくることが決まっているなら、売却する必要はないでしょう。まず、おすすめなのが貸し出しです。

しかし、1,2年ほどの短期間では、借り手はなかなか見つかりません。短期転勤ならば、あれこれ考えずに、空き家のまま維持するのが一番得策と言えるかもしれません。

◎売却するのがおすすめな人◎

「一度転勤に出されると、戻ってくるのは難しい」
「戻ってこれても定年前だろう」
このように転勤が長期に渡る人は、売却が最善な選択になるでしょう。

空き家のままだと、住宅ローンや各種税金の支払いを支払い続けなければなりません。金銭的負担はクリアにして、新しい生活を送る方が合理的と言えます。

◎貸し出すのがおすすめな人◎

「転勤期間が長期に及ばない」
「3年ほどで戻ってこられる」

こんな人ならば、貸し出しがおすすめです。

もちろん、住んでいる家に愛着がない、気に入っていないなどの理由があれば売却もありですが、そうでないなら貸し出しが最善の選択肢になるでしょう。

しかし、貸し出し時は借家契約期間を決めた、「定期借家契約」を結ぶようにしてください。そうしないと、契約期間が終了しても借家人が出ていってくれないといったトラブルが発生する恐れがあります。

こんなトラブルを未然に防ぐためにも、まずは不動産会社等の専門家に相談するのがおすすめです。

2. 「空き家」にしておくメリット・デメリット

転勤時に空き家にしておくメリットとデメリット
ここからは、「空き家」「売却」「貸し出し」のメリット・デメリットについて解説します。あなたの判断が本当に正しいのかを再確認してください。

メリット①いつでも好きな時に戻れる

空き家にしておくことで得られる最大のメリットは、いつでも好きな時に戻れる点です。長期休暇の帰省や、突然のリターン転勤でも、気兼ねなく自分の家に戻ることができます。

メリット②他人に貸さないので安心感がある

いくらお金をもらっていても、自分の家に他人が住んでいるのは心地のいいものではありません。貸出中に壊されたり、汚されたりすることもあるでしょう。

そんな心配をしないですむのは、大きな安心感に繋がるでしょう。

デメリット①住宅ローンと家賃の二重払い

空き家のまま転勤すると、住宅ローンと新居家賃の二重払いになってしまいます。勤務先から住宅補助は出るでしょうが、その金額で補うのは難しいのが実情です。

デメリット②管理が必要になる

家は、人が住んでいないと傷むのが早くなります。また、不審者に狙われ、居つかれてしまう危険性もあるでしょう。

これらを防止するためには、有料での家の管理者が必要不可欠になります。管理費は大きなデメリットになりますが、安心したいなら管理者雇用は必要不可欠でしょう。

3.「売却」した時のメリット・デメリット

転勤時に売却するメリットとデメリット

メリット①まとまったお金を一度に得ることができる

売却の一番のメリットは、まとまったお金を一度に得られる点です。そのお金でローン残債を完済すれば、転居先でローン支払いの心配をする必要もありません。転勤先で新居購入もできるでしょう。

しかし、ローン支払い中の家を売却するには、ローン残債を完済しなければなりません。上手くローン残債を処理するためにも、必ず不動産業者等の専門家に相談するようにしてください。

メリット②維持・管理費の支払いから逃れられる

また、維持・管理費や税金の支払いから逃れられるのも、大きなメリットです。

持ち家を維持したままだと、下記の維持・管理費の支払い続けなければなりません。

・税金（固定資産税、都市計画税）
・都市計画税
・修繕費用
・保険費用（地震保険、火災保険）

この支出は年間トータルで約40万円にも上ります。このコストをカットできるなら、検討しない手はありませんよね。

デメリット①オーバーローンのおそれがある

オーバーローンとは、持ち家の売却額がローン残債よりも少ないケースを言います。この場合、不足分をローン完済に充てることになるため、売却したくても売却できない人も出てくるでしょう。

できるだけ高額で売却するためにも、売却実績の高い不動産業者に相談するようにしてください。

デメリット②売却まで時間がかかる場合がある

戸建てで言えば、売却までにかかる一般的な期間は3ヶ月から1年ほどです。売却するまでは住んでいた時と同じように、維持・管理費を支払うことになります。

また、売りに出したからといって必ず買い手が見つかるとは限りません。長期間売却できなかったり、売出価格を下げなければ買い手が見つからないなど、思うように行かないこともあるでしょう。

そんな目に合わないためにも、売却実績の高い不動産業者を見つけることが重要になってくるのです。

4. 「貸し出した」時のメリット・デメリット

転勤時に持ち家を貸し出すメリットとデメリット

メリット①家賃収益が得られる

家賃収益が得られれば、それを住宅ローン返済に充てることができます。そうなれば、新居との二重払いを心配する必要もありません。

持ち家の評価によっては、住宅ローンの返済額以上の収益を得られる可能性もあるでしょう。

メリット②持ち家の老朽化を防げる

家は空き家にすると、人が住んでいる時よりも早く傷み、老朽化が進みます。しかし、貸し出して人が住めば、老朽化を阻止することが可能です。

これは持ち主にとって大きなメリットであり、大きな安心感が得られるでしょう。

デメリット①空き家リスクがある

貸し出しで一番怖いのは空き家リスクです。貸し出したからといって、必ず借り主が現れるとは限りません。また、借り主が途切れないとも限らないのです。

特に立地条件が良くない場合は、この空き家リスクは高くなります。できるだけ、入居実績の高い管理会社に管理を依頼することをおすすめします。

デメリット②住宅ローン違反に問われる危険性がある

そもそも住宅ローンは、契約者が居住目的のために組むローン契約です。そのため、貸し出して他の第三者が居住すると、住宅ローンの規約違反に該当する恐れがあります。

住宅ローン支払いが滞らなければ、咎められることはないようですが、事前にローン会社に事情を説明しておいた方が間違いないでしょう。

5. 売るか貸すかで迷った時の判断ポイント

転勤時のおすすめポイント
ここまで転勤時の持ち家の対処方法をお伝えしましたが、それでも売るか貸すかで迷う人もいるでしょう。ここでは、その時の判断基準となるポイントをいくつか紹介します。

◎将来、戻ってくる予定があるかどうか◎

まず、一番肝心なのは、将来戻ってくる予定があるかどうかです。下記に該当するなら、今後の生活を優先させて売却した方が無難でしょう。

・未定
・何十年も先
・戻る予定はない

◎長期的な収支でメリットがある方を選ぶ◎

戻ってこないとしても、持ち家に不動産価値があるのなら、貸し出して高い家賃収益を得られる可能性もあります。

まずは、長期的にいくらの家賃収益を見込めるのかをシミュレーションし、現状の売却額と比較して、メリットが高い方を選びましょう。

ただし、素人考えで判断するのは危険です。長期的な家賃収益は専門家の意見も取り入れて、正確な情報を元に、正しい判断をするようにしてください。

◎手持ち資金と相談する◎

貸し出すとなれば、先程お伝えした空き家リスクは否めません。

借り主が現れない時は、手持ち資金で維持・管理費をまかなうことになります。その時に対応できるだけの手持ち資金が用意できるかが重要です。

これは忘れず念頭に置いておきましょう。

6. 短期間でお得に持ち家を売却するなら専門家に相談を！

転勤時の売却を専門家に相談する
会社員ならば、いつ何時転勤になるとも限りません。その時にどの選択肢を選ぶにしても、専門家の存在は重要です。

最善の方法を選ぶためにも、信頼できる専門家へ相談することをおすすめします。

7. まとめ

転勤時に持ち家をどうするかまとめ
今回は転勤時の持ち家の対処方法として、下記3つの方法を紹介しました。

・空き家のまま
・売却
・貸し出し

おそらく、あなたもこの3つのいずれかで、対応することになるでしょう。

しかし、どうするか迷った時は、必ず専門家の意見を取り入れてください。そうすれば、思いもしなかったいい方法が見つかる可能性もあります。最善策を取るためには、専門家の力を借りた方が確実です。

転勤でこの問題に直面した場合、早急に専門家へ相談することをおすすめします。
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