離婚時に住宅ローン残債がある場合の対処法は、「どのパターンに当てはまるか」を考えましょう！この記事では、離婚時に確認すべきことやトラブルを避けるためのポイントをご紹介します。
現在離婚を検討されている方の中には、「自宅の住宅ローン残債がある場合はどのようにすればいいのだろう？」と悩んでいる方も多いのではないでしょうか。不動産は大きな金額の取引であるため、売ろうと考えてもすぐに売れるものではありません。
売らずに配偶者が住む場合には名義変更はどうすればいいのか？住宅ローンの支払い義務は誰にあるのか？と疑問はたくさんあるでしょう。これから、離婚時に住宅ローン残債がある場合の対処法をパターン別に解説します。
1. 離婚時に確認すべき4つの点
離婚時には、不動産の処分方法を決める前に確認すべき4つの点があります。
①不動産の名義
②住宅ローンの名義・残債
③現在の不動産価格
④財産分与の方法
確認を怠ると後々トラブルに発展するおそれがあるため、必ず確認しましょう。
①不動産の名義
だれが不動産を所有しているのかを確認しましょう。不動産は所有者でなければ売却できません。
・夫婦のどちらかが所有している単独名義
・夫婦2人で所有している共有名義
共有名義の場合は、夫婦2人の同意がなければ売却できません。まずは不動産の名義を確認し、夫婦どちらに処分の権限があるのかを確認しましょう。
不動産の名義は、不動産の権利証（登記識別情報）もしくは、法務局で取得できる登記簿謄本で確認できます。
②住宅ローンの名義・残債
住宅ローンの名義と残債を確認しましょう。
住宅ローンの名義では、住宅ローンの支払い義務がだれにあるのかを確認できます。よくある住宅ローンの借り方は大きく分けて4つです。
1. 夫が債務者
2. 夫が債務者、妻が連帯保証人（またはその逆）
3. 夫が主債務者、妻が連帯債務者（またはその逆）
4. 夫婦互いに連帯債務、もしくは連帯保証人
住宅ローンの名義は、契約時の「金銭消費貸借契約書」や、借入をしている金融機関に問い合わせることで確認できます。
併せて、住宅ローンの残債を確認しましょう。住宅ローンが残りいくらかを明確にすることで、今後の不動産の処分方法が変わってきます。
住宅ローンの残債は、金融機関から送られてくる「返済予定表」や、金融機関へ問い合わせることで確認できます。
③現在の不動産価格
住宅ローン残債の確認が取れ次第、不動産会社へ査定を依頼し、現在の不動産価格を確認しましょう。
住宅ローンの残債と現在の不動産価格を知ることで、売却できるのか、できないのかがわかります。
・住宅ローンの残債が、売却価格を上回る場合……「オーバーローン」
・住宅ローンの残債が、売却価格を下回る場合……「アンダーローン」
不動産は売却時に、住宅ローンを一括返済できなければ売却できません。
オーバーローンの場合、預貯金などを加えて住宅ローンを完済できれば問題ありませんが、預貯金などを含めても完済できない場合は、売却できないのです。
査定を依頼する際には、必ず複数社に依頼しましょう。なぜなら、1社の査定だけでは、その査定が高いのか安いかがわからないためです。複数社に依頼することで、不動産の相場価格がわかります。
一括査定サイトを通して依頼することで、簡単に複数社に依頼できますよ。
④財産分与の方法
不動産をどのように分けるかを夫婦で話し合いましょう。
不動産は現金と違い、2つに分けられるものではありません。そのため、今後の利用方法などを踏まえて検討する必要があります。
・売却する
・どちらかが住み続ける
・どちらかが持分を買い取る
・代償金を支払う（片方が不動産を所有し、不動産価格の半分を相手方に支払う）
不動産は価格が大きいだけでなく、権利関係も複雑です。専門知識が必要なため、トラブルを回避するためにも弁護士や専門家を入れて話し合うのがおすすめです。
2. 残債がある場合の対処法
住宅ローン残債がある場合の対処法は大きく分けて3つです。
①売却する
②名義人が住む
③非名義人が住む
それぞれ解説します。
①売却する
アンダーローンの場合は問題なく売却できます。住宅ローンを完済したうえで手残り資金がある場合は、夫婦で折半するなど分け方を考えましょう。
オーバーローンの場合でも、預貯金などを加えて住宅ローンを完済できれば売却できます。しかし、預貯金を含めても完済できないのでれば、通常の売却はできません。住宅ローンを完済できない場合は、「任意売却」という売却方法を検討しましょう。
任意売却とは、債権者（金融機関等）の同意を得て、住宅ローンを完済しない状態で売却する方法です。一般の売却と比較し「手間と時間」がかかるため、早い段階で不動産会社に相談しましょう。任意売却を専門に扱っている不動産会社もあります。
②名義人が住む
離婚後、住宅ローンの名義人が住み続けながら住宅ローンを返済するのであれば、問題はありません。持ち家のローンを自分で払い続けるため、最も一般的なパターンと言えるでしょう。
しかし完全な単独名義ではなく、名義人ではない方が連帯保証人として設定されている場合は注意が必要です。
「債務者が住宅ローンを支払う」と夫婦間で約束した場合であっても、債務者の返済が滞った際には、連帯保証人が支払わなければなりません。
連帯保証人になっている際の対処法は後述します。
③非名義人が住む
離婚後、非名義人が住み続け、名義人が養育費の代わりに住宅ローンを返済するケースもあるでしょう。しかし、住宅ローンの非名義人が住み続ける場合には注意が必要です。
名義人が住宅ローンを滞納し続けた場合、自宅が競売にかけられ、住んでいる非名義人が立ち退きしなければなりません。
名義人は他の場所に住んでいるため、生活が苦しくなった際には住宅ローンを滞納する危険性もあるでしょう。
住宅ローンの滞納に関する対策は後述します。
3. トラブルを避けるためのポイント4つ
不動産は大きな金額であるため、トラブルが発生した際には負担も計り知れません。
ここからはトラブルを避けるためのポイントを4つ紹介します。
①連帯保証人の変更手続き
②住宅ローンの名義変更、借り換え
③公正証書の作成
④専門家への相談
①連帯保証人の変更手続き
名義人の連帯保証人になっている場合、連帯保証人の変更を検討しましょう。
連帯保証人は、名義人が住宅ローンを滞納した際に返済義務を負ってしまいます。離婚したにもかかわらず、元配偶者に関わるリスクを負いたくないという方が多いでしょう。
名義人の親族などを新たな連帯保証人にすることで、リスクを回避できます。
②住宅ローンの名義変更、借り換え
住宅ローンの名義変更や借り換えも選択肢として検討しましょう。
非名義人が住み続ける場合、名義人が住宅ローンを滞納し競売になった際には立ち退きしなければなりません。立ち退きするリスクを回避するためには、名義人から非名義人へと名義変更する必要があります。
また、共有名義で住宅ローンを組んでいる場合は、住宅ローンの借り換えによって、実際に住み続ける方に住宅ローンをまとめる方法もあります。
しかしながら、どちらの方法も金融機関の了承が得られなければ前に進まないため、まずは金融機関に打診しましょう。
③公正証書の作成
離婚後のトラブルを回避するためには、公正証書を作成しましょう。
夫婦間での口約束だけではトラブルを回避できません。離婚協議書を公正証書にすることで、法的な拘束力をもつ証拠になります。公正証書は、全国の公証役場にて作成できます。
④専門家への相談
離婚時の不動産処分は専門家に相談しましょう。
離婚時には、互いの今後の生活や、住宅ローン、権利関係など様々なことを慎重に検討しなければなりません。場合によっては夫婦のみでは話し合いが進展しないこともあるでしょう。
弁護士や不動産業者、ファイナンシャルプランナーといった専門家に相談し、アドバイスを求めましょう。
4. まとめ
離婚時に住宅ローン残債がある場合の対処法をパターン別に解説しました。不動産は権利関係を明確にすることが何よりも大切です。その後、資産価値を把握することで、売却できるのかできないのかがわかり、自分たちの選択肢が絞られてくるでしょう。
不動産をトラブルなく扱うには専門知識が必要です。離婚時には将来の生活やお金のことなど様々なことを考えなければならないため、夫婦だけで解決するのは難しいでしょう。
困った際には専門家へ相談し、アドバイスを求めながら進めていきましょう。
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