住宅を査定する時のポイントとは　〜不動産会社はここを見ている！〜｜不動産売却コラム｜さいたま市・埼玉県の不動産売却はハウスウェル

マンションや一戸建てを売却する際、家はどのような基準で査定を行うのでしょうか。この記事では2種類の査定方法に加え、査定額を左右するポイント＝不動産会社がチェックする箇所を解説します。

査定を依頼する前に、ぜひチェックしてみてください！

 

1. そもそも「査定額」とは？

 

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査定の金額というものは、実際に物件を見て「3ヶ月前後で売却できる価格」を算出したものです。

これは「この価格であれば売れるだろう」という金額であり、提示された金額での売却が保証できるものではありません。

住宅の売却価格は、高すぎれば買い手がつきません。またあまりに安く設定しても、売主が損をするどころか、「この家には何かあるのか？」と、購入検討者に不安を抱かせてしまうことも……。

そのため、適切な売却価格設定がかなり重要となります。

適切な価格設定をするためにも、いい加減な不動産会社に依頼するのは絶対に避けたいところ。価格設定に失敗すれば売却そのものが失敗となってしまうため、信頼の置ける不動産会社に依頼できるよう努力しましょう！

 

2. 査定方法の種類は2つ！

 

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査定の方法については大きく分けて2種類あります。

 

①机上査定(簡易査定)

机上査定とは「簡易査定」とも呼ばれている方法で、不動産会社が実際に物件を見に行かずとも大体の査定額が算出できる方法です。

不動産会社によってどこを重要視しているかは異なりますが、路線価、築年数、物件の立地、土地の大きさ、周辺の相場、またマンションなら向いている方角、部屋の位置、階数などから物件の査定額を出します。

実際に物件を見ているわけではないので、価格の精度としては低いものと言えるでしょう。

「まだ明確に売却することは決定していないが、もし売ったとしたら大体いくらになるだろう」という方、また、なかなか訪問査定の時間が取れない方には向いている方法だと言えます。

 

②訪問査定(詳細査定)

訪問査定では実際に住宅を見て査定します。

近くにどんな施設があって、どんな人が住んでいるなどの周辺環境や、建物の劣化状態、また日当たりなど、実際に見なければわからないことを含めて査定を行います。

訪問査定は机上査定よりも精度が高く、実際に売却できる価格に近い金額を算出できます。

物件を売却することが明確に決まっており、手続きを早く進めたい方に向いている方法です。

 

3. 評価額が高くなるポイントは？

 

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不動産会社は、物件のどこを見て査定額を出すのでしょうか。これを知っておけば、訪問前の準備によって査定額アップを狙えることも。

築年数など自分ではどうしようもない点もありますが、その分どこに注意すれば良いかが見えてくるでしょう。

 

①築年数が新しい

家の査定時にまず重要になるのが「家の築年数」。新しい物件ほど査定の価格は高くなります。

住宅には「法定耐用年数」と言われる指標が建物の種類によって決められており、木造の住宅なら22年、鉄筋コンクリート造(RC造)なら47年と決められています。一戸建てを売却するならばとくに木造住宅に注意が必要です。

木造住宅は築15年を迎えると急激に価値が下がり、築年数が20年を超えていると上物の住宅の価値は0に近くなることが多いでしょう。

 

②家の内装が整っている

家の内装が整っていると建物の評価額は上がります。

たとえばフローリングや壁紙の劣化状況、使いやすい間取りになっているといった点は査定額が上がるポイントになります。

 

③生活に便利な設備がついている

キッチンやお風呂などの水回りの設備のグレードが高かったり、保存状態が良いと高評価につながります。

水回りの設備は生活をしていれば劣化してしまうため、日々のメンテナンスが重要です。

また、太陽光発電システムがついていたり、太陽光でお湯を沸かす太陽熱温水機がついていると査定の価格は高くなります。全館空調や床暖房設備も価格が上がるポイントです。

 

④土地が整形地である

土地付き一戸建てであれば土地も査定するポイントになります。土地の形状が広くて使いやすい形状(整形地)であれば、査定の価格は高くなります。

また、接道状況も大事。建築基準法上「4m以上ある公道に敷地の接点が2m以上接していなければならない」と決められていますので、これ以上の広さがあれば高評価になるでしょう。

公道に接している部分の土地を「間口」と言いますが、十分な間口があって、土地が（正方形に近い）長方形であれば査定の価格はアップします。

 

⑤生活の利便性が高い

周辺にある施設からの距離で査定額が上下します。

学校やスーパー、病院、駅などの施設から距離が近く、徒歩10分以内であれば利便性が高いと判断され、物件の評価は上がります。

 

4. 評価額が低くなるポイントは？

 

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①物件が古い

築年数が古く、木造住宅の法定耐用年数の22年以上経っていると建物の価格自体は0に近くなります。

その分査定の価格は下がり、土地の価格だけで決まることも。

 

②家の内装が劣化している

評価額が下がるケースとして、雨漏りやシロアリの被害を受けている住宅は、たとえ築年数が新しくても評価額は下がってしまいます。

天井部や屋根裏などの部分は雨漏りした跡がないか確認される部分になり、シロアリ被害は住宅の日当たりの悪い場所で起きやすいので注意しましょう。

 

③土地の状況が悪い

建築基準法が改正される前の状態で建てられた家では、現在の建築基準法と基準が異なっており、評価額がかなり下がるケースがあります。

たとえば接している道路の幅員が4m以内だと、接道状況が悪いとみなされ評価額は下がってしまいます。また、土地の形も間口が狭く奥が広いような土地だと、使い勝手が悪く評価は下がります。

 

5. 査定を依頼するときの注意点

 

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実際に住宅を売却する際には、複数の不動産会社に見積もりを取ることを強くおすすめします。

依頼する会社によって査定方法が微妙に異なるため、金額も変わってくるものです。平均値を知る、またあまりにも安い評価をされないためにも、いくつかの業者に依頼するのがベターです。

また、「ウチなら高額で売りますよ！」という業者には要注意！根拠もなく高すぎる金額を提示する会社は、媒介契約を取りたいがばかりに査定額を出してきて、実際に提示した金額から大きく下げた値段でしか売買できないということもあります。

まずはネットなどの一括査定や、複数社への机上査定（簡易査定）を利用して、査定額をつかみましょう。最低でも3社に依頼するのがおすすめです。

 

6. まとめ

 

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実際に不動産を売却するときには、売りたい価格から大きく離れることがあります。安すぎる金額を提示する会社もありますが、中には高すぎる金額を出してくる会社も。

査定を出してもらった後は、「なぜこの金額なのか」その根拠を尋ねてみてください。納得のいく回答をわかりやすくしてくれる不動産会社は、きっと良いパートナーになりえるでしょう。
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