不動産投資や相続を行う上で「借地」と「底地」という言葉を聞いたことがある方もいるのではないでしょうか？
借地と底地はなにが違うのか、そもそもなにを意味する言葉なのかよくわからない……という方のために、概要を解説していきます。また、底地の売却を検討している方に向けて底地の売却方法や買取相場の計算方法も紹介しますので、ぜひチェックしてみてくださいね。
1. 借地と底地の違い
「借地」と「底地」の意味を正確に理解している方は少ないのではないでしょうか。
同じ土地を表す言葉で非常に似ていますが、それぞれ意味合いが少し異なります。「借地・底地」の意味を理解していきましょう！
◎借地とは◎
他人から借りている土地に自分の建物（借主保有の建物）を建てて利用する際に、「借地権」という土地を利用する権利が発生します。
「借地」とは、借地権が発生している状態の土地を表す言葉。借地人は土地の借地権がある一方で、土地を利用している間は地主に地代を支払う義務があります。
◎底地とは◎
「底地」とは、借地と同じく借地権が発生している土地を表す言葉ですが、自分が所有している土地に他人（借主所有）の建物が建っている状態のことをいいます。
土地を使用する権利がなければ建物を建てることはできませんので、土地を借りて建物を建てる場合には地主と借地人で賃貸借契約を結ぶことになります。
【地主からみたら「底地」・借地人からみたら「借地」】
このように、同じ土地でもそれぞれの権利者の立場によって土地の呼び方が変わってくるのです。つまり、一つの土地に地主と借地人の権利が入り混じっている状態の時に使用される言葉です。
2. 底地を売ることは可能！
結論から言うと、底地を売ることは可能です。
第一章で説明した通り、「底地」とは借地人に土地を貸している状態。そのため、「購入しても土地を自由に使うことはできない・借地権者とトラブルが起きるおそれがある」などの理由で、売りに出しても買主を見つけるのは非常に困難になるケースが多いのです。
しかし、売ることは可能です。具体的な売却方法を紹介していきますね。
①借地人に売却
底地を購入するメリットが一番あるのは借地人です。建物の増改築や第三者への賃貸を行う際には地主の承諾と承諾料が必要になるので、自由に活用することができません。
借地人が土地を購入することで、土地・建物の権利が全て借地人のモノになり、土地を自由に扱うことができるようになります。
②投資家に売却
借地権付きの土地は地主が変わっても借地権者との契約を解除することが困難なので、一般的には売却が難しいでしょう。
しかし、地代収益と土地価格のバランスが良く収益が見込める底地の場合は、投資家から投資物件として購入されることがあります。
③不動産会社に売却
底地をすぐに手放したいという場合は、不動産会社に売却するのがおすすめ。売買相場よりも安い価格になる可能性もありますが、手間なく簡単に売却することができます。
④底地と借地権の等価交換
等価交換とは、底地と借地権の一部を交換して地主と借地人の両者が所有権のある土地を所有する状態にすることです。
分ける割合は当事者同士の話し合いで決められます。
例：「底地100％（地主）・借地権100％（借地人）」→「所有地40％（地主）・所有地60％（借地人）」
この等価交換は、地主にとっては「普通の土地として売りに出すことができる」、借地人にとっては「土地の権利が手に入るので地代も無くなり自由に土地を扱うことができるようになる」といったように、お互いにメリットを感じられる方法です。
割合を決める際にトラブルにならないためにも専門家とともに話を進めましょう。
⑤地主と借地人で同時売却
底地と借地権を別々で売却する場合には価値が下がってしまうので、地主と借地人が協力して「底地＋借地権」を同時に売却する方法を同時売却といいます。
底地と借地権を単体で売却する場合、利用制限があるので低価格になり売れにくくなります。一方、同時売却すると利用制限が無くなり、相場通りの価格で売却に出すことが可能です。
ただし、個人間で話し合いをする場合、売却益の取り分けなどのドラブルに繋がりやすいので注意しましょう。
3. 底地の売却価格相場の計算方法
底地の売却価格の相場は、土地の更地評価額から借地権の価格を差し引いた金額が一般的。底地の売却価格を算出するには、まず土地の更地評価額を求める必要があります。
◎計算方法◎
国税庁のホームページから路線価図を利用して、土地の路線価を元に更地評価額を求めてみましょう。
https://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm
「路線価」とは道路に面した土地の価格を表すもので、国税庁が毎年発表しています。
実際に路線価を見ていくと、数字とアルファベットが記載されています。数字は「価格」、アルファベットは「借地権の割合」を表したものです。
【路線価図の数字の見方】
1＝1,000円
10＝1万円
100＝10万円
1000＝100万円
10000＝1000万円
【路線価図のアルファベットの見方】
A=90％
B=80％
C=70%
D=60%
E=50%
F=40%
G=30％
以下の計算式で底地の評価額を算出できます。
底地評価額＝更地の評価額×（1−借地権割合）
例：路線価図の評価額が5000万円で借地権割合が70％の土地の底地評価額
5000万円×0.3（100％−70％）＝1500万円
この土地の底地評価額は、1500万円となります。
◎売却価格相場は当てにならない◎
上記の計算の例では評価額が1500万円となりましたが、底地の売却の場合は実際に評価額と売却額が同じになることはほとんどありません。なぜなら、底地の売却価格は買取相手によって異なるからです。
一般的に、借地人に売却する場合は更地価格の30〜40％前後、買取業者や投資家に売却する場合は更地価格の20〜30％前後と言われています。基本的な計算方法と実際の売却価格は異なることが多いので注意しましょう。
第二章でも説明したとおり、基本的には借地人に売却するのが一番高値で売れる可能性があります。
4. まとめ
この記事では、借地と底地の違いや底地の活用方法、売却価格相場について紹介しました。
底地は購入したとしても自由に利用することができないので、買手を見つけるのが非常に困難な不動産。「結局のところは地主と借地人での話し合いが一番良いのでは」と感じた方も多いのではないでしょうか？
底地の売却を検討する際には、個人間での話し合いや取り引きはトラブルの原因となるおそれがあります。スムーズに売却活動を進めるために、不動産業者などの専門家とともに話を進めていくことをオススメします。
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