年末に家を売ると意外と有利？12月〜1月の売却市場のリアル｜不動産売却コラム｜さいたま市・埼玉県の不動産売却はハウスウェル

1年末年始の不動産市場は本当に静か？買い手の動きを読む

年末年始は、不動産市場が冬眠状態だと考えられがちです。確かに、春や秋に比べると内見の数は減る傾向にあります。

一般に、新年度を控えた2〜3月と、秋の9〜10月は取引が活発になりやすいといわれます。一方、12月〜1月は年末年始の休業もあり、動きが落ち着きやすい時期です。

しかし、この時期に物件を探している買い手は、真剣度が非常に高いのが特徴です。その「静かさ」こそが、売り手にとってのチャンスになります。

12月〜1月に家探しをする買い手の特徴と心理

年末年始に物件を探す買い手には、明確で切実な理由があります。例えば、企業によっては年明けから春にかけて人事異動の内示が出るため、新年度に向けて住まいを探し始める人がいます。

冬に家探しをする買い手の主な事情は、次のとおりです。

• 転勤準備：内示が出てから、異動日までに新居を決める必要がある
• 子どもの進学・通学：春の入学・進学に合わせ、新しい学区への引っ越しを計画している
• 年度末の住み替え：今の住まいを売って買い替える時期を、年度末に設定している
• 休暇の活用：年末年始の休みを使って、じっくり物件を見たい

注目したいのは、冬の買い手は「必要に迫られて探している」という点です。期限があるため、条件に合う物件が見つかれば判断が早く、成約までスムーズに進みやすくなります。

年末年始の買い手の行動パターンと内見の傾向

内見は「少数精鋭」
冬は内見の総数は減りますが、1組あたりの検討度は高い傾向にあります。繁忙期のように1日に何件も回る買い手が少なく、1つの物件にじっくり時間をかけて見学するケースが多くなります。

周辺環境をしっかり確認する
休暇を利用して、駅まで実際に歩いたり、スーパーや学校の位置、夜の雰囲気を確かめたりする買い手もいます。

金利上昇局面での買い手の動き

日本銀行は政策金利の段階的な引き上げを続けており、変動金利型の住宅ローンの金利も上がりやすい環境にあります。

このため、買い手は次の点をこれまで以上に慎重に見ています。

• 借りられる金額が減っていないか
• 毎月の返済額に無理がないか

その一方で、「今後さらに金利が上がる前に決めたい」と、購入を急ぐ買い手もいます。

2ライバル物件が少ない時期だからこそ、あなたの家が目立つ

不動産の売却では、「ライバルが少ない」ことが大きなアドバンテージになります。

物件数が少ない時期のメリットと買い手の選択肢

年末年始は、売り出しを年明けや春に先延ばしする売り手も多く、新たに売りに出される物件が少なくなりやすい時期です。

競合する物件が少ないと、買い手は多少の条件の違いがあっても、その物件を前向きに検討しやすくなります。

例えば「さいたま市大宮区、築20年、3LDK」の物件の場合、繁忙期には似た物件が並び、「もう少し新しい物件を探そう」と比べられがちです。冬は似た物件が少ないため、比べられて候補から外れるリスクが下がります。

ただし、埼玉県は首都圏の中でも売りに出される物件が多いエリアです。冬は競合が少なくなりやすいとはいえ、「時期が有利だから売れる」とは限りません。写真や物件の見せ方、そして価格設定で、ほかの物件と差をつけることが大切です。

売却スピードが速くなりやすい理由

冬の買い手は期限があるため、気に入った物件があれば早めに申し込む傾向があります。さらに比べられる物件が少ないので、条件が合えば早く成約に至るケースもあります。

不動産ポータルサイトで目に留まりやすい理由

不動産ポータルサイトでは、物件を「新着順」「価格順」などで並べ替えて表示できます。新しく掲載される物件が少ない時期は、あなたの物件が新着として目に留まる期間が長くなりやすいのがメリットです。

だからこそ、掲載を始める時点で写真・間取り図・説明文を万全にしておくことが重要です。最初の印象が弱いと、せっかくの新着期間を無駄にしてしまいます。

価格交渉への影響

比べられる物件が少ない時期は、買い手が「他にもっと安い物件があるはず」と強く値引きを求めにくくなることがあります。

3年末年始の売却相場は下がる？12月〜1月の価格動向を解説

「冬は不動産が安くなる」というイメージを持つ方も多いでしょう。実際はどうなのでしょうか。

季節よりも「市場全体のトレンド」が価格を左右する

実際の価格は、季節よりも次のような要因から大きな影響を受けます。

• 地価の動向
• 金利
• 周辺で売りに出ている物件の量

国土交通省が毎年公表する地価公示（1月1日時点の土地の価格）の最新の結果では、埼玉県の住宅地の平均変動率は＋2.0%、商業地は＋3.2%で、上昇が続いています。

物件タイプ別の考え方

• マンション：駅からの距離・管理状況・修繕積立金の水準が、価格を大きく左右します。
• 戸建て：建物の状態による差が出やすいため、インスペクション（専門家による建物の状況調査）の結果や修繕の履歴が説得材料になります。
• 空き家：管理の手間がかかり、劣化も進むため、早めに売り出す判断が重要です。相続した空き家は、税金の特例（第6章）も確認しましょう。

売り出し価格の決め方のコツ

相場より高すぎれば売れ残り、安すぎれば損をします。冬の売却では、次のポイントを意識しましょう。

1. 相場調査を丁寧に行う
次の条件で似た物件を探すと、おおよその相場が見えてきます。

• 同じ市区町村
• 同じ物件タイプ（マンション・戸建て・土地）
• 築年数が±5年程度
• 面積が±10%程度

2. 「売り出し価格」と「実際に売れた価格」を区別する
ポータルサイトに載っているのは、売り手が希望する「売り出し価格」です。実際に売れた価格は、国の公的なサイトでも調べられます（3-4参照）。

3. 物件の強みを価格の根拠にする

• リフォーム済み：すぐに住める点が評価されやすい
• 駅近：金利上昇局面でも需要が底堅い
• 南向き：冬の内見で、日当たりの良さを体感してもらいやすい

相場調査に役立つツールと専門家への相談

• 不動産ポータルサイト：売り出し中の物件の価格帯がわかります（実際に売れた価格とは異なります）。
• 不動産情報ライブラリ（国土交通省）：実際に売れた価格の情報や、地価公示・都道府県地価調査の地点ごとの価格を調べられます。
• 路線価（国税庁）：土地の評価の目安になります。
• 不動産会社の査定：複数社に依頼し、査定額の「根拠」を比べることが大切です。

4年末年始の売却活動で気をつけるべき注意点

年末年始の売却活動では、内見の準備や休業期間、税金など、この時期ならではの注意点があります。ここでは、冬の売却で押さえておきたいポイントを順に確認します。

冬ならではの内見対策

冬の内見では、買い手は「この家は暖かいか」「光熱費はどのくらいか」を無意識にチェックしています。

暖房・温度管理

• 内見の30分ほど前から暖房をつけ、室内を快適な温度にしておく
• 北側の部屋や水回りなど、冷えやすい場所も確認する
• 暖房設備（エアコン、床暖房など）の種類や使い勝手を説明できるようにしておく

照明と時間帯

• 日が短いため、明るい日中の時間帯の内見を優先する
• すべての照明をつけ、カーテンを開けて自然光を取り入れる
• 暗い部屋にはスタンドライトなどを追加する

玄関周りの清潔さ

• 落ち葉や、積雪時の雪・凍結をこまめに取り除く
• 玄関マットや靴の整理で第一印象を整える

年末年始の休業期間を考えたスケジュール管理

年末年始は、不動産会社・金融機関・法務局などが休業します。一般的には12月29日頃から1月3日頃までですが、日程は会社や機関によって異なるため、早めに確認しておきましょう。

売り出しタイミングの目安

• 12月上旬〜中旬：年内に内見を受け付けやすく、年明けの成約に向けた準備ができる
• 12月下旬：内見の予約が入りにくくなる
• 年末年始の休業期間：掲載は続けても、内見はほとんど動かない
• 1月中旬以降：買い手の動きが本格化する

金融機関の営業日に注意
買い手の住宅ローン審査や、売り手側の住宅ローンの完済手続き（抵当権の抹消）には、金融機関の営業日が必要です。年末に決済・引渡しを予定する場合は、余裕を持って日程を組みましょう。

「12月引渡し」か「1月引渡し」かで税金が変わることも

ここは、年末の売却で最も損をしやすいポイントです。

• 税金の計算上、不動産を「売った日」は原則として引渡し日です。売買契約の効力が発生した日を「売った日」として申告することもできます。
• 長期譲渡（税率20.315%）か短期譲渡（税率39.63%）かは、売った年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えているかで判定されます。
• 10年超所有の軽減税率の特例も、同じく売った年の1月1日時点で判定します。

つまり、年をまたいで1月に引き渡すだけで、「短期」から「長期」に変わったり、軽減税率の対象になったりするケースがあるのです。

転勤準備に向けた売却スケジュール

転勤が決まってから慌てて売り出すと、値下げを急がされる原因になります。時期の目安は次のとおりです（実際の日程は物件や手続きによって異なります）。

• 異動の可能性があれば：秋〜12月上旬に査定・売却準備
• 12月上旬〜中旬：売り出し開始
• 1月〜2月：内見・成約
• 2月〜3月：決済・引渡し
• 3月：新居へ引っ越し

冬場の物件管理と維持費の注意点

• 暖房費：内見のための暖房費は、印象を左右する必要経費と考えましょう。
• 雪・凍結対策：埼玉県でも雪が積もる日はあります。玄関や駐車場の安全を確保しましょう。
• 水道管の凍結：特に空き家は注意が必要です。管理方法を事前に確認しておきましょう。

5埼玉県の地域別・年末年始の売却動向

埼玉県内でも、交通アクセスや住宅の種類によって、買い手の層は異なります。地域ごとの土地の価格水準は、国土交通省の「地価公示」や埼玉県の「地価調査」で、同じ基準で比べることができます。

さいたま市・大宮エリア

JR大宮駅を中心に複数の路線が乗り入れ、東京方面へのアクセスに優れたエリアです。最新の地価公示でも、大宮駅西口周辺の地点が県内上位の価格となっています。

売却のコツ

• 駅までの距離や、使える路線をはっきり打ち出す
• 新年度に向けた住み替え需要を意識し、早めに売り出す

川口・越谷・春日部エリア

東京への通勤圏として人気があり、ファミリー層からの住み替え需要が見込めるエリアです。

売却のコツ

• 学校・公園・買い物施設など、生活の利便性をアピールする
• 間取りや収納など、子育て世帯の目線で物件を見せる
• 春の入学・進学に間に合うよう、引渡し時期を柔軟に提案する

上尾・その他周辺エリア

周辺エリアでは、地元で長く住む家を探す買い手が中心になることが多くあります。地域の事情に詳しい不動産会社と一緒に、売り出し方を決めることが大切です。

売却のコツ

• 自然環境、住環境、コミュニティなど、地域ならではの魅力を伝える
• 近くで実際に売れた価格を基に、現実的な価格を設定する

地域の市場をつかむための確認先

• 土地の価格：国土交通省「地価公示」・埼玉県「地価調査」（不動産情報ライブラリで閲覧できます）
• 個別の相場：地域に密着した不動産会社の査定

6年末年始の売却で活用できる制度・税制優遇

ここでは、年末年始の売却で活用できる主な制度や税制優遇を順に確認します。

3,000万円特別控除（居住用財産の特別控除）

自分が住んでいた家を売った場合、所有期間に関係なく、売却益（譲渡所得）から最高3,000万円を差し引ける制度です。

主な要件（国税庁『No.3302 マイホームを売ったときの特例』）

• 今住んでいる家、または住まなくなってから3年目の年の12月31日までに売る家であること
• 売った年の前年・前々年に、この特例やマイホームの売却損に関する特例を受けていないこと
• 売った年・前年・前々年に、マイホームの買換え特例などを受けていないこと
• 親子・夫婦・生計を一にする親族など、特別な関係がある人への売却ではないこと

注意点

• 税金が0円になる場合でも、確定申告が必要です。
• 新居で住宅ローン控除を使う予定がある場合、新居に入居した年・前年・前々年にこの特例を使うと、住宅ローン控除は受けられません。どちらが得か、事前に試算しましょう。
• 売却の期限は、住まなくなってから3年目の年の12月31日です。すでに引っ越した方は、期限が近づいていないか確認してください。

10年超所有の軽減税率の特例

売った年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるマイホームは、3,000万円特別控除と併用して、税率を軽くできます。

• 税金のかかる売却益のうち、6,000万円以下の部分：14.21%（所得税10%＋復興特別所得税0.21%＋住民税4%）
• 6,000万円を超える部分：20.315%

• 3,000万円の控除後、税金のかかる金額は2,000万円
• 軽減税率なら約284.2万円（通常の長期譲渡の税率20.315%なら約406.3万円）

買い替えで使える特例と資金計画

売却と購入を同時に進める「買い替え」では、次の特例も検討できます。

• 特定の居住用財産の買換え特例：売却益にかかる税金を、将来に繰り延べる制度です（3,000万円特別控除とは併用できません）。
• 譲渡損失の損益通算・繰越控除：売却で損が出た場合に、その損を給与所得などと相殺できる制度です。

これらの特例は、直近の税制改正で適用期限が延長されています。ただし、新居の立地（災害の危険が高い区域など）によっては対象外となる見直しもあります。利用を考えている方は、事前に税理士や税務署へ確認しましょう。

資金面の注意点

• 売却代金が入る前に新居の代金を払う場合は、つなぎ融資の利用や、「売り」と「買い」のどちらを先に進めるかの判断が必要です。
• 金利上昇局面では、つなぎ融資の期間が長いほど金利の負担が増えます。売却と購入の決済日をそろえる段取りが重要です。

確定申告のタイミングと必要書類

売却した年の翌年2月16日〜3月15日に確定申告をします。12月に引き渡した場合は、その数か月後に申告期限がやってきます。

主な必要書類

• 売却時・購入時の売買契約書
• 購入時の領収書など（購入費用の証明）
• 登記事項証明書
• 仲介手数料などの領収書（売却にかかった費用の証明）
• リフォーム費用の領収書（購入費用に含められる場合があります）
• 測量図・建物図面など

購入時の書類が見つからず、購入費用が分からない場合は、売却価格の5%を購入費用とみなす方法（概算取得費）もあります。ただし税負担が大きくなりやすいため、書類は売り出し前に探しておくのが損をしないコツです。

相続した不動産を売る場合

相続した不動産を売って得た利益には、相続税ではなく譲渡所得税がかかります。

相続した不動産を売るときに確認したい制度は、次のとおりです。

• 取得費加算の特例：相続税を払った人が、相続開始から3年10か月以内に売ると、払った相続税の一部を購入費用に加えられます。その分、売却益が小さくなり、税金が軽くなります。
• 空き家の3,000万円特別控除：亡くなった方が一人で住んでいた、昭和56年5月31日以前に建てられた家などが対象です。適用期限は令和9年12月31日までで、相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円となります。
• 相続登記：不動産を相続したことを知った日から3年以内に、相続登記をすることが義務になっています。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。また、登記が済んでいないと売却できません。共有で相続した場合は、相続人全員の合意も必要です。

空き家特例の手続き：空き家の特例を使うには、物件がある市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。申請の窓口・必要書類・発行までの期間は自治体によって異なるため、早めに市区町村の担当窓口へ確認しましょう。

7よくある質問と回答（FAQ）

8まとめ

年末から1月の不動産売却は、市場が静かに見えても、競合が少なく、真剣な買い手と出会えるチャンスの時期です。一方で、税金・金利・休業期間という、この時期特有の落とし穴もあります。

後悔しないための押さえどころ

• 冬の買い手は期限付きで、判断が早い
• 新着として目立つ期間を活かすため、写真や資料は掲載を始める時点で万全にする
• 価格は「季節」ではなく、近くで実際に売れた価格・地価・金利を基に決める
• 12月引渡しか1月引渡しかで、税率の判定（所有期間5年・10年）が変わることがある
• 3,000万円特別控除・軽減税率・買換え特例・住宅ローン控除の関係を、事前に試算する
• 年末年始の休業を見越して、12月上旬〜中旬に売り出す
• 相続した空き家は、市区町村の確認書など、自治体ごとの手続きを早めに確認する

年末年始の売却は、計画的に進めることで大きなチャンスに変わります。さいたま市、川口市、越谷市、春日部市、上尾市など、埼玉県内での売却でお悩みの方は、早めにプロへご相談ください。