違法建築の家は売却できる？売り方と契約トラブルの防ぎ方｜不動産売却コラム｜さいたま市・埼玉県の不動産売却はハウスウェル

1違法建築部分がある家は売却できる？

違法建築部分がある家の売却を考える前に、売却できるかどうかと、混同しやすい「既存不適格」との違いを確認しておきましょう。

売却は可能でも、買主や融資に制約が生じる

違反建築物であることだけで、不動産の売買が一律に禁止されるわけではありません。ただし、通常の住宅と同じ条件で売れるとは限りません。
例えば、次のような事情が売却に影響します。

• 購入希望者が住宅ローンを利用しにくい
• 違反を直すための工事費が必要になる
• 予定している用途で使えない場合がある
• 増改築や建て替えに制約がある
• 違反内容や是正費用が不明で、購入判断が難しい

融資の可否は、金融機関や物件の状態によって異なります。「違法建築なら絶対に融資不可」「この銀行なら必ず借りられる」と決めつけず、個別に確認することが必要です。

また、買主が了承しても違反が合法になるわけではなく、行政による是正対応の問題は残ります。

売却を進める際は、価格査定だけでなく、どのような買主が検討できる物件なのかを不動産会社と整理しましょう。

違反建築物と既存不適格を区別する

「現在の基準に合わない建物」が、すべて違反建築物というわけではありません。

違反建築物は、適用される建築基準法などに違反している建物です。増築による建ぺい率・容積率の超過や、必要な建築確認を受けていない工事などが問題になります。

一方、建築当時は適法だったものの、法改正などによって現在の基準に合わなくなった建物は、既存不適格建築物と呼ばれます。該当する規定の適用が除外されているため、違反建築物とは区別されます。

ただし、既存不適格でも増改築の際には条件の確認が必要です。また、一つの建物に既存不適格の部分と違反部分が混在することもあります。

呼び方だけで売り方を決めず、どの部分が、どの理由で基準に合わないのかを確かめましょう。

出典：国土交通省『既存建築物の活用の促進について』『違反建築物対策について』

2売却前に確認したい建物の状態と購入時の契約

売却方法を決める前に、建物の違反内容と購入時の契約内容を確認しておくことが大切です。順番を誤ると、元の売主への請求に影響する場合もあります。

書類と現地調査で違反内容を確かめる

売却方法を選ぶ前に、まず建物の状態を把握します。購入時の書類が残っていれば、まとめておきましょう。

• 売買契約書、重要事項説明書、物件状況等報告書
• 確認済証、検査済証、建築確認申請時の図面
• 増改築の図面、工事記録、見積書
• 登記事項証明書、建物図面
• 建築士の調査報告書、自治体からの通知
• 問題がある箇所の写真、購入時の広告やメール

検査済証が見当たらない場合は、紛失なのか、そもそも交付されていないのかを調べます。検査済証が手元にないことだけで、建物の構造や面積が違反しているとは断定できません。ただし、必要な完了検査を受けていなかった場合は、手続上の違反が問題になります。

反対に、検査済証があっても、その後の増築が適法とは限りません。図面と現況を照合し、建築士や自治体の建築指導担当窓口に相談することが大切です。

国土交通省は、改修等を計画する既存建築物について、建築士が法令への適合状況を調べるための「既存建築物の現況調査ガイドライン」を公表しています。

なお、通常のインスペクションは、建築法令への適合性を全面的に保証する調査ではありません。「増築部分の適法性と是正方法を確認したい」と、調査目的を具体的に伝えましょう。

元の売主への請求を検討するなら、先に再売却しない

購入時に知らされていなかった違反が見つかった場合、元の売主に対する契約不適合責任の追及を検討できることがあります。

ただし、違反があるだけで自動的に契約が白紙になるわけではありません。契約内容、違反の程度、是正の見込み、特約などによって判断が変わります。

契約解除を希望している段階で第三者に売却すると、物件を返す手続などに支障が出るおそれがあります。解体や大きな改修も、証拠や権利行使に影響する可能性があるため、先に弁護士へ確認してください。

種類・品質に関する契約不適合は、民法上、原則として不適合を知った時から1年以内の売主への通知が必要です。ただし、特約や例外、消滅時効、契約時期による適用法の違いもあり、個別に要確認です。

売却査定と法律相談は並行して進められますが、実際に再売却の契約を結ぶ前に、元の売主への請求方針を整理することが重要です。

構造や防火などに危険が疑われる場合は、売却準備より安全確保を優先しましょう。

出典：法務省『売主の瑕疵担保責任に関する見直し①・②』、国土交通省『既存建築物の現況調査ガイドライン』

3違法建築部分がある家の売却方法は4つ

違法建築部分がある家の主な売却方法は、是正してから売る、現状のまま売る、買取を利用する、解体して土地として売るの4つです。それぞれの特徴と注意点を見ていきましょう。

違反部分を是正してから売却する

増築部分を撤去したり、必要な改修を行ったりして、違反を解消してから売る方法です。

是正内容を資料で示せれば、買主が検討しやすくなる可能性があります。ただし、工事費をかけた分だけ売却価格が上がるとは限りません。
着工前に、次の点を確認しましょう。

• どの工事をすれば違反が解消されるのか
• 建築確認などの手続が必要か
• 工事後に使える面積や間取りがどう変わるか
• 工事費と工期はどの程度か
• 是正したことを、どの資料で説明できるか

例えば、増築部分を撤去して違反が解消しても、部屋数や収納が減る可能性があります。是正後の状態を前提に査定を受けてから、工事を判断するのが実務的です。

違反内容を開示し、現状のまま売却する

売主が工事をせず、違反内容を説明したうえで売る方法です。売主による工事費の先払いを避けられる一方、購入希望者が限られたり、価格交渉の対象になったりする場合があります。

大切なのは、単に「違法建築です」と伝えるだけで終わらせないことです。

違反箇所、調査結果、利用上の制約、是正の見込みを具体的に示すことで、買主が負担やリスクを判断しやすくなります。

なお、行政の是正指導や命令がある場合は、その内容や期限への対応も必要です。「売る予定だから」と放置しないようにしましょう。

不動産会社による買取を検討する

不動産会社が直接買主となる買取も選択肢です。改修・解体・再販売などを前提とする事業者が検討できる場合があります。

ただし、違反建築物なら何でも買い取ってもらえるわけではありません。買取の可否や価格は、立地、違反の内容、工事費、再利用の見込みなどで変わります。
買取価格だけでなく、次の条件も比較してください。

• 現状のまま引き渡せるか
• 調査や工事の費用を誰が負担するか
• 引き渡し後の売主の責任がどう定められているか
• 契約から代金受領までに、どのような条件が付いているか

買主が不動産会社でも、売主の責任が自動的になくなるわけではありません。契約内容を必ず確認しましょう。

建物を解体し、土地として売却する

建物の是正が難しい場合は、解体して土地として売る方法も考えられます。

ただし、解体すれば必ず売りやすくなるとは限りません。接道条件などによっては再建築が難しく、建物を取り壊すことで選択肢が狭まるおそれがあります。

解体前には、再建築の可否、建てられる建物の規模、解体費、土地としての査定価格を確認してください。

「古い家だから先に壊す」のではなく、建物付きの売却と更地売却を比較してから判断することが大切です。

4売却後の契約解除・損害賠償を防ぐポイント

売却後に新たなトラブルを生まないためには、買主への説明と契約条件の整理が欠かせません。押さえておきたい3つのポイントを解説します。

わかっている違反や不具合を具体的に伝える

購入時には知らなかったとしても、発覚後の売却では、自分が事情を知っている売主になります。
次の買主には、わかっている内容を具体的に伝えましょう。

• 違反が確認された箇所と、その根拠
• 過去の増改築の時期や内容
• 建築士の指摘や調査結果
• 自治体からの指導・命令の内容
• 是正工事の必要性と、まだわかっていない点

口頭で伝えるだけでは、後から説明内容が争いになる可能性があります。告知書や調査報告書などに残し、売買契約の内容と整合させることが重要です。

調査で確認できない部分は、「不明」「未調査」「要確認」と区別します。ただし、不明と書けば、把握している事実を説明しなくてよいわけではありません。

「現状有姿」「免責特約」だけに頼らない

現状有姿とは、一般に現在の状態で引き渡すことを指します。しかし、その記載だけで、売主のあらゆる責任がなくなるわけではありません。

契約不適合責任を負わないとする免責特約も、どの取引でも無制限に有効になるものではありません。

特に民法では、売主が知りながら買主に告げなかった事実については、免責特約があっても責任を免れないとされています。

重要なのは、免責の一文を入れることよりも、何を説明し、どの状態を買主が了承し、どこまでを売主が約束したかを明確にすることです。

是正工事と費用負担を契約書に明記する

工事や調査の負担が曖昧なままでは、契約後に認識の違いが生まれます。
少なくとも、次の点を整理しましょう。

• 売主と買主のどちらが工事を行うか
• 工事対象と、完了時に求める状態
• 工事費・調査費の負担者
• 工事を終える期限と引き渡し時期
• 追加の違反が見つかった場合の対応
• 融資が利用できなかった場合の取り扱い

例えば、売主が「引き渡しまでに違反を解消する」と約束したのに解消できなければ、その約束自体が契約上の問題になります。

不確かなまま「必ず直せる」と約束せず、建築士の見解と工事計画を確認してから契約条件を決めることが大切です。

出典：東京都住宅政策本部『不動産取引の手引き　1 不動産を売るときのポイント』、デジタル庁「e-Gov法令検索」『民法』

5売却価格だけでなく、手元に残る金額で判断する

売却方法を比べるときは、売却価格の高さだけでなく、費用やローン返済を差し引いて手元に残る金額で判断することが大切です。

改修費・諸費用・住宅ローン残高を整理する

高く売れたとしても、工事や維持管理に多くの費用がかかれば、手元に残る金額が少なくなる場合があります。
比較する際は、次の費用を整理してください。

• 建物調査費、必要に応じた測量費
• 是正工事費、解体費
• 仲介手数料などの売却諸費用
• 住宅ローンの返済額と返済に伴う費用
• 売却までの維持管理費
• 引っ越し費用や仮住まい費用
• 売却に伴う税金の有無と見込額

税金は、取得費や売却費用、所有期間、特例の適用などで変わるため、必要に応じて税務署や税理士へ確認します。

住宅ローンが残っている場合は、売却代金などで完済し、抵当権を抹消して引き渡すのが通常です。資金が不足する見込みなら、売買契約を結ぶ前に金融機関へ相談することが欠かせません。

査定は価格の根拠と売却条件まで比較する

違法建築部分のある不動産について、「相場の何割になる」と一律に判断することはできません。

立地、敷地条件、違反の範囲、是正の難しさ、買主の資金調達方法によって評価が変わります。
査定を依頼するときは、同じ調査資料を提示し、次の項目を比較しましょう。

• 現状のまま売る場合の価格と想定買主
• 是正した場合の価格と必要な工事費
• 買取の場合の価格と契約条件
• 解体して売る場合の土地価格と解体費
• 売却までの見通しと、長期化する可能性

最も高い査定額よりも、根拠と実現性が説明されているかを重視してください。

元の売主への請求も検討している場合は、法律相談で確認した回収の見込みや解決までの時間も含めて比較すると、判断しやすくなります。

6よくある質問

7まとめ｜違法建築の売却は、調査と説明が出発点

違法建築部分のある家でも、物件の状態や条件に応じて売却できる場合があります。ただし、問題を把握しないまま売り出したり、免責特約だけに頼ったりするのは避けましょう。
売却は、次の順序で進めることをおすすめします。

• 違反内容と安全性を確認する
• 元の売主への請求を検討する場合は、再売却前に弁護士へ相談する
• 是正・現状売却・買取・解体後の売却を比較する
• 買主への説明と契約条件を具体的に整理する
• 諸費用やローン返済を含めた手残りで判断する

大切なのは、売却価格だけを追うのではなく、売却後に新たなトラブルを残さない条件を整えることです。まずは購入時の資料や調査結果をそろえ、売却方法の比較から始めましょう。