これから家を売りたいと考えている方の中には、「築年数が古く、売れるかどうか不安」「リフォームできれいにしたいけど売れなかったらどうしよう」と悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
ズバリ、近年ではマイホーム購入を中古物件にしようと考えている人が多く、中古物件が注目を集めています！
とは言っても、新築に比べ何かと売りづらいのが中古物件。そこで今回は、中古物件をうまく売るコツを3つご紹介します。これから中古物件を売ろうとお考えの方、売り出しているけれどなかなか売れずにお困りの方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。
1．いま、中古物件が注目されている理由とは
買い手からすれば、設備が新品の新築物件のほうが安心して暮らせると考えることも多いでしょう。しかし、中古物件に比べて価格が高く、金銭面での心配が多いのも事実。
また、近年では戦争の影響でロシアからの木材の輸入がストップし、新築の家が建てられなくなっている住宅メーカーや工務店も多くあります。
そのため、安く早くマイホームがほしい人にとって中古物件が注目されているのです！
ただし、中古物件は新築に比べて安く手に入る一方で、リフォームや修繕費用などの工事が必要になります。目視では分からない配管設備や柱などの劣化具合も気になりますし、地震や台風などの災害による倒壊の恐れも心配ですよね。
まずは、そうした「中古物件を売りづらい理由」を整理しておきましょう。
2．中古物件は問い合わせが少ない？
中古物件の問い合わせ自体は少なくありません。ポータブルサイトで気になった物件にチェックを入れる「お気に入り」の数も多く、すぐに売れるような物件もあります。
ところが、問い合わせが殺到しても結局は新築物件を購入されるなど、購入者がなかなか現れないという状態になることも多いのです。
なぜ、問い合わせが頻繁にあっても申し込みまでに至らないのでしょうか。その理由を詳しく3つご紹介します。
①ネットや広告の写真が古く見えてしまう
物件を売り出すときにはネットなどに物件情報と写真を掲載して募集しますが、中古物件の場合、外観が古ぼけて暗い感じに映ってしまいます。
加工などで画像を明るくすることも可能ですが、建物がひと昔前のものだとあまり効果がありません。また、室内に売主の家具や荷物などがそのまま置かれていることで、写真の見栄えが悪くなってしまうことも。
売主の家具や荷物が残っている部屋の写真を見ても、その家で生活するイメージはしにくいですよね。
②地震や災害への耐久性に不安を感じる
昭和56年6月の新耐震基準の法改正前の建物だと耐震基準が甘く、地震などの被害を受ける恐れがあります。また、白蟻の被害に遭っている可能性など、生活する上での不安要素も。
そのような物件を購入してリフォームをしても、耐久性に不安の残る建物になってしまいます。
③再建築ができない物件もある
現在の建築基準法では、4ｍ以上の幅の道路が敷地に2ｍ以上接していないと建物の建築ができません。建築基準法ができた昭和25年よりも前に建てられた家や、都市計画区域に指定される前に建てられた家には、接道義務を果たしていないものがあるのです。
そういった「建物を再建築しようとしてもできないような物件」は問い合わせが少なくなってしまいます。
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3．中古物件の魅力をうまくPRしよう！
実は、中古物件ならではのメリットもあります！中古物件を魅力的に変身させてうまくPRすれば、ネット掲載後すぐに問い合わせが来たり、購入の申し込みがすぐに入ったりするケースも多いですよ。
では、中古物件の魅力をどのようにPRすれば良いのでしょうか。ここでは3つのアピールポイントをご紹介します。
①夢のマイホームが安く手に入る
まず、なんといっても「マイホームが安く手に入ること」をアピールできます。多くの方にとって一生に一度の買い物になるマイホームが安く手に入るのは、中古物件の魅力ですね。
建物の価値は、建てた瞬間からどんどん下がっていきます。木造住宅の耐用年数は22年と決められており、築22年を超えると「価値がない」という評価になります。
しかし、その評価はあくまでも税法上の減価償却や金融機関による担保価値としての判断基準。家の寿命が22年というわけではありません。
つまり、築22年を超えた木造住宅の物件であれば、土地の値段で買えて、かつ建物がついてくるのです。
②リフォームなどに予算をかけることが可能
外壁の塗装や屋根の張替え、内装の壁紙の新調、お風呂やキッチンの設備を新品に交換することを「大幅リフォーム」と呼びます。
このようなリフォームを行うと、外観の造りの古さなどは残りますが、内装や設備はほぼ新築同様に生まれ変わります。安い金額で買えるのに室内は新築同様なので、大幅リフォーム後の物件には問い合わせが殺到することも。
大幅にリフォームをして、物件を魅力的に見せて売るのがおすすめです！
③実は、将来売却がしやすい
先ほどお伝えした通り、建物が古ければ土地の価格で物件を購入できるケースが多いです。
例えば、相場が坪単価20万円の60坪の土地に建っている築年数40年の物件を、1,200万円で購入したとします。そこに室内の壁紙の張替え、外壁塗装、水回りの設備交換、床の張替えなどに500万円をかけてリフォームを施すとしましょう。
すると、リフォームを施したことで建物の価値をプラスにできるので、2,200万円くらいで売却できます。その金額で売れれば、諸費用等を差し引いても200万円～300万円ほどの利益が出ることに。
買い手としては、自分たちでリフォームするよりもリフォームが完了している物件を買いたくなることが多いものです。リフォーム業者の選定や金額の計算などが面倒だと思う人がいるからです。
中には、必要な部分だけリフォームをして費用を抑えようと考えている買い手もいるでしょう。ですが、将来中古物件が売却しやすいことを「魅力」として伝えれば、買い手にとって中古物件の印象はまた変わったものになるはずです。
4．中古物件を売る3つのコツ
中古物件をうまく売るために、ある方法で物件を「生まれ変わらせる」ことが必要です。
物件が魅力的になれば、購入する方も安心・安全・快適な夢のマイホームでの暮らしを想像できますよね。ここでは、中古物件を売るための3つのコツをご紹介します。
①リフォーム・リノベーションをする
中古物件は、リフォームやリノベーションをすると売りやすいものに。見た目も新築のようにピカピカになるのでおすすめです。
また、リフォームやリノベーションがされている物件を購入することで、買った後にすぐ生活を始めることができます。
リフォームやリノベーションがされていない物件を買うと、リフォームが終わるまでその家に住むことはできません。その期間、仮住まいを探したり実家で一時的に生活したりと何かと面倒ですよね。
買った後、家具や家電さえ準備すればすぐに生活ができるリフォームやリノベーションをされた物件を買いたい方は多いはずです。
②耐震診断や瑕疵保険を入れる
中古住宅の場合、1982年以降に建築された住宅であれば住宅ローンの控除が受けられますが、それ以前の建物だと耐震基準適合証明や瑕疵保険に加入することが必要です。
売り出すときに「耐震診断済み」「瑕疵保険加入済み」などと記載がある中古物件は、買い手にとってメリットになるため売れやすくなります。
それぞれ5万円～10万円ほどの費用でできるので、ぜひ入れておきましょう。
③買取業者に買ってもらう
不動産会社がよく使う手法ですが、売り出した物件をまず買取業者に紹介する方法があります。
一般の方が購入する場合、住宅ローンの審査などで時間がかかったり、契約解除になるリスクがあったりしますよね。
一方、買取業者は買取を専門の業としているため銀行の融資が受けやすかったり、すでに借り入れの枠が用意されていたりして、すぐに購入できるというメリットがあるのです。
ただし、買取業者が購入する場合は2割ほど相場より安い金額になることがあります。すぐに現金化したいと望んでいる売主であれば、買取業者に買ってもらうと良いでしょう。
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5．まとめ
いかがでしたでしょうか。中古物件をうまく売る方法として、「リフォームできれいにすること」「耐震診断などを入れて税金面、安全面で安心できる物件にすること」「買取業者に素早く買ってもらい、現金化をより早急に行うこと」をご紹介しました。
時間がかかってもできるだけ高く売りたい方にはリフォームをして売ることがおすすめですし、早急に売りたい方は業者に買ってもらうことでそれが実現できます。あなたのニーズに合わせた売り方を実践してみてくださいね。
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