【リースバックって？】売却しても住める！メリット＆デメリットを解説｜不動産売却コラム｜さいたま市・埼玉県の不動産売却はハウスウェル

家を売却しようと考えている方の中には、「家を売って、まとまったお金がほしい。けど住み慣れた家だし、売るのは少し躊躇する……」と少し悩んでいる方も多いでしょう。

そんな方におすすめの方法が、今回ご紹介する「リースバック」という仕組み。実は、このリースバックを利用すれば「家を売却できるうえに、そのまま住み続けることが可能」なのです。

一体どういうことかと混乱される方もいらっしゃるかもしれませんが、ご安心ください！これからリースバックとは何かや、リースバックのメリット・デメリットについて詳しく解説していきます。

 

1．リースバックって何？

 

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聞き慣れない方も多い「リースバック」とは、一体どんな仕組みなのでしょうか。

不動産のリースバックとは、あなたの持ち家を不動産会社などに売却してまとまったお金をもらい、その後は賃貸として家賃を払えば今まで通り家に住み続けられるサービスのこと。

住宅ローンを組んで生活している中で「今後のローン支払いが正直厳しい……」という状況ですと、住宅ローン破綻になりかねません。住宅ローンで困っている方には特に、このリースバックに注目してみることをおすすめします。

「なるほど！リバースモーゲージのことか！」と思った方もいらっしゃるかもしれません。しかし、「リースバック」と「リバースモーゲージ」は少し仕組みに違いがあります。

リバースモーゲージとは、自宅の土地や建物を担保にして銀行などの金融機関からお金を借りる仕組みのこと。契約者が亡くなった場合、不動産の売却金で返済します。

リースバックとリバースモーゲージの違いをふまえて、あなたに合うほうを選ぶようにしましょう。

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2．リースバックまでの流れ

 

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リースバックは以下のような手続きで行ないます。流れを詳しく見ていきましょう。

 

①不動産会社などに売却

まず、あなたの家をどれぐらいの金額で買い取ってもらえるか、不動産会社や買取業者に査定を依頼しましょう。そして、数社の買取査定額を比較して、一番高く買ってくれるところと売買契約を交わします。

買ってくれるのは不動産会社や買取業者だけではありません。例えば、個人投資家の方や大家になりたいサラリーマンの方が事業目的で購入することもあります。

ただ、個人が購入する場合は金融機関の融資承認が必要だったり、お金を準備するのに時間がかかったりすることが多いのが現状。そのため、資力のある法人に売却したほうがスムーズなのです。

購入してもらう不動産業者や買取業者が「賃貸業や管理業に精通しているかどうか」も確認しておきましょう。それらが得意な会社であれば、リースバックになったあとの生活でも役立つことが多く安心ですよ。

 

②賃貸契約を交わす

不動産売買契約ののち引き渡しが完了したら、家の所有者は購入した不動産会社に。それと同時に、貸主（不動産会社）と借主（あなた）で賃貸借契約書を交わしましょう。

その後は、購入した不動産会社が「貸主」、住み続けるあなたは「借主」という形で家賃を支払っていくことになります。

家賃設定に関しては、売却の査定価格を出すときに不動産会社に確認しておくことが大切なポイント。相場よりも高い家賃を設定されたり、相場よりも安く買取をされたりしてしまう事例もあるので、慎重に判断するようにしてくださいね。

 

3．リースバックのメリット

 

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リースバックにはどのようなメリットがあるのでしょうか。ここでは4つご紹介します。

 

①売却しても住み慣れた家に住み続けられる

リースバックのメリットは、何と言っても「そのまま住み続けられる」ことです。一般的に、家を売却した場合は新しい住まいを探す必要があり、引越し費用や購入費用がかかって大変ですよね。

リースバックなら、住み慣れた自分の家に住み続けることができ、引越し費用や購入費用もいりません。

 

②まとまったお金が入る

リースバックはいったんあなたの家を不動産会社が購入するため、まとまったお金を手に入れられます。

住宅ローンが残っている方は、売却したお金で「一括返済」することも可能。また、住宅ローンがない方は、売却したお金を老後の生活費や投資などに回すことができます。

 

③売却したことが近所に気付かれない

家を売却してもそのまま住み続けられるので、近所に売却したことが知られにくいです。

一般的に、家を売却するときにはインターネットに掲載したり家に募集看板を設置したりするため、近所に売却の噂が広がりがち。しかし、そのまま住み続けていれば、バレる心配はまずないでしょう。

 

④税金やローンを気にしなくてよい

家を売却すると、今まで払っていた固定資産税がなくなり、住宅ローンを完済できるケースもあります。

リースバックで売却してしまえば、その後は賃貸として家賃を払いながら生活する形になり、固定資産税は購入した不動産会社が負担することになります。また、売却したお金で残っていた住宅ローンを全額返済することも可能です。

 

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4．リースバックのデメリット

 

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メリットが多いリースバックですが、デメリットもあります。ここでは3つのデメリットをご紹介しますので、しっかり把握して自分の身を守りましょうね。

 

①売却価格が相場よりも安くなりがち

まず一般的な売却の場合、「路線価」や「公示価格」「近隣の事例地」などを見て売却金額を査定します。 ここでいう売却金額は、家を探している人向けの金額のことです。

しかし、不動産会社が買い取る場合は、事業として運営し利回り重視で金額を設定するため、相場よりも安い買取額になりがち。 一般の人に売る金額よりも安くなるので、少し損をした気分になってしまうかもしれません。

 

②毎月の家賃が発生する

リースバックは賃貸契約のため、毎月家賃を払う必要があります。毎月の支出の中で大きな割合を占めることが多い家賃なので、支払いを負担に感じることもあるでしょう。

毎月どれくらいの「固定費」がかかるか、しっかり事前に確認しておくことが大切です。

 

③賃貸契約が終了すれば退去しなくてはいけない恐れも

リースバックをする会社の賃貸借契約書にもよりますが、定期賃貸借契約など期限が定められている契約の場合、期限が来ると契約が終了になり退去しなければなりません。

普通賃貸借契約の場合は、貸主は借主に対して「相当な理由※」がない限り退去させることができません。
※家が倒壊しそうな状態や、住み続けることで入居者が危険な状態になる場合、入居者が家賃を滞納し続けている場合など

一方、定期賃貸借契約の場合は、定められた期間が終わると契約が完了します。

賃貸契約の種類を「定期契約」か「普通契約」のどちらにするか選べる業者なら安心です。事前にしっかりと確認しておきましょう。

 

5．まとめ

 

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今回はリースバックについて詳しく解説しました。それぞれの事情によっても違いますが、リースバックという仕組みはとても便利なものです。

住宅ローンの支払いが厳しい方は、家を売却して住宅ローンを一括返済し、家賃支払いに変えれば気が楽ですよ。さらにお金に困っている人にとっては、まとまったお金が一括で入ってくるのでとても助かりますよね。

ただし、リースバックで家を売却してしまうと、不動産という「資産」はなくなります。様々なメリットとデメリットがあるリースバックなので、事前に専門家に確認しておくことをおすすめします。

不動産会社のハウスウェルなら、リースバックや賃貸、売買などいろいろな不動産の悩みを解決できます。ぜひ一度ご相談くださいね。 

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