「住宅ローン控除」という言葉を聞いたことがある方は多いでしょう。住宅ローン控除とは、住宅ローンを金融機関から借りて家を購入した場合、年末時点での住宅ローン残高の0.7％が、購入や入居から13年間受けられる制度のこと。
ただし、住宅ローン控除はいくつかの条件を満たしていないと受けることができません。そこで今回は、
・住宅ローン控除を受けるための条件
・2022年改正の「住宅ローン控除」内容変更点
・家の買い替えで控除が受けられないケース
を詳しく解説します。この記事を読めば、これから住宅ローン控除を申請する方も安心できるはず。ぜひ最後までチェックしてみてくださいね。
1．住宅ローン控除を受けるための適用条件
住宅ローン控除を受けるためにはいくつかの条件があります。どれか一つでも当てはまらない場合は、住宅ローン控除を受けることができません。
条件1：住宅ローンの返済期間は10年以上
まず、住宅ローン控除を受ける条件の一つが「返済期間が10年以上で設定されている」こと。つまり、少なくとも10年は住宅ローンを組む必要があります。
ここで注意するべきポイントは、10年の返済期間内に「繰越返済」を行った場合。繰越返済を行うことで10年未満でのローン返済期間になると、控除を受けることができなくなってしまいます。繰越返済は慎重に行いましょう。
条件2：所得は2,000万円以下
年間の所得が2,000万円よりも多い場合は、住宅ローン控除を受けることができません。近年ではサラリーマンの副業がブームになっていますが、以下の所得も含まれるため要注意です。
・副業収入などの雑所得
・アパートの家賃収入などの不動産所得
以下のように副業や家賃収入を得ている会社員の方は、「会社の給与と合算して2,000万円以下であるか」によって住宅ローン控除を受けられるかどうかが決まります。
例① 会社員の給与所得年間1500万円+副業所得400万円……住宅ローン控除適用される
例② 会社員の給与所得年間1500万円+家賃収入600万円……住宅ローン控除適用されない
条件3：床面積が50㎡以上の住宅
住宅ローン控除を受けるためには「居住用スペースの広さが50㎡以上」であることも必要です。一戸建てで50㎡以下の住宅はごく稀ですが、マンションの場合は分かりづらい点もあります。
見落としがちなのが、ベランダ部分を居住スペースに含めてしまうこと。「ベランダは部屋の一部だし居住スペースじゃないの？」と思われる方も多いかもしれませんが、あくまでも含まれるのは「居住用スペース」です。
そもそも、マンションのバルコニーやベランダは、規定では「専有部分」ではなく「共有部分」となっています。マンションに住んでいる方は面積をしっかり確認しましょう。
条件4：住宅ローン名義人が「住む」こと
住宅を取得しても、以下の場合は住宅ローン控除が受けられません。
・取得後、6ヶ月以内に居住していない
・投資目的でマンション・戸建てを購入した
・土地のみの購入でしばらく家を建てない など
居住を開始した日は「住民票の移動日」で決まるため、住宅を取得したら速やかに住民票を移しましょう。でも万が一、居住後に住民票を移した場合は、「水道代や電気代などの領収書」を見せれば居住日を証明することができますよ。
住宅ローン控除はあくまでも「住む」ことが必要です。投資用に買ったマンションや土地だけでは控除が受けられないので覚えておきましょう。
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2．【2022年改正】住宅ローン控除の主な変更点
ここでは、2022年に改正された住宅ローン控除に関する変更点をご紹介します。税金については特に改正が頻繁にあるので、しっかりチェックしておきたいですね。
変更点1：控除率の引き下げ「1％→0.7％」
2021年までは住宅ローン控除率は1％でしたが、2022年からは0.7％に引き下げられました。これから住宅ローンを組む人にはダメージですよね。
控除率が引き下げられた背景にあるのは、金融機関の低金利による「逆ザヤ※」です。
※逆ザヤ：証券用語。本来高いはずの銘柄の価格が安くなっており、いつもと違う「逆」の状態のこと。
近年では、0.4％台の低金利を提供しているネット銀行の利用も増えています。この影響により、1年目のローン支払い利息よりも住宅ローン控除額が大きくなってしまうのです。
【例】2021年9月に5,000万円（年数35年・金利0.4％）をネット銀行で借り入れた場合
・1年目の支払い利息：299,144円
・住宅ローン控除：484,688円（1年目の住宅ローン残高48,468,860円×1％）
こうした背景により、控除率の変更が行われました。
参照：ローンシミュレーション https://loan.mamoris.jp/
変更点2：控除期間の変更「10年→13年」
新築住宅（中古住宅や増築、改築は除く）を取得した場合の住宅ローン控除の期間が、10年から13年になりました。
しかし、「あと3年もすれば頭金も貯まる。控除年数も13年に延長したし、住宅購入はもう少し検討しよう」と考えている方は注意してください。よく間違えられるのが控除年数の「適用年」です。
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入居年
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控除年数
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2022年＆2023年
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13年
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2024年＆2025年
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10年
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控除年数の13年が適用になるのは、2023年までの新築住宅の取得です（ただし、長期優良住宅などの性能住宅の場合は2025年まで13年）。2024年以降の場合は控除期間が10年になりますので、気をつけましょう。
変更点3：中古住宅の築年数要件が廃止
改正前は、以下の条件を満たしていない場合、中古住宅の住宅ローン控除は認められませんでした。
・木造住宅……築20年まで
・耐火建造物……築25年まで
上記の条件を満たしていない場合は、「耐震基準適合証明書」などの証明書を取得する必要がありました。
しかし改正後は、昭和57年以降に建築された住宅なら、証明書などを取得しなくても住宅ローン控除を受けることが可能に。これにより、住宅ローン控除を受けられる住宅が増えて、中古住宅の需要も増えています。
3．家の買い替えで住宅ローンが受けられないケースも
「今の家を売却して新しい家を住宅ローンを組んで購入しよう！」と考えている方が気をつけるべきポイントがあります。
それは、買い替えのために住んでいる家を売却して3,000万円の特別控除を受けた場合に、住宅ローン控除を受けることができなくなるという点。
譲渡益が出たからと「3,000万円控除」を使ってしまうと、翌年に組む住宅ローンの控除は受けられません。家の買い替えの際は慎重に決断するようにしましょうね。
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4．まとめ
今回は、住宅ローン控除を受けるための条件や、買い替えの際の注意点を解説しました。条件をクリアすれば控除が受けられますが、住宅の面積やあなたの所得によっては受けられないことも。
また、買い替えのために住宅ローンを組んで家を購入した場合にも、「控除が受けられなかった……」と後悔することになってしまう恐れがあります。住宅ローン控除には税金や法律の知識が必要です。
そこで、専門家である不動産会社に相談するのがおすすめ。ハウスウェルなら、数ある不動産取引に長年取り組んでいます。まずは一度ハウスウェルに相談してみましょう。
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