離婚する際に問題となるのが財産分与ですよね。例えば、持ち家があってまだローンが残っている場合、「夫婦のうちどちらが持ち家を所有するか」「ローンの支払いはどうするのか」などの問題が浮上して悩んでいる人もいるでしょう。
その中でも問題となるのが、住宅価格を上回る借入額でローンを組んでいる「オーバーローン」の住宅に関する財産分与。果たして、オーバーローンの家は財産分与の対象になるのでしょうか？
今回は、離婚時の財産分与におけるオーバーローン住宅の扱い方や、財産分与の方法などについて詳しく解説していきます。
1.オーバーローンの家は財産分与の対象になる？
離婚時に財産分与をする際、オーバーローンの家はどのような扱いになるのでしょうか。これからオーバーローンと財産分与の関係について説明していきますね。
①オーバーローンの家を折半する必要はない
オーバーローンは財産分与の対象にはなりません。財産分与の対象はあくまでも「財産」。住宅の価格および評価額を上回っているオーバーローンは財産ではなくマイナスのものなので、家の残りの返済残高を夫婦2人で折半する必要はないのです。
②名義人は離婚後も住宅ローンを返済する義務がある
財産分与扱いで夫婦2人が抱える必要のないオーバーローン住宅の返済残高ですが、だからといって返済が無効になるわけではなく、返済の義務は継続されます。
では、離婚後に返済を担当するのは誰でしょうか？それは、住宅ローン契約時の名義人です。
仮に離婚する夫婦2人が話し合って「住宅ローンを折半する」と決定したとしても、事実上の支払い義務を負うのは契約時に名義人としてサインをした人になります。
離婚後、住宅はどちらかが所有もしくは売却することになるでしょうが、名義人の変更をしない限り、返済はローン契約をした際の名義人が担当しなければなりません。
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2.オーバーローンの家を財産分与する3つの方法
マイナスの財産であるオーバーローンの家は、基本的に財産分与の対象にはなりません。では、離婚後にオーバーローンの家をどのように扱えばよいのでしょうか。 ここでは、オーバーローンの家を取り扱う3つの方法をご紹介します。
①任意売却をして差額を自己資金で相殺する
「離婚後のオーバーローン住宅を任意売却する」という方法があります。任意売却とは、ローンの支払いが難しくなったときや住居を処分したいときに、ローン会社の許可を得て住宅を売却する手段のこと。
任意売却で発生した金額は残ったローン返済にあてられる仕組みなので、返済以外の使い方をしてはいけません。任意売却の場合、売却をした時点でローン残債を完済しないといけない決まりがあるため、足りない分は自己負担となります。
痛い出費にはなってしまいますが、完済することで離婚後のオーバーローン住宅の問題は解決できますよ。
②名義人が住み続けて住宅ローンの返済を続ける
「名義人が離婚前と同じようにオーバーローン住宅に住み続けて、ローン返済を継続する」という方法もあります。
返済の義務はローン名義人にあるので、住宅に思い入れがあって住み続けたい人や名義人変更が面倒な人、任意売却の際に完済することが難しい人などはそのままローンを継続すればよいでしょう。
名義人が無事にローン完済を果たせば、その家が名義人のプラスの財産になるというメリットもあります。
③名義人以外が取得して名義人が住宅ローンの返済を続ける
夫婦間の話し合いで、「名義人でないほうが住宅に住み続け、家を出た名義人が住宅ローンを継続して返済をする」という方法もあります。この方法なら、住宅を任意売却する手間が省けます。
返済中に住宅を賃貸扱いにして他人に貸し、それによって家賃収入を得ようと考えている人もいるかもしれません。しかし、ローンを組んだ住宅は「契約者が住む」という契約をローン会社としているため、貸し出しは契約違反です。
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3.オーバーローンの家を売却する手順
離婚を機に、これまで住んでいた家を任意売却で処分しようと考えている人もいるでしょう。ここでは、オーバーローン住宅の売却が実際にどのような手順で行なわれるのかをご説明します。
①住宅ローンの残債を確認する
売却においてまずすべきことは、「ローンの残債が具体的にあとどれくらい残っているか」を把握することです。
住宅ローンの残債は、金融機関から発行されている残高証明書で確認することが可能。残高証明書は毎年10月頃に郵送される書類で、その時点のローン残債金額が記載されているものです。
金融機関によっては、残高証明書ではなく「融資額残高証明書」「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」という別の名称になっている場合もありますが、いずれも残高証明書と同じくローン残債を知らせてくれる内容です。
もし残高証明書を紛失してしまった場合は、金融機関に依頼して再発行してもらわないといけません。金融機関によっては手数料がかかる場合もあるので、注意してくださいね。
②不動産会社に査定を依頼して売却価格を調べる
残高証明書を用意してローン残債が確認できたら、次にすることは「不動産会社への連絡」です。不動産会社に住宅査定の依頼をして、今の住宅にどれくらいの価値があるのかを調査してもらいましょう。
オーバーローン住宅の売却において重要なのは、実際の売却価格がどれくらいになるかという点。それを把握できれば、「ローン残債－住宅売却で得られた金額＝残りの返済残高」の計算が可能になります。
ローン住宅の売却価格と残りの返済額が見えると、売却を実行するか、それとも撤回するかという決断がしやすくなりますよね。
任意売却をする際には、売却をした時点で、売却によって得られた金額を使ってローンを完済しなければいけないという決まりがあります。オーバーローンの場合は売却金だけでは完済できないため、売却金に自己資金も加えて完済しなくてはいけません。
自己資金に余裕がないと、また別の借入などをして資金繰りをする必要が出てきてしまい、新たな借金を背負うことになります。そこで、「売却をやめてこれまで通りローン返済を続けたほうが負担がかからない」という選択をすることも可能。
自身の経済的な事情を考慮するために、不動産会社への住宅査定依頼はとても重要です。不動産会社に査定依頼をするにあたって大事なポイントは、1社だけでなく複数の会社に査定依頼をすることです。1社だけだと住宅の相場がわかりません。
自分の住宅にどれくらいの価値があるのか、正しい相場を知るために複数の不動産会社に査定をしてもらって比較をしましょう。
③家の売却にかかる諸費用を確認する
オーバーローン住宅の売却をする際には、さまざまな諸費用が発生します。費用の種類は以下の通りです。
・不動産会社への仲介手数料
・固定資産税や都市計画税（日割りした一部の金額を支払う）
・ハウスクリーニング費用
・引っ越し費用
・住宅に関する保険の解約金
不動産会社に支払う手数料は、売却金額の3〜5%ほどが相場です。
また、売却に関する一連の手続きや書類作成には手間がかかるため、忙しい人にとっては負担になってしまうでしょう。そこで便利な存在なのが、司法書士です。司法書士に依頼すれば、一連の面倒な作業をすべて代行してくれます。
ただし、手続きをすべて自分で行なえば費用はかかりませんが、司法書士にお願いすれば報酬金を支払わないといけません。
このように住宅の売却にはさまざまな手間や費用がかかるため、事前に把握しておきましょう。
4.まとめ
夫婦が離婚をする際、面倒なのが離婚後の住宅の扱いです。住んでいた住宅がオーバーローンの場合、その処分にはさらに手間がかかり、さまざまな諸費用も発生します。
離婚時の住宅に関してお悩みの方は、ぜひハウスウェルへご相談ください。ハウスウェルは不動産に関する手続きだけでなく、離婚を前提としたお客様の対応もしています。離婚を機に住宅の売却を考えている方に適切なアドバイスをすることも可能です。
ZOOMでの面談もOKなので、対面したくない夫婦でもスムーズに交渉が進められますよ！ 「売却を円滑に進めたい」「売却することを周囲に知られたくない」という方も、安心してご相談ください。
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