訪問査定と机上査定、おすすめは？不動産売却のポイント＆腕の良い営業マンの見極め方｜不動産売却コラム

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訪問査定と机上査定、おすすめは？不動産売却のポイント＆腕の良い営業マンの見極め方

2021-03-30

不動産売却査定

訪問査定の流れ
1. 訪問査定と机上査定の違い
2. 訪問査定の流れ

訪問査定の前に準備しておくこと
1. 自分の物件の相場を把握
2. 掃除に時間かけないで

訪問査定で気を付けたいポイント

まとめ

いち早く家を売りたい人には「訪問査定」がおすすめ！この記事では、訪問査定の流れと3つの重要ポイントをお伝えします。

「家を売りたい、でも査定ってなに？　どうやるの？」
最初は誰もが初心者ですので、不安に思うのも無理はありません。何から手をつけてよいのかわからず、ついつい先延ばしにしがちですよね。

不動産も、車や宝飾品を売るときと同じようにプロの業者に査定をしてもらう必要があります。どんな人でも現物を見ないで不動産という大きな買い物をすることはないでしょう。不動産を売却するためには、まず不動産会社に訪問査定を依頼することになります。

納得のいく売却ができるよう、訪問査定の流れと知っておきたい重要ポイントを解説していきますので、ぜひ参考にしてみてください。

1. 訪問査定は机上査定と何が違う？訪問査定の流れ

◎訪問査定と机上査定の違い◎

不動産の査定には、インターネットなどでできる「机上査定（簡易査定）」と実際に現地に赴いて調査する「訪問査定」の2種類があります。

机上査定は、物件の所在地や広さ、築年数などをもとに過去の取引データから算出される査定方法。あくまで概算でありデータ上の査定なので、今すぐ売りたい人よりも「参考までにいくらくらいで売れるのか知りたい」という人におすすめです。最近では匿名で査定ができるサイトもあるので、相場を知るうえで事前に活用してもよいでしょう。

一方、訪問査定は、実際に不動産会社の営業マンに来てもらい現地調査をしてもらう査定方法。データのみでは把握できない個別の事情や周辺環境、室内や設備の状況、マンションの場合は眺望なども査定に影響します。

◎訪問査定の流れ◎

訪問査定の基本的な流れについてご説明します。まずは、不動産会社に電話やメールなどで「○月までに売却したいので査定に来てほしい」と依頼しましょう。その際、正確な物件の情報を伝達するために、購入したときの書類一式が手元に揃っていることが望ましいです。

実際に不動産会社の営業マンが訪問査定を行い、後日「査定書」が自宅に送られてきます。査定書には査定額の根拠が書かれていますので、納得がいくまでじっくり読みこみましょう。ただ、この査定額が妥当な額であるかどうかは1社では判別がつきません。そのため、複数の不動産会社に訪問査定を依頼する必要があります。

査定内容に納得したら不動産会社と媒介契約を結び、本格的な売却活動のスタートです！

2. 訪問査定の前に準備しておくことは？

◎自分の物件の相場を把握しよう◎

訪問査定の前にインターネットでおおまかな相場を調べておくと安心。一括見積りサイトや「レインズマーケットインフォメーション」などで、自分の物件と条件の近い物件の成約価格を知っておくなどの方法があります。余裕があれば、SUUMOやアット・ホームなどのサイトで自分が買主になったつもりで、どのような物件が売りに出されているかを知っておくこともよいでしょう。

不動産会社によってどのような売却活動をしているのかを知っておくことも有益。写真が充実しているか、買主の購買心理に訴えるような正確な情報を過不足なく掲載しているかを把握しておくことは、よい不動産会社を選ぶひとつの指標になります。

◎掃除に時間をかけるよりスムーズな査定を◎

査定前に掃除に時間をかける人もいるのではないでしょうか？なかには大掃除に夢中になって査定がおそろかになってしまうことも。なるべくきれいにして高く売りたいと思うのは当然のことですが、あまり掃除に時間をかけすぎる必要はありません。

訪問査定はあくまで現地調査！不動産会社が見るポイントは「掃除がされているか」ではありません。訪問査定では、机上査定のデータと乖離がある点やメンテナンスの実施状況、設備に不具合がないかなどを確認し、「実際にいくらで売れるのか」を総合的に判断します。

もちろん、こまめに掃除をしてきれいに使用していることは査定額にプラスになるかもしれません。ただ、掃除に時間をかけすぎずに早く訪問査定を依頼するほうがよいでしょう。気負わず身構えすぎないことが大事。頭で考えすぎているうちに時間ばかりが過ぎてしまうと、機会損失につながります。

どうしても気になる人は、ハウスクリーニング業者に依頼してキッチンまわりやお風呂だけでもプロの手できれいにしてもらうとよいかもしれませんね。内見の際は隅々まで見られますので、この機会に断捨離を実行してすっきりした室内にしておくのもひとつの手です。

3. 訪問査定で気を付けたい3つのポイント

「訪問査定が初めてで、どういうことに気を付ければいいの？」
そう思った人は、以下の3つのことに注意しておきましょう！

◎ポイント1: 高すぎる査定額を提示してくる不動産会社には裏がある！◎

「とてもいい家ですね。資産価値としては申しぶんもなくきれいにお使いです。このあたりは需要が高いので買い手もすぐに見つかるでしょう。ウチなら○○万円で売りますよ」
こう言われたら、自分の家が褒められて嬉しく思いますよね。しかも高額な査定額を提示されたら、「この不動産会社にお願いしなければ！」と勢いで媒介契約を結びたくなるでしょう。

しかしちょっと冷静に考えてみてください。不動産会社は媒介契約欲しさに根拠もなく高額査定額をふっかけてくることがあります。とくに専任媒介契約を結んでしまうと、最低3ヶ月は他の不動産会社に依頼することができないので要注意！本当に高く売れるのかの根拠もなく1社に縛られ、結局買い手が見つからず値下げを要求されることで、売却活動が長引いてしまうおそれも。

どんなことでも営業トークに惑わされてはいけません。根拠のない高額な査定額を提示してくる不動産会社の営業マンには気をつけましょう。

◎ポイント2: 1社に決めないで！複数の不動産会社に訪問査定を依頼しよう◎

訪問査定は多くの不動産会社で無料。不動産会社に支払うのは、基本的に成功報酬としての仲介手数料のみです。複数の不動産会社に訪問査定を依頼するのは基本中の基本！なぜなら、大手には大手の強み、地域密着型には地域密着型の強みがあり、売却方法もそれぞれだからです。

客観的に自分の家がいくらで売れるのかを見極めるには、最低3社には訪問査定を依頼することをオススメします。売り急いでいるからといって1社で決めてしまうのは早計。売り急いでいる理由（離婚や相続）があれば、その理由も正直に伝えておきましょう。その場合は不動産買い取り業者に直接買い取ってもらうという代替手段もあります。

◎ポイント3: その人に任せて大丈夫？よい不動産営業マンを見極めるコツ◎

一般的に不動産の売却活動は、査定から契約まで一人の不動産営業マンが担当するもの。訪問査定はよい不動産営業マンとの出会いの場でもあります。

よい不動産営業マンとは、「適切な価格で早く売ることができる能力を持った人」のことを指します。豊富な売却経験や知識があれば、査定額の根拠もロジカルに説明することができるはずです。

大切な不動産を売却するのであれば頼りがいのある不動産営業マンに依頼したいですよね。売主のニーズを把握する「傾聴力」や「提案力」、マメに連絡が取れる「コミュニケーション力」や「営業力」が重要！

また、地域に詳しいだけでなく、些細なことでも質問できる人だと魅力的ですよね。さらに宅地建物取引士の資格もあれば安心ですが、なくても会社のバックアップ体制が整っていればそれほど気にすることはありません。

4. まとめ