家を高額に、かつスムーズに売却するためにリフォームが有効なケースもありますが、一般的にはリフォームせずに売り出したほうが買い手が見つかりやすいといわれています。
こちらの記事では、売却前にリフォームをするメリットとデメリットについて徹底比較をします。記事の後半ではリフォーム以外で売却しやすくする3つのコツもご紹介しますので、これから不動産売却を検討されている方はぜひ参考にしてください。
1.家を売却する前にリフォームをするメリット
自宅を売却する前にリフォームを検討している方も少なくないでしょう。ここからは、家を売却する前にリフォームをするメリットを3つご紹介します。
①見た目の印象が良くなる
古くて汚い状態の中古物件よりも、リフォーム済みのきれいな物件のほうが見た目の印象が良くなるため、購入希望者に好印象を与えられるでしょう。 ★ 内覧時に傷んでいる箇所や修繕が必要な箇所があまりにも多いと、どうしても購入に対して前向きになれません。リフォームで古くなった設備を一新することで、購入の決断につながるはずです。
②買い手がすぐに引越しできる
売却前にリフォームを済ませることによって、購入希望者は購入後すぐに引越しできます。
修繕が必要な箇所がある場合、物件の購入者は購入後にリフォームや修繕工事をしなければなりません。しかし、リフォーム済みの物件であれば自分でリフォームする必要がないため、すぐに新居での生活をスタートさせられます。
さらに、リフォーム代が不要なため、購入時の資金計画が複雑になることを防げて、融資手続きが楽に済むのも購入者にとってうれしいポイント。自分で建物をリフォームする場合はリフォームローンを別途組むのが一般的ですが、金利が4〜5％と高い傾向にあります。
特に、低金利ローンを組んでいる方の場合は、リフォームのためのローンを組む余裕がないケースがほとんどです。水回りや汚損・破損箇所を売却前にリフォームすることで、資金面で余裕のない方に対する訴求効果がアップします。
③高く売れる
リフォームで古くなった設備の入れ替えや修繕を行なえば、新築に近い状態に戻せます。古くなった設備が新しく生まれ変わることで物件としての価値が高まり、リフォームしない場合よりも高値で物件を売却できるでしょう。
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2.家を売却する前にリフォームをするデメリット
売却前に物件をリフォームする際に注意したい3つのデメリットについて、詳しくご紹介しましょう。
①中古物件の安さでアピールできなくなる
リフォームは大がかりなリノベーションとは異なり、そこまでまとまったコストは必要ありませんが、それでも数十万円から数百万円程度はかかります。
リフォーム代を回収するためには、物件の販売価格にリフォーム代金を上乗せしなければならず、リフォーム前の販売価格よりも大幅に上がってしまいます。
中古物件の購入者の多くが安さを求めるなかで、中古物件の安さをアピールできなくなるのはかなり大きなダメージといえるでしょう。
②リフォーム費用を回収しづらい
リフォームをすることで中古物件の魅力の一つである安さをアピールしにくくなると、スムーズに売却できない可能性が高まってしまいます。長期にわたって売却されない物件は、いずれは売却価格を下げることも検討しなければなりません。
その結果、リフォーム費用を回収しづらくなり、採算が合わなくなるケースも出てきてしまうでしょう。
特に、中古マンションの場合は、専有部分の状態よりも立地条件や販売価格を購入条件として重要視する方がほとんどです。 リフォーム費用がまるまる売り主の負担にならないよう、リフォームを実施するか否かを慎重に検討することをおすすめします。
③リフォーム内容が買い主の趣向に合わない可能性がある
中古物件の購入を検討している方のなかには、中古物件を安く購入し、自分でリフォームやリノベーションを行ないたいと考える方もいます。売却前にリフォームをすると、そのような方々への訴求効果がなくなってしまうのです。
自分でリフォームをしたい方のほとんどが、自分なりのデザインやアイデアをもとにリフォームしたいと考えています。リフォーム後の物件の内装や設備が買い主の好みに合わない場合は、どれだけ魅力的な物件であったとしても、購入対象から外れてしまうでしょう。
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3.リフォーム以外で家を売却しやすくする方法
売却前に物件をリフォームするメリットもたくさんありますが、さまざまなデメリットやリスクもあるとわかりました。リフォーム費用をしっかりと回収するためにも、リフォームすべきかどうかを慎重に検討する必要があります。
ここからは、リフォーム以外の手段で物件を売却しやすくする方法について詳しくご紹介しましょう。
①劣化が激しい部分は最低限の修繕を行なう
外観の見た目はもちろん、設備の劣化や故障が目立つと、購入希望者から大切に扱っていない物件と判断されてしまいかねません。見た目が悪い箇所や明らかに修繕が必要な箇所は、売り出す前に簡易的な修繕を行なってください。
例えば、壁紙が剥がれていたり、外壁の塗装が剥げていたり、畳や床の傷み方がひどかったりする場合は、売り主側で修繕対応をすべきです。
費用をかけすぎる修繕やリフォームは赤字となるリスクがあるためおすすめできませんが、修繕費用が少なく済むような簡易修繕は積極的に行なっておきましょう。
②インスペクションを実施して家の信頼性を強化する
築年数が10年以上の木造物件の場合は、シロアリや雨漏りによる被害を受けていても不思議ではありません。住宅の基礎部分や外壁などの劣化状態、補修箇所に不具合がないかをチェックするために、専門の住宅診断士によるインスペクションを実施しましょう。
見た目に問題がある場合はクリーニングか修繕を行なうことで解決できますが、住宅の基礎部分に問題がある場合は大規模工事が必要となります。たとえ売却が成立したとしても、訴訟問題に発展するケースも少なくありません。
インスペクションを実施した住宅であれば、買い主は安心して購入を決断できるでしょう。築年数が経っている物件を売却する際は、建物の安全性と健全性をアピールするためにも、不動産会社にアドバイスをもらいながらインスペクションを実施するのがおすすめです。
③ハウスクリーニングを実施する
中古物件を売却する際は、自分たちでクリーニングするのではなく、専門業者にハウスクリーニングを依頼しましょう。
ハウスクリーニングを依頼することで、内覧時に物件の清潔さを十分にアピールできます。内覧時の第一印象は購入判断に大きく影響するため、しっかりとした事前準備が必要です。 特に、キッチンやトイレ、浴室などの水回りは物件の印象に大きく影響を与える箇所となりますので、重点的にクリーニングすることをおすすめします。
物件の広さや間取りによってクリーニングの費用は大きく変動しますが、安い場合で3万円、高くても10万円前後で依頼可能です。物件の売却の際は、ご自宅周辺のハウスクリーニング会社も併せて探してくださいね。
不動産会社によっては格安のハウスクリーニング業者を紹介してくれるケースもあるため、まずは相談してみましょう。
4.まとめ
中古物件を売却する前のリフォームには、メリットもデメリットもあることがわかりました。リフォーム費用を回収できなかったり、買い手が見つかりにくくなったりするリスクがあるため、リフォームを実施するかどうかは慎重に検討していきましょう。
ハウスウェルでは、中古物件の売却にお困りの方に対してきめ細やかなサポートを提供しています。家が売れないとお困りの方はどうぞお気軽にお問い合わせください。
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