売却前に知っておきたい！不整形地の定義や売却時のポイント｜不動産売却コラム

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売却前に知っておきたい！不整形地の定義や売却時のポイント

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不整形地とは
1. ①整形地の定義
2. ②不整形地の定義

土地の評価を決める4つの基準と補正率とは
1. ①土地の評価を決める4つの基準
2. ②補正率とは

不整形地の種類

不整形地を高く売却するために知っておくべき5つのポイント

まとめ

土地の形状にはさまざまありますが、新しく造形された宅地でなければ「不整形地」であるケースが多いでしょう。不整形地とは、三角形やL字型のように、形状が正方形や長方形でない土地のことです。

こちらの記事では、意外と知られていない不整形地の定義をはじめ、不整形地を売却する際のポイントを詳しくご紹介します。これから土地の売却を検討されている方はぜひ参考にしてください。

1.不整形地とは

土地を形状で分類すると、「整形地」と「不整形地」に分けられます。ここでは、整形地と不整形地の定義を解説しながら、両者の違いについてご紹介しましょう。

①整形地の定義

整形地とは、形状が正方形や長方形に整えられている土地のことです。新しく造成された宅地は整形地であるケースがほとんどです。

一般的に、整形地は測量や土地の境界線が明確であり、土地の評価や売却をする際も比較的容易に取り扱えるという特徴があります。さらに、建築物の制限が少ないため、住宅設計の自由度が高いのも大きなメリットです。

②不整形地の定義

不整形地とは、正方形や長方形のような一般的な形状や配置ではない土地のことで、主に次のような土地が挙げられます。

・角地（隅切り地）
・三角地
・旗竿地
・台形や平行四辺形の土地
・境界線がノコギリ状になっている土地など

不整形地は、土地の形状の特異性により、建築物に関する制限の多いケースがほとんどです。そのため、通常の土地に比べて土地の評価や売却が難しいとされています。

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2.土地の評価を決める4つの基準と補正率とは

不整形地の評価額を決める4つの基準と、整形地と不整形地の土地価格の差を算出する「補正率」についてご紹介します。

①土地の評価を決める4つの基準

土地の評価を決定づける4つの基準は、次のとおりです。

・実勢価格
・路線価
・地価公示価格
・固定資産税評価額

「実勢価格」とは、実際の不動産市場で売買されている価格のことです。課税の場面で使用されることはありませんが、市場の影響を受けて実際の価格は変動しています。

「路線価」とは、国税庁が毎年7月に公表する指標であり、あるエリアの道路に面した標準的な宅地1㎡あたりの土地評価額のことです。相続税や贈与税の課税額を算出するために使用されます。

「地価公示価格」とは、国土交通省が選定した標準地の価格のことで、毎年1月1日の時点で公示されます。地価調査を行なった結果算出されるもので、実際に売買された価格を反映しているのが特徴です。

「固定資産税評価額」とは、市区町村などの自治体が固定資産税を算出する際の基準となる価格です。一般的に、公示価格の約70％の金額で評価されます。

土地を評価する際の4つの基準について理解することで、適正な価格で評価されたかを判断できるでしょう。

②補正率とは

「補正率」とは、使いにくい宅地を評価するために使用する割合のことで、正確な評価額を算出するために重要な指標の一つです。

例えば、道路から奥まっている土地や奥行きが狭い土地など、さまざまな要因によって使いづらい宅地があったとしても、それらの要因は路線価には反映されません。補正率は、不整形地などの使いづらい宅地をより正確に評価するために用いられます。

補正率には、次の5つがあります。

・奥行価格補正率
・不整形地補正率
・間口狭小補正率
・奥行長大補正率
・がけ地補正率

奥行価格補正率はほぼすべての宅地の評価で使用されますが、それ以外の4つの補正率は、土地の形状や実情に合わせて使い分けられています。

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3.不整形地の種類

不整形地と一言でいっても、その種類は多岐にわたります。ここでは、不整形地と呼ばれる主な3つの種類について詳しくご紹介します。

①旗竿地

「旗竿地」とは、道路に面している部分が狭く、奥に土地が広がっている形状のことです。通常の土地に比べて狭い接道部分を駐車スペースとして活用するのが一般的です。

また、接道部分が少ないことから道路からの騒音が小さくなる一方で、見通しが悪い、日当たりや風通しが悪いなど、アクセスや利便性に制約が生じるケースが多く見られます。

②傾斜地

「傾斜地」とは、地形が傾斜している土地のことで、傾斜があるほど評価額は下がる傾向にあります。傾斜地は一般的な平坦な土地とは地形の特性や利用の制約が異なるため、建築や土地利用において特別な配慮が必要です。

斜面の勾配が急であればあるほど、土地利用における制約が増えます。また、地盤の安定性や水はけの良さなども重要な要素なので、適切な地盤調査や地質調査を行ない、必要な対策や設計を実施しなければなりません。

傾斜地のメリットとしては、景観の良さや眺望が挙げられます。段差を生かした庭やテラスをはじめ、傾斜を特徴的なデザインの建築物に仕上げることもできるでしょう。

③三角地

「三角地」とは、道路や河川、地形などさまざまな要因によって形成される三角形の土地のことです。形状が不規則であるため、評価額が下がる傾向にあります。

三角地は一般的な形状ではなく、周囲の土地との境界線や配置がそれぞれ異なるため、土地の利用や評価において特別な考慮が必要です。さらに、形状の特殊性から土地の面積や活用方法にも制約が生じることがあります。

4.不整形地を高く売却するために知っておくべき5つのポイント

不整形地をより高値で売却するために知っておくべき5つのポイントをご紹介しましょう。

①建物とセットで売却する

不整形地の場合、土地そのものを評価しづらいケースが多くあります。

建物がある場合は、土地だけでなく建物の価値も含めて評価されます。土地と建物を一緒に売却することで、需要が高まり、売却価格を引き上げられるでしょう。

②隣接する土地の一部を購入するなどして接道義務をクリアする

不整形地に接道がない場合は、隣接する土地の一部を購入するなどして接道義務をクリアしましょう。

接道が確保されることで、不整形地の利便性が高まります。有効活用の幅も広がるため、売却価格にプラスの影響を与えてくれるはずです。

③隣人の敷地の一部と等価交換をして資産価値を上げる

不整形地を売却するのではなく、隣人の敷地の一部と等価交換することで、資産価値が格段に上がるケースもあります。接道義務を満たせたり、旗竿地などの不整形地での建築が可能となったりなど、さまざまなメリットがもたらされるでしょう。

ただし、等価交換取引は不動産業に精通していないと難しい部分があるため、検討している場合は事前に不動産会社に相談するのが安心です。

④隣接する敷地の所有者に不整形地の売却を提案する

不整形地の売却を検討する際には、隣接する敷地の所有者に売却を提案することも視野に入れてください。敷地を拡張したいと考えている方にとって魅力的な提案となるでしょう。

土地を統合して有効活用できるとアピールすることで、高値で取引できるかもしれません。

⑤買取専門業者に依頼する

不整形地の売却には、専門的な知識やノウハウ、そしてネットワークが必要です。土地や不動産の専門家が土地の評価額を正確に算出してくれるため、適正な評価額で売れるのはもちろん、期待以上の高値で取引されるケースも少なくありません。

また、買取専門業者は不動産市場に精通しているので、需要のある顧客や投資家にアプローチする独自の販売戦略を提案してくれるでしょう。

5.まとめ

不整形地は一般的な整形地に比べて売却しづらく、売却価格も安値になりがち。しかし、今回ご紹介した不整形地の種類や不整形地の評価額を決める4つの基準、そして高値で売却するためのポイントを押さえることで、適正な価格でのスムーズな売却が実現できるはずです。

売却が思うように進まない場合には、早い段階で不動産の専門家に相談することをおすすめします。専門家のアドバイスをもとに適切な売却戦略を打ち出し、不整形地の売却の可能性を高めていきましょう。

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