家などの不動産売買の種類には、住宅ローンとは違う分割払い方式の「割賦販売」があります。割賦販売は、諸事情で住宅ローンが組めない方でも分割払いで不動産購入ができる、便利な販売方法です。
割賦販売は便利な反面、仲介人がいない個人間による売買が多いため、トラブルに発展してしまう危険性もあります。不動産売買を割賦販売で行なう場合には、事前にどのような失敗が起こりやすいのか把握しておくことが大切です。
今回は、割賦販売の失敗例と、失敗を回避するための対処法について詳しく解説します。
1.割賦販売の失敗例
割賦販売の失敗例にはどのようなものがあるのでしょうか？ここでは、割賦販売で失敗する6つのパターンをご紹介します。
①売り主と買い主の合意がされていない
家などの不動産を割賦販売で売買する方式は、売り主・買い主の合意によって成立します。不動産は高額なので一括で支払いを完了できる方は少なく、住宅ローンを組んで金融機関から融資を受け、分割で支払っていく方がほとんどです。
一方、割賦販売は住宅ローンのように金融機関から融資を受けるものではなく、売り主・買い主の個人間契約、あるいは不動産会社を仲介しての契約を行なって進めていきます。このとき、売買契約の内容をしっかりと決めて書面に残しておかないと、のちのち面倒なことになる恐れがあります。
例えば、売り主側が「やっぱり売却金をすぐに回収したいから、残りを一括で払ってくれ」などと言い出して、売り主・買い主間でトラブルに発展してしまうかもしれません。
②住宅ローンが完済できていない
売り主が所有している不動産に住宅ローンが組まれていて、そのローンを完済していないにもかかわらず割賦販売を実行しようとした場合、金融機関から一括返済を要求されるでしょう。
住宅ローン残高（残債）がある、つまり金融機関の抵当権がある状態では、割賦販売は基本的に行なってはいけないルールとなっています。つまり、一括でのローン完済ができなければ、割賦販売自体が成立しません。
③贈与税の発生
特に親族間の不動産売買でよく見られるケースですが、割賦販売は通常の住宅ローンとは異なることから「利息なしの分割払い」という支払い方法が選択されるケースがあります。
割賦販売に「分割払いには必ず利息が発生し、支払いの期間や金額によって利率は変化する」といった決まりはないので、利息なしでの分割払い自体には何も問題はありません。しかし、親族間での不動産売買だと、「贈与税」が発生する可能性があるのです。
贈与税とは、個人から財産を受け取ったときに発生する税金のこと。親族間で無利息の不動産売買をすると、利息分を贈与とみなされることがあります。このような「みなし贈与」の扱いになった場合、利息を支払う必要はなくても、贈与税という別の出費を生み出してしまうのです。
買い手側が贈与税の存在を知らなかったために、「利息がないと思ったら、事前に聞いていない支払いが発生した」と売買成立後に騒ぎ出すケースもあります。
④相続時に揉める
親族間で割賦販売を行なうと、その後の相続手続きで揉める恐れがあります。親族全員が割賦販売に納得していれば問題ないのですが、他の親族が知らないうちに一部の親族間で割賦販売を済ませていた場合、のちのちトラブルが起きてしまうことも。
不動産の売買を行なったら、その不動産の所有者は買った側に変更されます。例えば、親から子どもに割賦販売で家を売った場合には、家の所有者は親から子どもへと変わります。その後、親が亡くなった際にややこしい事態が発生するのです。
遺産相続の手続きをする段階で、故人の遺産と思われていた不動産がその子どもの名義になっていたら、「そんな話は聞いていない」と親族は驚き、揉め事に発展するかもしれません。
⑤所有権移転登記のタイミング
所有権移転登記のタイミングも、割賦販売で起きるトラブルの原因の一つです。
売買成立時に所有権移転登記をすると、まだ支払いを終えていない段階で不動産の所有者が買い手側に移ります。この状態で、もし分割支払いの途中で買い手が破産した場合、支払いが止まって不動産を差し押さえられてしまうでしょう。そうなると、売り手側は不動産の売却金を全額回収できません。
「所有権移転登記をいつ行なうか」をめぐって、売り手と買い手で揉めてしまうのです。
⑥実績のない不動産会社に依頼
割賦販売による不動産売買の仲介を、不動産会社にお願いする方法もあります。しかし、 割賦販売の仲介も業務対象としている不動産会社は多くなく、得意としている会社も少ないのが現状です。
不動産の割賦販売には、これまでご説明してきた通りいくつものリスクがあります。不動産会社は十分に注意を払って手続きを進め、なおかつ売り主・買い主の双方が納得する説明をしなくてはいけません。
また、割賦販売は長期にわたる取引です。慣れていない不動産会社に依頼してしまうと、付き合っていく期間が長いぶんミスが発生する可能性が高まります。
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2.割賦販売を失敗しないための対処法
割賦販売を行なうためには、利息や所有権移転登記などさまざまな問題をクリアしなければなりません。ここでは、割賦販売を失敗しないために注意すべき4つのポイントをご説明します。
①売買時に売り手・買い手の合意をしっかりと確認する
個人間での割賦販売においてトラブルになりがちなのが、「あとになって契約時と違う主張をする・される」という問題です。このような意見の食い違いを解消するため、契約時に弁護士や仲介人を立てて決定事項を書面に残しておくことをおすすめします。
②金融機関の抵当権を抹消する
割賦販売で売却する不動産にローンが残っていて抵当権がある場合は、金融機関から一括支払いを要求されるでしょう。一括でのローン完済ができないと、抵当権が抹消できないので、割賦販売自体が成立しません。
割賦販売を行なうためには、住宅ローンがあとどれぐらいなのか、残債をすぐに返済できるあてはあるのかしっかりと確認しましょう。
③相続内容を書面に残す
親族間で不動産の割賦販売を行なうと、のちに他の親族とその不動産の相続権について揉めてしまうケースが見られます。この問題を回避するためには、不動産のもともとの所有者である売り手が、事前に相続内容を整理しておく必要があります。
「割賦販売の契約書に特約条項として相続内容を記載する」「別の書面に相続内容の詳細を記載する」といった方法がおすすめです。
④弁護士・司法書士などの専門家、実績のある不動産会社に依頼する
個人間・親族間による割賦販売においては、契約書に契約内容をしっかりと記載しておくことでトラブルを回避できます。しかし、法的な知識や販売に関するノウハウも必要なので、一般の方がスムーズに割賦販売を行なうことは難しいでしょう。
手続きに困っている方は、弁護士・司法書士といった専門家に依頼すれば、必要書類の作成や一連の手続きの代行、サポートやアドバイスを受けられます。
また、不動産会社のなかには、割賦販売の手続き代行も業務対象としているところがあります。確かな実績があることをサイト上で公表している会社に相談するのがおすすめです。
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3.まとめ
割賦販売には、買い手が見つかりにくい古い不動産の販売が可能になったり、住宅ローンを組めない方が分割払いで不動産を購入できたりするメリットがあります。その反面、今回ご紹介したようなデメリットもあります。
割賦販売について、事前に具体的にどのようなリスクがあるのか、そのリスクの対処法は何かを把握しておくことが大事です。
割賦販売の手続きにお悩みの方は、ハウスウェルへご相談ください。割賦販売などに関する法律の専門家である弁護士と連携していますので、的確なアドバイスやサポートが可能です。ぜひ一度お気軽にご連絡ください。
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