離婚するときに住宅ローン残債があったら？義務や支払い方法を解説｜不動産売却コラム

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離婚するときに住宅ローン残債があったら？義務や支払い方法を解説

2023-09-05

離婚住宅ローン

離婚時にローン残債を折半しなくてよい理由
1. ①理由1.ローン残債は資産とは判断されないため
2. ②理由2.離婚後の支払い義務はローンの名義人にあるため

離婚後のローン残債がアンダーローンなら折半

離婚後のローン残債がオーバーローンなら折半しない

ローン残債がオーバーローンの場合はどうする？
1. ①対処法1.夫か妻が住み続けてローンを支払う
2. ②対処法2.不動産売却で清算

任意売却のメリットとデメリット
1. ①任意売却のメリット
2. ②任意売却のデメリット

まとめ

離婚を考えたときに、「ローン残債があるとスムーズに離婚ができないのでは……」と不安に感じる方もいらっしゃるでしょう。正しい知識を身につけておくことで、今後の夫婦での話し合いも進めやすくなりますよ！

この記事では、離婚をするタイミングでローン残債があった場合に折半する必要があるのか、支払い義務は誰にあるのかといった疑問を解決していきます。

1.離婚時にローン残債を折半しなくてよい理由

離婚するタイミングでローン残債があると、「折半しなければならない」とイメージする人は多いのではないでしょうか。しかし実は、「原則として離婚時にローン残債を折半する必要はない」というのが財産分与の考え方なのです。ただし、例外的に折半が必要なケースもあります。

ここでは、原則として離婚時にローン残債を折半しなくてよい2つの理由をお伝えします。まずは、財産分与の正しい考え方を知ることからはじめましょう。

①理由1.ローン残債は資産とは判断されないため

財産分与とは、離婚をした一方が「財産」の分与を請求できる制度のことです。

1.夫婦が共同生活を送る中で形成した財産の公平な分
2.離婚後の生活保障
3.離婚の原因を作ったことへの損害賠償

財産分与には、上記3つの性質がある（※）とされています。一見すると、夫婦が住んでいる住宅自体は「1.夫婦が共同生活を送る中で形成した財産」に当てはまると考えられますよね。

しかし、住宅ローンの残債については、「資産」ではなく「負債」として切り分けて考えるのが一般的。このことから、ローン残債は財産分与において折半する必要はないといえるのです。

※参照元：法務省「財産分与」

②理由2.離婚後の支払い義務はローンの名義人にあるため

住宅ローンはもともと、債権者である金融機関が名義人の返済能力や信用情報を審査したうえでお金を貸しているものです。お金を貸し出す前に審査を行った債権者からすると、名義人が離婚するからといって債務者を変更することにはリスクがともなうと考えるのが自然でしょう。

離婚後の支払い義務もローンの名義人が負うのが基本であり、債権者の同意なしでローンを折半することはできません。こうした観点から、離婚後のローン残債は折半する必要がないという結論に至るわけですね。

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2.離婚後のローン残債がアンダーローンなら折半

原則として離婚後のローン残債は折半しないとお伝えしましたが、折半の必要性を判断するうえで重要な基準がもう一つあります。それが「アンダーローン」と「オーバーローン」です。

アンダーローンは、住宅ローンの残債が住宅の売却価格を下回っている状態のこと。オーバーローンは、住宅ローンの残債が住宅の売却価格を上回っている状態のことをいいます。アンダーローンの場合は、住宅を夫婦どちらか一方に引き渡す際、夫婦で折半すべきお金が発生します。

例えば、ローン残債が1,000万円で、住宅の売却価格が2,000万円だった場合、住宅を売却してローンを完済したあとに残る1,000万円が財産分与の対象です。折半すると1人あたり500万円なので、夫が住宅をもらう場合は妻が500万円を受け取り、妻が住宅をもらう場合は夫に500万円を支払うことになります。

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3.離婚後のローン残債がオーバーローンなら折半しない

アンダーローンとは反対に、離婚後のローン残債が住宅の売却価格を上回るオーバーローンの場合には、折半は必要ありません。住宅を売却しても残るお金がマイナスのままなら、財産分与においては「家の価値は0円」と判断され、財産に該当しなくなるためです。

つまり、住宅ローンがアンダーローンとなっている場合は、裁判や離婚調停で一方がローン残債の折半を希望しても、希望を通すことは難しいでしょう。

4.ローン残債がオーバーローンの場合はどうする？

離婚時に住宅ローンの残債が残っている場合や、ローン残債がオーバーローンの場合は、どのように処理するべきなのでしょうか。

ローン残債の取り扱いについては、可能な限り夫婦で話し合い、互いに納得する形で収めるのが理想です。基本的な対処法としては、以下の2通りが挙げられます。

1.夫か妻が住み続けてローンを支払う
2.不動産売却で清算する

①対処法1.夫か妻が住み続けてローンを支払う

夫か妻が家に住み続けてローンを支払っていく手段は、いたって一般的な選択肢といえますが、「住宅の所有者およびローンの名義人がどちらなのか」が重要なポイントです。

ベストなのは、住宅の所有者でありローンの名義人でもあるほうが住み続けることです。ただし、夫婦のもう一方が住宅ローンの連帯保証人や連帯債務者として契約している場合、ローンの名義人による支払いが滞るともう一方へ請求が来てしまうことが懸念されます。

夫婦の一方が家に住み続けるケースで、もう一方が住宅ローンの連帯保証人や連帯債務者である場合には、事前にそれらの役割を外してもらうのがおすすめです。

家の所有者やローン名義人以外が住む際は注意

住宅の所有者でもなく、ローンの名義人でもない人が住む際は、住む人と住宅の所有者・名義人どちらにとっても不安要素が残ります。

たとえば、住宅に住む側からすると、断りもなく住宅を競売にかけられて、ある日突然家を追い出されてしまう可能性もゼロではありません。

また、住宅の所有者やローンの名義人からすると、離婚時は納得していてものちのち経済状況の変化によって支払いが厳しくなった場合に、債権者や離婚相手とのトラブルが生じる恐れがあります。

所有者でも名義人でもない人が住宅に住み続ける際は、リスクへの対策を十分に固めておく必要があるでしょう。

②対処法2.不動産売却で清算

トラブルが心配な場合は、不動産を売却して清算してしまうのもおすすめです。

「任意売却」を利用することで、通常は抵当権の抹消が難しいオーバーローンでも、住宅の売却価格をローンの残債へ充当し抵当権を抹消することが可能になります。

任意売却ならオーバーローンでも対処可能！

任意売却とは、住宅売却後もローン残債がある不動産を、債権者の合意を得たうえで売却する方法です。不動産会社が債権者と債務者の間に入り、スムーズに手続きを進めてくれます。

住宅の売却後もローンの残債が残る場合は返済を続けていく必要があるものの、負担を軽減した分割返済ができるケースも多く見られます。夫婦の話し合いで合意できれば、ローン残債を折半することも可能です。

5.任意売却のメリットとデメリット

任意売却にはメリットがある一方で、今後の借り入れにかかわるデメリットも存在します。オーバーローンであっても不動産が売却できる魅力的な手段ですが、デメリットについてもしっかりと把握しておきましょう。

①任意売却のメリット

任意売却の主なメリットは、下記の3つです。

1.市場価格に近い金額で売却できる
2.費用負担が発生しない
3.近隣に知られずに売却できる

任意売却ではローン残債が残るケースもよく見られますが、債権者である金融機関が無理のない返済プランをつくり直してくれることが多々あります。また、仲介手数料や司法書士への手数料などはこれまでのローン返済分から控除してくれるため、新たな費用負担は発生しません。

競売のように新聞などに情報が掲載されることもなく、安心して売却を進められるのもメリットです。

②任意売却のデメリット

任意売却のデメリットとして主に挙げられるのは、下記の3つです。

1.ローンが延滞扱いになる
2.金融機関からの了承が必要
3.条件を満たす必要がある

任意売却を実施するには、金融機関からの合意を得られていることや物件に市場価値があること、共有者の同意を得ていることなど多数の条件を満たしている必要があります。

さらに、任意売却が成立すると住宅ローンは延滞扱いとなり、信用情報機関に事故情報として記録されてしまうのも大きなデメリットです。一度滞納の記録がつくと5～7年ほどは残るため、今後の借り入れに関する審査には通りにくくなるでしょう。

6.まとめ

住宅ローンの残債は原則として折半する必要はありませんが、アンダーローンの場合など状況によっては折半の必要性が出てくる場面もあります。誰が払うのかといったお金の問題は離婚時にトラブルの原因となりやすいため、慎重に話し合うことが大切です。

ハウスウェルでは離婚に強い弁護士をそろえ、離婚後の住まいについてのご相談も受け付けています。不動産でお困りのことがあれば、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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