畑などの農地を売却することを考えていて、売却方法や手順についてわからずに困っている方は多いようです。農地の売却には農業委員会の許可が必要であり、この許可が得られない場合は売却ができないため、慎重に対応しなければなりません。
今回は、農地を売却する2つの方法や手順について詳しく解説します。この記事を通じて、なぜ農地の売却が難しいとされるのか、また、農地のスムーズな売却に向けてどのような手続きが必要なのかが明確になるでしょう。農地の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。
1.農地（畑など）の売却が難しいとされる理由
事前に農地の売却が難しいとされる理由を理解しておくことは、適切な対策を講じる際に役立ちます。ここでは、農地の売却が難しいとされる2つの理由について見ていきましょう。
①農地法により買主が制限されているため
農地は誰でも簡単に購入できるわけではなく、農地法による制約が存在します。
農地の購入は、以下の方に限られます。
「将来的に農業を始める予定で、農地が欲しい」「自宅の近くに畑を購入したい」などと考えている方でも、上記の条件に該当しない場合は農地を購入することは難しいでしょう。このように、農地は法律によって購入者が制限されているため、売却は容易ではない状況にあります。
②農地の需要が低迷しているため
近年、農業は高齢化や後継者不足などの課題に直面しています。
農林水産省の「令和4年農業構造動態調査結果（令和4年2月1日現在）」によると、全国の農業経営体数は97万5,100経営体で、前年比で5.4%減少しました。
また、「経営体に関する統計」によれば、農業経営体数は平成22年には167万9,000経営体ありましたが、令和4年までに約70万4,000経営体も減少しています。
農地は一般的な土地と比較して利用用途が制約されており、さらに農業に従事する人数が減少傾向にあるため、需要が低迷しています。需要が限られる状況では、農地を望む条件で売却することが難しいのです。
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2.農地を売却する2つの方法
農地を売却する方法には、地目を変えず農地としてそのまま売却する方法と、地目を農地以外に変えて（転用）売却する方法があります。ここでは、上記2つの方法について詳しくご紹介しましょう。
①「農地」としてそのまま売却する
農業委員会の許可を得ている農家や農業従事者を買主とすれば、土地の地目を変えずに農地のままで売却することが可能となります。
この方法のメリットは、農地を他の用途に変更せずに売却できるため手続きが簡素化され、売却にかかる費用も抑えられることです。
ただし、買主に制約があるので、売却までに時間がかかってしまう恐れがあります。さらに、需要が限られているため、高値での売却が難しい傾向があります。また、農地を売却する際には地域の農業委員会の許可が必要です。
農地を広げたいと考えている方が近くにいればよいですが、そうでない場合は買主が限られてしまい高値での売却も難しいため、転用を検討するほうが賢明かもしれません。
②農地を「転用」して売却する
農地を農地以外の地目に変更し、売却することが可能です。例えば、宅地に変更すれば、農地法による買主の制約を受けずにすみます。
また、宅地として売却する際には、「不動産会社に仲介を依頼する」「専門業者に買い取ってもらう」「個人間で取引を行う」など多くの選択肢が考えられます。これにより、買主を制限せず農地のまま売却するよりも高値で売れる可能性があるのです。
ただし、転用の手続きが必要であり、売却までに時間がかかるケースがある点には注意しましょう。また、農地を転用して売却する場合も、農業委員会の許可が必要です。
農地を転用する際の条件
農地の転用が可能かどうかの判断にあたっては、立地基準と一般基準の2つが存在します。これらの基準をクリアしていれば、農地の転用が可能です。
▼立地基準
農地転用で認められている立地は、以下のとおりです。
・第2種農地（将来的に市街化の可能性がある区域の農地）
・第3種農地（市街地化の傾向が著しい区域の農地） |
※第2種農地は条件付きで転用可
一方、以下の立地は農地転用が認められていません。
・農用地区域内農地（農業振興地域整備計画で農振農用地区域と指定された区域内にある農地）
・甲種農地（市街化調整区域内にあり良好な営農条件の農地）
・第1種農地（良好な営農条件の農地） |
▼一般基準
一般基準は、農地をどのような目的で転用し、利用するかについて審査する基準です。また、農地転用の目的だけでなく申請者の資金力や信用なども考慮され、転用後の計画の実現可能性があるかを評価されます。
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3.農地を売却する手順
事前に農地の売却手順を理解しておけば、農地を売却することになった際にスムーズに手続きを進められます。ここでは、農地としてそのまま売却する手順と農地を転用して売却する手順について、それぞれ詳しく見ていきましょう。
①「農地」としてそのまま売却する手順
農地としてそのまま売却する手順は、次のとおりです。
買主を見つける
農地をそのまま売却する場合、農地法により、買主は農業委員会の許可を持つ農家や農業従事者に限られます。そのため、まずは買主を見つける必要があります。
近隣の農家に、農地の購入を検討していないか尋ねてみましょう。また、農協に相談することで、買主を紹介してもらえる可能性もあります。
売買契約を締結する
買主が見つかったあとは、条件の合意を得て売買契約を締結します。
ただし、農地の売却に際しては、農業委員会への許可申請が必要です。もし農業委員会から許可が得られなかった場合は売買できない（契約を解除する）ことを前提として、契約を交わします。
農業委員会に売買の許可を申請する
農地の売買に関しては、農業委員会への許可申請をしなければなりません。申請時には、登記事項証明書、売買契約書の写し、位置図などの書類が必要になります。申請を行う前に、地域の農業委員会に必要な書類について確認し、早めに準備しておくことが大切です。
引き渡し／所有権移転登記を行う
農業委員会からの許可が下りたら、買主から代金を受け取り、農地の所有権移転登記を行います。所有権の移転登記と引き渡し手続きが済めば、農地の売却が正式に完了します。
②農地を「転用」して売却する手順
農地を転用して売却する手順は、次のとおりです。
農地が転用可能か確認する
最初に、農地が転用可能かどうか、そして立地条件などを確認しましょう。
すべての農地が転用可能というわけではありません。転用を検討していることを農業委員会に伝え、条件を確認し、転用が可能かどうかを判断するために許可申請を行いましょう。
買主を見つける
農地を転用する場合、農地法による買主の制約はありません。したがって、不動産会社の仲介、業者による買取、個人間の売買などさまざまな選択肢が考えられます。
もし宅地に変更する場合は、不動産会社に依頼することをおすすめします。対応に慣れているため、すぐに買主を見つけられるでしょう。
売買契約を締結する
買主が見つかったあとは、条件の合意を得て売買契約を締結します。
ただし、農業委員会の許可が必要です。そのため、農業委員会から許可が得られなかった場合には売買できない（契約を解除する）ことを前提として契約を交わします。
農業委員会に転用の許可を申請する
転用の許可を得るためには、農業委員会に許可申請を行う必要があります。必要な書類について事前に確認し、漏れがないように申請手続きを進めましょう。
許可が下りるまでには、1〜2ヶ月以上かかる場合があります。
引き渡し／所有権移転登記を行う
転用の許可が下りたら、地目変更登記を行います。その後、買主から代金を受け取り、所有権の移転登記と引き渡し手続きが済めば、農地転用による売却は完了です。
4.まとめ
畑などの農地をそのまま売却する場合は、手続きは比較的簡単ですが、買主が限られて売却の難易度は高くなります。一方、宅地などへ転用する場合は、農地法による買主の制限がなくなって需要も期待できるため、有利な条件での取引が期待できます。
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