市街化調整区域の物件は売却できる？売却方法やポイントを解説｜不動産売却コラム

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市街化調整区域の物件は売却できる？売却方法やポイントを解説

2023-10-24

不動産売却売買契約

市街化調整区域とは

市街化調整区域の物件が売却しづらい3つの理由

市街化調整区域でも売却しやすい物件の特徴2つ

市街化調整区域の物件を売却する際のポイント

まとめ

「市街化調整区域の物件を手放したいけれど、売却方法がわからない……」とお悩みの方は多いようです。市街化調整区域は一般的な地域と異なるため、事前にその特性を理解しておくことが重要です。

この記事では、市街化調整区域とは何か、市街化調整区域の物件が売れにくい理由、物件の売却方法やポイントなどを解説します。

1.市街化調整区域とは

市街化調整区域とは、都市の拡大を抑制するために都市計画法で指定された地域のこと。この地域では、通常の市街地のような開発や建設はできず、住宅を建てる場合にも許可が必要です。

市街化調整区域は交通量が少なく、静かな環境が保たれているのが特徴です。また、固定資産税などの税制上のメリットがあります。

ただし、建物が少ないため、ガスや電気などの基本的なインフラが整備されていないことも。また、土地や建物の使用に関して制約があるので、売却価格は一般的に低い傾向にあります。

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2.市街化調整区域の物件が売却しづらい3つの理由

ここでは、市街化調整区域の物件が売却しづらいといわれる3つの理由を詳しくお伝えします。

①住宅ローンの利用が難しい

不動産を購入する際、住宅ローンを利用するのが一般的ですよね。金融機関は、不動産の担保価値やその他の要因を評価し、融資の可否を決定します。住宅ローン利用者が返済困難となった場合に、不動産を売却して資金を回収するためです。

しかし、市街化調整区域では建物の建設や使用に関して規制があるので、不動産の価値は低い傾向にあります。そのため、金融機関からの評価を得ることが難しく、融資を受けにくい状況が生じてしまうのです。

②インフラが整備されていない場合がある

市街化調整区域では、通常、電気やガス、水道などの公共インフラ整備は積極的に行われていません。インフラが整っていない土地や建物の所有者は、個々で整備費用を負担する必要があります。

建物が公道から離れている場合、下水道の整備費用まで負担しなければならないケースもあります。インフラ整備の手続きや許可も必要となるため、その不安や不確実さから、購入者は市街化調整区域の不動産を避けてしまいがちです。

③建物に対する制限がある

市街化調整区域では、建物に対する制約があります。土地の整備や建築、リフォームを行うには、開発許可や建築許可が必要です。建物の用途変更も難しく、建て替えの際に規模を大幅に変更することはできません。

自由にリフォームも行えないといった制約があるために、市街化調整区域の不動産は買主から避けられてしまうのです。

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3.市街化調整区域でも売却しやすい物件の特徴2つ

市街化調整区域にあっても、売却しやすい物件は存在します！その2つの特徴を、以下で詳しく解説しましょう。

①市街化調整区域の指定前に建てられた

市街化調整区域に指定される前に建てられた物件は、建物に対する制約の影響が少ないため、売却できる可能性が高まります。新たな所有者も、自治体の定める一定の基準を満たせば、建て替えやリフォームなどを行うことが可能です。

古い物件の場合には、自治体に問い合わせて、その物件が市街化調整区域に指定される前に建てられたものかどうか確認してみてください。

②市街化区域に隣接もしくは近接している

下記の条件を満たす物件は、建物の開発許可や建築許可を得られるケースが多いため、売却できる可能性が高いでしょう。

・市街化区域に隣接または近接している
・市街化区域と一体的な日常生活圏を構成している
・およそ50以上の建築物がある（市街化区域内を含む）

ただし、必ず開発や建築の許可が下りるわけではありません。判断が難しい場合は、自治体の窓口や不動産会社に相談してみることをおすすめします。

③市街化調整区域の物件を売却する方法

ここでは、市街化調整区域の物件を売却する方法をご紹介します。自身に適した方法を選択しましょう。

④不動産会社に依頼する

市街化調整区域の不動産売買に精通した不動産会社なら、その地域や販売のノウハウ、顧客ネットワークを持っています。売却に関するアドバイスや、お役立ち情報も提供してくれるでしょう。

スムーズな売却実現のためには、実績のある不動産会社に依頼するのがおすすめです。

⑤オークションで売却する

オークションを通じて不動産を売却する方法もあります。オークションサイトでは土地や建物が出品されており、なかには高値で売買が成立しているケースも見られます。買主が迅速に見つかり、思わぬ好条件で売却が実現する可能性もあるでしょう。

ただし、必ずしも希望の条件で売却できるとは限りません。また、出品時に、市街化調整区域の物件であると明示することが大切です。

⑥個人間で売買する

市街化調整区域の物件を、個人間で売買することも可能です。友人や知人など個人との取引では、不動産会社を介さないため仲介手数料を削減できます。

ただし、自力で買主を見つけ、契約書や重要事項説明書の作成から諸々の手続きまで行わなければなりません。専門家のサポートがない状況ではトラブルが発生するリスクもあるため、個人間の売買を積極的に選ぶ人はあまり多くないのが実状です。

⑦売却せず賃貸に出す

市街化調整区域の不動産を売却する代わりに、賃貸に出すのも一つの方法です。市街化区域の物件よりも家賃が安ければ、借り手が見つかる可能性があります。

もし、「売却に出しても買い手が見つからない」「売却価格が希望の条件と大きくかけ離れている」という状況であれば、賃貸を検討してみてください。

賃貸に出す場合は、実績が豊富で信頼できる不動産会社に依頼することが大切です。

4.市街化調整区域の物件を売却する際のポイント

市街化調整区域の不動産を売却する際のポイントは、ターゲットを絞り、信頼できる不動産会社に依頼することです。

市街化調整区域の物件の購入を考えるのは、近隣に不動産を所有している方や、周辺でビジネスを展開している方が多いはずです。このような方々は市街化調整区域の特性を理解しているため、需要さえあればスムーズに売買契約が成立する可能性が高いでしょう。

また、実績豊富で信頼できる不動産会社に相談すれば、多くの専門知識とノウハウを駆使して効率的に売却のサポートをしてくれます。

まとめ

市街化調整区域の物件は、「住宅ローンの利用が難しい」「インフラ整備が不十分」「建物に対する制約がある」などの理由から、売却が難しいとされています。売却活動を効率的に行いたい方は、不動産会社に依頼するのがおすすめです。

ハウスウェルは豊富なノウハウを持っており、お客様の要望に合わせた最適な選択肢のご提案が可能です！市街化調整区域にある物件の売却についてお悩みの方は、ハウスウェルへお気軽にご相談ください。

市街化調整区域の物件を手放したい……。その悩み、ハウスウェルが解決します！ぜひご覧ください

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