不動産売却における仲介料無料のリスクとは｜仕組みや注意点を解説｜不動産売却コラム

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不動産売却における仲介料無料のリスクとは｜仕組みや注意点を解説

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不動産売買や購入時に必要となる仲介手数料とは

仲介手数料が無料になるケース
1. ①両手取引で、片方からしか仲介手数料を取らない
2. ②不動産会社が売り主である

仲介手数料無料の不動産会社に依頼するリスク

売却時に損をしないための不動産会社チェックリスト

まとめ

不動産売却にかかる費用は、なるべく少なく済ませたいものですよね。コストを抑えるために、仲介手数料無料の不動産会社を利用しようかと検討中の方も少なくないでしょう。

本記事では、不動産売却における仲介手数料無料の仕組みやリスクを詳しく解説します。仲介手数料の概要を理解して、自分に合う依頼先を選びましょう。

1.不動産売買や購入時に必要となる仲介手数料とは

仲介手数料は、マンションや不動産の売買で生じる仲介業務に対して支払う成功報酬のことです。仲介業者は物件の紹介や現地案内、売り主・買い主間の交渉、契約書の作成などを担当し、それらの業務に対する報酬を得ます。

不動産会社の仲介手数料については、法律によって限度額が定められています。

取引額（売買金額）	上限額
200万円以下	売買金額×5％
200万円超～400万円以下	売買金額×4％+2万円
400万円超	売買金額×3％+6万円

上記はあくまでも上限額なので、仲介手数料を半額や無料に設定する行為自体は問題ありません。上限額の範囲内であれば、いくらに設定してもよいのです。

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2.仲介手数料が無料になるケース

不動産売却の際、不動産会社が仲介手数料を無料にできる理由を詳しく解説します。

①両手取引で、片方からしか仲介手数料を取らない

不動産会社が行う仲介には、「両手仲介」と「片手仲介」の2種類があります。

両手仲介とは、売り主から家の売却を依頼された不動産会社が、買い主を見つけて売却も行う仲介スタイルのこと。不動産会社は、売り主と買い主の両方から手数料を受け取ります。

一方、片手仲介とは、売り主が依頼した不動産会社とは別の不動産会社が買い主を見つける仲介スタイルです。それぞれの不動産会社は、売り主または買い主の一方から仲介手数料を受け取ります。

仲介手数料が無料となるケースは、買い主と売り主の両方を相手にする両手取引で多く見られます。買い主か売り主の片方のみから仲介手数料を受け取ることで、もう一方の仲介手数料を無料にできるのです。

②不動産会社が売り主である

不動産会社が保有する物件を直接売却する場合、不動産会社は仲介業者ではなく売り主となるため、仲介手数料が発生しません。「個人が売り主の仲介物件でないなら、そもそも仲介手数料が発生しない」と覚えておきましょう。

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3.仲介手数料無料の不動産会社に依頼するリスク

仲介手数料無料の不動産会社に依頼するリスクについて、詳しく紹介します。

①すべての物件が対象ではない

売り手側の売却手数料が無料になるかどうかは、その物件の状況によって決まります。仲介手数料無料を謳う業者であっても、物件次第で手数料を請求してくる場合があるため注意が必要です。

仲介手数料が無料となる物件の条件をわかりやすく説明してくれる不動産会社を選べば、リスクを回避しやすくなるでしょう。

②仲介手数料とは別の名目で請求される恐れがある

仲介手数料の上限額は法律で定められていますが、宣伝費や人件費などにかかる費用が発生したとして、別の名目で請求されてしまうケースがあります。

▽無断で追加される請求項目の例
・広告宣伝費
・物件調査費
・コンサルティング手数料
・契約書などの書類作成費

物件の宣伝費やその他手数料は、仲介手数料の範囲内で行われるのが原則です。つまり、上記のような費用を事前に伝えず、売り主の了承を得ないで追加請求する行為は、宅建業法違反となります。追加請求されていないかを確認することが大切です。

③囲い込みによって売れにくくなる恐れがある

仲介手数料無料の不動産会社に売却を依頼すると、囲い込みによって物件が長期間売れなくなるリスクが高まります。囲い込みとは、自社で両手仲介をするために、売却を依頼された物件を他社に契約させない行為のことです。

囲い込みをされると、購入希望者に検討してもらう機会が減り、売れにくくなってしまうでしょう。短期間での売却を希望する場合は注意が必要です。

④結局損をする恐れがある

囲い込みによって売却期間が長期化することで、売却価格が安くなってしまうリスクもあります。住み替えのスケジュールや資金計画によっては、売却活動ができる期間に制限がある方もいるでしょう。

売却のタイムリミットが迫ったタイミングで、売却価格を相場よりも安く設定しなければならなくなるケースも珍しくありません。

相場を下回る価格での売却を回避するために、物件の相場価格を事前に調べておくことをおすすめします。「レインズマーケットインフォメーション」「土地総合情報システム」などの情報サイトを活用し、条件が似ている物件の販売価格をリサーチしておきましょう。

4.売却時に損をしないための不動産会社チェックリスト

不動産売却で損をしないために、不動産会社選びで押さえておくべき4つのポイントをご紹介します。

①仲介手数料以外にかかる費用

仲介手数料以外の費用が他の名目で請求されてしまう悪質なケースもあるので、請求項目に問題がないかを自分の目でチェックすることが大切です。

▽不動産を売却する際にかかるコスト
・仲介手数料
・印紙税
・抵当権抹消費用　など

不動産を売却する際にはさまざまなコストがかかりますが、一部のコストが見積もりの時点では提示されていない場合もあります。査定額だけでなく、契約後に請求される費用についてもよく確認しましょう。

②取り扱い物件数の多さ

不動産会社のホームページを見て、取り扱い物件数をチェックしてください。実績が少ないと買い主が集まりにくく、結果として物件が売れ残ってしまう恐れがあります。

売却予定の物件があるエリアでの実績が豊富な不動産会社を選ぶのがおすすめです。

③査定額の根拠

物件の売却で損をしないためには、不動産会社から提示される査定額の根拠を確認することが大切です。はじめから物件の立地や条件に合った適正な価格で売り出せば、スムーズな売却につながるでしょう。

不動産会社が査定価格の根拠をわかりやすく説明してくれるかどうかで、信頼できる業者であるかを見極められます。また、査定額の妥当性を判断するためには、過去に売却された物件の資料を参考にするのもおすすめです。

④囲い込みがないか

売却のチャンスを逃がさないためにも、そして大幅な値下げを避けるためにも、囲い込みの有無は確認すべき大切なポイントです。不動産会社と契約する前に、囲い込みをしないか直接質問してみてください。

5.まとめ

不動産売却時に発生する仲介手数料には上限が定められていますが、上限額の範囲内であれば不動産会社が自由に設定できることがわかりました。不動産会社によっては、仲介手数料無料で取引をするところもあります。

ただし、仲介手数料無料の取引には、別の名目で費用を請求されたり、囲い込みによって販売しにくくなったりなどのリスクがあるのも事実です。

大切な不動産を適正価格で売り出すために、今回ご紹介したチェックリストを参考にしながら信頼できる不動産会社を見つけましょう。

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