不動産の割賦販売を徹底解説！分割払いをする際の税金はどうなる？｜不動産売却コラム

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不動産の割賦販売を徹底解説！分割払いをする際の税金はどうなる？

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不動産の割賦販売を徹底解説！分割払いをする際の税金はどうなる？

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不動産の割賦販売とは？

不動産の割賦販売はこんな人におすすめ

割賦販売で不動産を売買した際にかかる税金

割賦販売で不動産を売買する流れ
1. ①買い主と売り主の両方で合意する
2. ②金融機関の抵当権を抹消する

割賦販売で不動産売買を行う際のポイント

まとめ

親族間での不動産売買や再建築不可など訳あり物件の売買では、住宅ローンの借り入れができないケースが多くあります。しかし、「割賦販売」と呼ばれる分割払いの契約を結べば、一括払いをしなくても不動産を購入することが可能です。

こちらの記事では、不動産の割賦販売について詳しくご紹介します。分割払いをする際にかかる税金や契約時のポイントも詳しく解説するので、ぜひ参考にしてください。

1.不動産の割賦販売とは？

不動産の割賦販売とは、引き渡し時に代金を満額支払うのではなく、分割して支払う契約方法のことです。一定の期間内に定期的に支払っていくため、住宅ローンを借りて購入するスタイルに似ていると感じる方も少なくないでしょう。

割賦販売は買い主・売り主と不動産会社の関係であるのに対し、住宅ローンは買い主・売り主と不動産会社に金融機関も加わった関係であることが大きな違いです。

2.不動産の割賦販売はこんな人におすすめ

不動産の割賦販売は、次のような方々におすすめです。

・親族間売買を検討している人
・住宅ローンの審査に通らなかった人
・自営業や転職を理由に一時的に所得が低くなっている人
・金融機関のブラックリストに載っていてお金を借りられない人

不動産を購入する際は住宅ローンを借りるのが一般的ですが、さまざまな理由から住宅ローンを組めない方は多く存在します。特に、不動産の割賦販売は、親族間売買においてよく使われる販売スタイルです。

親族間売買の場合、住宅ローンの名目で金融機関から借り入れた資金が、親族の事業資金やその他の用途に使われてしまうリスクが高いとされています。そのため、親族間売買における融資に対しては、一般的な売買よりも条件が厳しくなるのです。

また、親族同士であれば長い期間にわたる分割払いを了承してくれるケースが多いことも、親族間売買で割賦販売が選ばれる大きな理由です。

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3.割賦販売で不動産を売買した際にかかる税金

割賦販売で不動産を売買したとしても、一括払いと同じように税金が発生します。ここでは、どのような税金が発生する可能性があるのかを詳しくご説明しましょう。

①登録免許税

登録免許税は、不動産を登記する際に発生する税金です。支払い方法に関係なく、登記申請ごとに税額が決まります。所有権がすべて移行する場合は、割賦販売であっても一括払いと同様の税額がかかると覚えておきましょう。

②譲渡所得税

譲渡所得税は、売り主が得た譲渡益に対して課される税金です。支払い方法に関係なく、売買代金の総額によって税額が決まります。

分割払いを選択したとしても、最終的な売買代金の全額をもとに計算された税金が課されるのです。

③不動産取得税

不動産取得税は、買い主が不動産を取得したときに課される税金です。支払い方法に関係なく、売買価格とも連動せず、不動産の固定資産税評価額に合わせて課税されるものと覚えておきましょう。

④売買契約書の収入印紙代

売買契約を結ぶ際には、売買契約書に収入印紙を貼付します。収入印紙代も支払い方法に関係なく、不動産の売買金額に応じて算出されます。

⑤固定資産税と都市計画税

固定資産税や都市計画税は、毎年1月1日時点の不動産所有者に対して課される税金です。割賦販売による分割払いで支払っていたとしても、所有者であることに変わりはないため、満額の税金が発生します。

4.割賦販売で不動産を売買する流れ

ここからは、割賦販売で不動産を売買する基本的な流れをご紹介しましょう。

①買い主と売り主の両方で合意する

不動産売買において、代金を一括で支払わなければならないというルールはありません。買い主と売り主の間で分割払いにするという合意ができれば、割賦販売による取引が可能です。

どちらか一方のみが了承しているケースでは、割賦販売ができない点に注意しましょう。

②金融機関の抵当権を抹消する

買い主と売り主の双方が割賦販売に合意したとしても、住宅ローンの返済が完了していない不動産の場合は、割賦契約を選べない恐れがあります。

住宅ローンを借りる際には、購入する土地や建物を担保とした抵当権が発生します。そのため、金融機関の許可なく不動産の名義変更をすることはできないケースがほとんどです。

売り主側で残債を一括返済すれば、抵当権を抹消できるので、割賦販売が可能になります。しかし、まとまったお金を工面してローン全額を一度に支払える方は少ないでしょう。

割賦販売による不動産売買は、自己資金が豊富にあるケースや、すでにローンの返済が完了しているケースにのみ検討できる方法といえますね。

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5.割賦販売で不動産売買を行う際のポイント

最後に、割賦販売で不動産売買を行う際のポイントを3つご紹介します。

①無利息の場合は贈与税が課される

長期にわたってお金を借りる際は、買い主が利息を支払うのが一般的です。しかし、割賦販売の場合、無利息で契約をするケースも多く見られます。

無利息にすること自体は問題ありませんが、買い主にとって有利な契約条件となるため、利息分について贈与税が課される恐れがあります。課税対象となる基準が明確に定められているわけではないものの、無利息にすることで逆に買い主の負担が大きくなってしまうリスクがあるため、税理士などの専門家に相談するのがおすすめです。

②不動産会社に仲介してもらう

割賦契約は個人間で結べますが、手続きにはさまざまな知識が必要です。契約してからトラブルに発展しないよう、不動産会社に仲介を依頼することを検討しましょう。

仲介手数料は発生しますが、専門的な知識をもとに売買契約書を作成してくれるので安心できますよ。

③支払い遅延に備えて担保の設定を検討する

割賦契約を締結して不動産の名義変更を済ませたとしても、買い主からの支払いが滞ってしまうと、売り主は残債を回収できずに困ってしまうでしょう。そこで、支払い遅延に備えて担保を設定するのが一般的です。

割賦契約において担保を設定する方法は、以下のとおりです。

・対象不動産に抵当権を設定する
・強制執行認諾文言付きの契約書を作成する

抵当権を設定しておくことで、買い主が滞納したときに売り主は不動産を売却して現金化できます。

また、強制執行認諾文言付きの契約書があれば、返済が滞った際に買い主の財産を差し押さえることが可能です。公正証書として契約書を作成しておくと安心ですよ。

6.まとめ

不動産の割賦販売は、親族間売買や事情があってローンを組めない方におすすめの契約方法です。割賦販売によって分割払いが可能になりますが、支払うべき税金は一括払いをする場合と変わりません。

不動産の割賦販売を検討している方は、ぜひハウスウェルにご相談ください。ハウスウェルなら現在のお住まいの価値を見出し、適切なご提案やアドバイス、手厚いサポートを提供いたします。ぜひお気軽にお問い合せください。

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