売却時に地中埋設物の確認は必要？調査方法や費用相場を解説｜不動産売却コラム

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売却時に地中埋設物の確認は必要？調査方法や費用相場を解説

2024-01-25

不動産売却査定

地中埋設物とは？
1. ①身に覚えがない地中埋設物の撤去も求められることがある

地中埋設物の調査はどのようなときに必要？

地中埋設物の調査方法

土地を売却するときに撤去しなくてよい物

地中埋設物の撤去が必要なケース

まとめ

家や土地などを売却するとき、目に見える部分は確認しても、地中まで気にする方は少ないのではないでしょうか。しかし、土地を売却したあとに地中埋設物があると分かったら、買い主とのトラブルに発展してしまうかもしれません。

本記事では、土地を売却する際に知っておきたい地中埋設物の調査方法・確認方法をご紹介します。どのようなケースで地中埋設物の調査が必要になるのかも分かりやすく解説しますので、土地の売却を控えている方はぜひ参考にしてください。

1.地中埋設物とは？

「地中埋設物」とは、その名のとおり、土地の中に埋まっている物のことです。廃棄された管や基礎の一部、工事の残骸など、地中に埋まっている不要な物が当てはまります。

①身に覚えがない地中埋設物の撤去も求められることがある

所有している土地に、身に覚えのない地中埋設物があるケースは珍しくありません。例えば、「自宅に瓦を使っていないのに、地中に瓦の廃材がたくさん埋まっていた」ということも…。

本来は撤去すべき廃材を地中に埋めてしまう悪質な解体業者も存在するのです。

地中埋設物があると知らずに土地を売却してしまった場合、買い主から撤去を求められることがあります。売り主は、責任をもって撤去しなければなりません。

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2.地中埋設物の調査はどのようなときに必要？

地中埋設物の調査は、次のようなケースで必要です。

更地で土地を売却する	更地で土地を売却する土地の価値を理解するため
更地に住宅を建築する	基礎や杭が問題なく打てるかを確認するため

特に、更地で土地を売却するときは、地中埋設物の有無を確認することがとても大切です。売却後に地中埋設物があると分かったら、買い主からの請求に応じて、売り主側の負担で埋設物を撤去する必要があります。最悪の場合、損害賠償請求をされてしまうケースも考えられるでしょう。

このように、調査しないまま土地を売却するとさまざまなリスクが生じます。事前に調査を実施し、安心できる状態で売却しましょう。

3.地中埋設物の調査方法

地中埋設物の代表的な調査方法を3つご紹介します。

①地歴調査

地歴調査とは、過去に土地がどのように使われていたかを調べる方法です。過去にどのような建物があったか、どのような用途で使われていたかが分かります。登記簿や地形図、古地図などを活用して行われ、簡易的な調査でも5〜10万円ほどかかります。

過去に工場やクリーニング店、ガソリンスタンドなどの施設があったと判明した場合は、土壌汚染や埋設物があると仮定して、地中をくまなく調査する必要があるでしょう。

②地中レーダー探査

地歴調査でより詳しく調査すべきと判断された場合は、地中レーダーを使った探査を行います。地中レーダー探査とは、電磁波を利用して地中に埋まっている物体を探知することで、比較的簡単に地中の状況を把握できる方法です。

土地の空洞の有無や地層の種類などもチェックできるため、土地の強度を調べる際にもおすすめです。費用は10〜15万円ほどかかりますが、地中を掘り起こす必要がないので、気軽に依頼できる調査方法といえるでしょう。

③ボーリング調査

地中に何か埋設物があると考えられる場合や、より詳細な調査が必要な場合は、ボーリング調査が行われます。ボーリング調査は、土地に直接穴を開けて地中を調べる方法です。本格的なボーリング調査を行うと、30万円程度の費用がかかります。

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4.土地を売却するときに撤去しなくてよい物

地中埋設物と一言でいっても、なかには撤去しなくてよい埋設物もあります。

①水道管

地中に埋まっている水道管は、撤去する必要はありません。水道は、私たちが生きていく上でなくてはならないライフラインの一つ。利用するにあたって問題がない場合は、買い主が再利用できるため、むしろ売却する際のアピールポイントとなります。

売却する際は、水道管が老朽化していないか、古いタイプではないかを調査しておくと安心です。

万が一、売却予定の土地に水道管が通っていない場合は、基本的に売り主が水道工事の費用を土地価格から差し引いて負担します。

②基礎杭

売却後に一般的な住宅用地として活用される場合は、基礎杭を地表から1.5m程度の深さで切っておけば、残りの部分はそのまま埋まっている状態でも問題ありません。基礎杭が打ってあると、そのあとに建築する建物をしっかりと支えられるので、買い主にとってむしろ大きなメリットとなるケースがほとんどでしょう。

ただし、買い主から全て撤去するように求められたら、売り主側は求めに応じなければなりません。その場合は、原則として買い主と売り主が費用を折半して撤去します。

地中深くまである基礎杭を撤去するのはとても難しく、全ての杭を抜くなると数十万～数百万円かかることもあります。

③瓦・コンクリート片

瓦やコンクリート片は、住宅地でよく見つかる埋設物です。地中埋設物がある旨を重要事項説明書に記載し、買い主の了承を得られれば、撤去せずに売却できます。

しかし、買い主から撤去するよう求められた場合は、売り主負担で撤去しなければなりません。掘り起こした地中埋設物を産業廃棄物処理場へトラックで運ぶ方法が一般的で、撤去費用の目安は20〜30万円程度です。

5.地中埋設物の撤去が必要なケース

次のようなケースでは、土地の買い主にとって大きなデメリットとなるため、売却前に地中埋設物を撤去しましょう。

・コンクリート片や建築廃材が多く埋まっていて工事に支障が出る
・埋設物があることで地盤の強度が低くなってしまう
・医療廃棄物や薬品などが埋まっていて環境汚染の恐れがある

よく見られる地中埋設物の撤去費用は、次のとおりです。

地中埋設物の種類	費用相場（1㎡あたり）
コンクリート片	1万2,000円
木くず	5,000円
レンガや瓦	2万2,000円
石膏ボード	1万2,000円
サイディング	2万5,000円

なお、業者によって撤去費用の算出方法は異なり、埋設物を運ぶために用意する車両に応じて費用を決めるところもあります。車両費用の相場は、2トントラックで1万8,000円程度、4トントラックで2万5,000円程度です。

6.まとめ

地中埋設物がある状態で売却してしまうと、買い主から撤去するように求められる恐れがあります。少量の埋設物であれば話し合いで解決できるケースもありますが、大量に発見された場合には契約解除を求められてしまうリスクも考えられます。

撤去しなくてよい埋設物であったとしても、買い主に対する説明や重要事項説明書への記載を忘れないようにしてくださいね。

地中埋設物があるかもしれないと不安に感じている方は、ぜひハウスウェルにご相談ください。ハウスウェルなら現在のお住まいの価値を見出し、適切なご提案やアドバイス、手厚いサポートを提供いたします。ぜひお気軽にお問い合せください。

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