元旦那から家を買い取るには？買い取りが難しい理由と対処法｜不動産売却コラム

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離婚を理由に住宅ローンや家の名義は変更できる？

住宅ローンの残債がある家を買い取るのが難しい理由

住宅ローンのある家を元夫から買い取る方法

元夫名義の家を買い取る以外の選択肢
1. ①リースバック
2. ②家の売却

まとめ

離婚時や離婚後の大きな問題が、住宅問題です。離婚後も住宅ローンが残っている家に住み続けていて、元夫から家を買い取りたいと考えている方もいるのではないでしょうか？しかし、シングルマザーがローン残債のある家を買い取るのは難しいとされています。

こちらの記事では、元夫から家を買い取る方法や、買い取る際に確認すべき方法をご紹介します。これから、離婚を控えている方や離婚に向けた準備を進めていきたいとお考えの方はぜひ参考にしてください。

1.離婚を理由に住宅ローンや家の名義は変更できる？

妻側が子どもの親権を持つ場合、子どもの学校や生活環境を考慮して、離婚後も引越しをせず今の家に住み続けたいと考える方は少なくありません。慰謝料や養育費の代わりとして、夫に住宅ローンの支払いを依頼するケースもあります。

しかし、夫から住宅ローンの支払いを拒否されたり、収入減や離職などにより住宅ローンを支払えなくなったりするリスクも考えられます。そうしたトラブルを避けるために、住宅ローンの名義変更や家の買い取りを希望する方がいるのです。

結論からお伝えすると、住宅ローンが残っている家の名義変更や買い取りは容易ではありません。原則、離婚を理由とした住宅ローンの名義変更はできないためです。

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2.住宅ローンの残債がある家を買い取るのが難しい理由

住宅ローンが残っている家を元夫から買い取るのが難しい理由は、次の3つです。

①融資の承認が難しい

住宅ローンは、名義人の返済能力や勤続年数などをもとに審査が行われたうえで借りているものなので、簡単に名義変更をすることはできません。

特に、共有名義の物件を単独名義に変更するのは非常に難しいとされています。夫婦の合計年収と同じ程度の年収があれば名義変更できますが、あまり現実的ではないですよね。

住宅ローンの名義変更にあたっては、金融機関の承認が必要です。また、元夫から家を買い取るためには、新しいローンの申請を行わなければなりません。専業主婦であったり、キャリアが途絶えていて収入が少なかったりする場合、住宅ローンを組むのは難しいケースがほとんどでしょう。

②高額な残債を負担しなければならない

住宅ローンの残債が大きいと、離婚後のシングルマザーにとって大きな経済的負担となることは間違い無いでしょう。特に、残債額が家の現在の市場価値よりも高くなってしまうオーバーローンの場合は、その差額を補わなければなりません。

高額すぎる残債を抱えてしまうことで、離婚後の生活に悪影響を及ぼすリスクもあるため注意が必要です。

③手続きが非常に複雑

家の名義変更自体は、ローンとは直接関係がないため、すぐに名義変更可能です。ただし、通常の住宅ローンの名義変更をする場合は、金融機関からの承認を得たり、その他複雑な手続きが必要だったりと、一筋縄ではいかないケースが多くあります。司法書士のような専門家に依頼する方も多く、その際は5万円から15万円程度の報酬を支払わなければなりません。

このように、住宅ローンの名義変更には、手間とお金がかかってくると理解しておきましょう。

3.住宅ローンのある家を元夫から買い取る方法

こちらでは、銀行から住宅ローンの名義変更の許可が得られなかった場合の買い取り方法を紹介しましょう。

①夫婦間売買を行う

元夫が名義人の不動産を買い取る場合は、夫婦間で売買することで家と住宅ローンの名義変更を行う夫婦間売買が可能です。夫婦間売買とは、元夫婦がそれぞれ住宅の買い主と売り主となり、相手方の共有持分を買い取る方法を意味します。

夫婦間売買を行う際は、まず元夫婦間で売買契約を結びます。契約を締結したら、自己資金を工面したり、親族から援助をもらったりするなどして、元夫に売買代金を支払わなければなりません。元夫は、元妻から受け取った代金を返済費用に充てて、住宅ローンを完済します。

夫婦間売買を行う際は、家の売却金額に注意が必要です。相場よりも安すぎる価格で売却してしまうと、売り主から贈与されたものと見なされるため贈与税の対象となります。たとえ、元夫婦での売買契約だったとしても、売却相場に見合った価格で取引しましょう。

②住宅ローンの借り換えをする

借り入れ中の金融機関から名義変更の許可がもらえなかった場合は、他の金融機関の住宅ローンに借り換えることで住宅ローンの名義変更が可能です。契約中の住宅ローンよりも低い金利で借り換えられれば、住宅ローンの返済の負担も減らせるでしょう。しかし、住宅ローンの借り換えも、金融機関の審査が通らなければ借り換えできません。

住宅ローンの審査を受ける際、次のようなポイントがチェックされます。

・完済時の年齢や健康状態
・年収
・勤続年数
・雇用形態

専業主婦の方やパート勤務など、収入面に不安がある場合は住宅ローンを借り換えられない恐れもあるため注意が必要です。

③妻名義で変更できない場合は妻の親族名義で変更する

妻本人で名義変更ができない場合は、妻側の親族に名義変更してもらう方法も存在します。離婚後も夫名義のままで住み続けることで次のようなトラブルが起こる恐れがあります。

・売却や競売にかけられるリスクがある
・住宅ローンの契約違反となり、残債の一括返済を求められる

妻側の親族に名義変更することで、元夫が名義人のケースよりもトラブルが起こりにくくなります。しかし、このケースの場合も住宅ローンの審査を通過しなければならないため、名義変更をする親族選びには十分注意しましょう。

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4.元夫名義の家を買い取る以外の選択肢

元夫名義の家の買い取る以外の選択肢を2つご紹介します。

①リースバック

リースバックとは、家を売却した後に買主と賃貸借契約を結び、家賃を支払いながら同じ家に住み続ける方法です。第三者に家を買い取ってもらい、妻子は買主に家賃を支払って家に住み続けられるのが大きなメリットといえます。

将来的にローンが組めるようになったら、買い戻すことも可能です。将来的に買い戻しをするのであれば、5年程度を目安に考えるとよいでしょう。

②家の売却

元夫から家を買い取りできない場合は、家の売却を検討するのもおすすめです。不動産の売却益を財産分与することで、離婚後の生活費を工面できるでしょう。

万が一、オーバーローンの住宅を売却する場合は任意売却も検討しましょう。本来であれば、住宅ローンの完済は家を売るための絶対条件です。しかし、任意売却では、金融機関が持つ抵当権（購入する住宅の土地と建物に金融機関が設定する権利のこと）を特別に抹消してもらうことで、住宅ローンを完済せずに家を売却できます。

ただし、任意売却は、売却してから5年程度の期間融資を受けられなくなったり、売却額が相場よりも安く設定されたりなどのデメリットがあるため注意が必要です。

5.まとめ

元夫から住宅ローンの残債のある家を買い取る際には、住宅ローンの名義変更が難しかったり、資金を工面しなければならなかったりと、さまざまな問題点が存在します。買い取りをする際には、自分の収入や年齢、健康状態などを総合的に考慮した上で検討しましょう。

離婚後の生活や住居について不安や心配ごとがある方は、ハウスウェルまでご相談ください。ハウスウェルは離婚案件を多く手がける弁護士とのネットワークを持っており、離婚に向けたもろもろの手続きをはじめ、新生活に向けたサポートまで行えます。お気軽にお問い合わせください。

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