住宅ローンのある家を売却する3ステップ！売却できるか確認する方法は？｜不動産売却コラム

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住宅ローンのある家を売却する3ステップ！売却できるか確認する方法は？

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住宅ローンのある家を売却する3ステップ！売却できるか確認する方法は？

2024-01-26

不動産売却住宅ローン

ローン残債があっても家は売却できる！
1. ①「売却額＋自己資金＞ローン残債」なら売却できる
2. ②高額売却が期待できる物件は問題ないケースが多い

ローン残債のある家を売るための3ステップ

オーバーローンの状態で売却する方法
1. ①住み替えローンを利用する
2. ②任意売却をする

ローンが残っている家を高く売るポイント

まとめ

「家を売りたいけれど、まだ住宅ローンが残っているから無理かな…」とお悩みの方もいるでしょう。実は、住宅ローンが残っている状態でも家は売れます！ただし、やや手間がかかるのも事実です。

こちらの記事では、住宅ローンが残っている家を売却する方法を詳しく解説します。少しでも高値で売却するためのポイントもご紹介しますので、家の売却を検討している方はぜひ参考にしてください。

1.ローン残債があっても家は売却できる！

「住宅ローンが残っている家は売れるの？」と不安に思っている方は多いはず。実は、ローン残債があっても、一定の条件をクリアすれば家を売却できます。

①「売却額＋自己資金＞ローン残債」なら売却できる

住宅ローンが残っていたとしても、家の売却金額と自己資金でローンを完済できる場合は、問題なく不動産売却が可能です。

住宅ローンを組んで購入した家には、抵当権が設定されています。抵当権とは、ローンの返済が滞ったときに金融機関が不動産を差し押さえて売却し、貸したお金を回収できる権利のこと。残債がある限り抵当権は解除されないため、家を売りたい場合はローンを完済する必要があるのです。

②高額売却が期待できる物件は問題ないケースが多い

都心の駅近物件や人気エリアにあるタワーマンションの高層階など、高額での売却が期待できる物件は、住宅ローンの残債があったとしても問題なく売却できるケースがほとんどです。高値で売却できることは、つまり売却金額でローンを完済できる可能性が高いことを意味します。

一方で、築年数の古い物件や郊外の戸建てなどは、高値で売却できない場合も多いでしょう。売却金額と自己資金を組み合わせても、住宅ローンの残債に満たないケースが考えられます。

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2.ローン残債のある家を売るための3ステップ

住宅ローンの残債がある家を売却するための「3ステップ」をご紹介します。

①ローンの残債を調べる

まずは、住宅ローンの残債がいくらあるのか調べましょう。

残債の確認方法は、次のとおりです。

・住宅ローンの返済予定表
・確定申告用の残高証明書
・金融機関の窓口や Webサイト
・インターネットバンキングのマイページ

住宅ローンを契約すると、金融機関から返済予定表が送付されます。万が一なくしてしまった場合は、毎年10〜11月ごろに郵送される残高証明書を確認してください。その他に、金融機関やインターネットバンキングのマイページでもチェックできます。

②家の売却額を調べる

住宅ローンの残債を確認するのと同時に、家の売却価格についても調べましょう。

家の売却金額を調べる方法は、次の2つです。

・簡易査定で調べる
・不動産に査定を依頼する

「簡易査定」とは、アクセスや築年数、土地や物件の広さなど、家のデータだけをもとに査定価格を算出する方法です。インターネット上で無料の簡易査定ができるので、興味がある方は一度チェックしてみましょう。

また、不動産会社に依頼すると、簡易査定よりも精度の高い査定額が分かります。なかでも、担当者が実際に家の状態をチェックした上で査定額を算出してくれる「訪問査定」がおすすめです。

査定結果は不動産会社によって異なるケースが多いため、査定額がエリア周辺の相場とかけ離れていないかを確認することが大切です。全国の不動産情報を掲載しているレインズや、国土交通省が提供している土地総合情報システムなどを活用しながら、査定額の妥当性をチェックしてください。

③売却額で住宅ローンを返済できるか確認する

家の査定額が分かったら、売却したお金で住宅ローンを返済できるかシミュレーションしましょう。

家の売却金額だけで住宅ローンを完済できる状態を「アンダーローン」、完済できない状態を「オーバーローン」といいます。オーバーローンの場合、完済するためには自己資金で不足分を補わなければなりません。

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3.オーバーローンの状態で売却する方法

オーバーローンの状態で家を売却する2つの方法をご紹介します。

①住み替えローンを利用する

住み替えローンとは、返済できなかったローン残債と新しい家の購入費用を一つのローンにまとめる方法です。

自己資金に余裕がなくても家を売却し、住み替えられるのが大きなメリットといえます。ただし、当初借りていた住宅ローンよりも借入額が高額になるため、返済負担が大きくなってしまう点に注意しましょう。

なお、住み替えローンは文字どおり「新しい家に住み替えること」が条件です。今の家を売却したいのみで物件の購入予定がない場合は、利用できません。

②任意売却をする

任意売却とは、住宅ローンを返済できなくなった場合に、抵当権が設定されている家を競売にかけられる前に所有者の意思で売却する方法です。

競売にかけられると、市場相場の5〜7割ほどの安値で取引されてしまいます。一方、任意売却であれば、競売ほど売却価格が下がる恐れはなく、差し押さえされる心配もありません。

ただし、任意売却をするためには、借入先である金融機関の許可が必要です。また、任意売却を得意とする不動産会社に依頼しないと、大きなトラブルに発展するリスクがあるので気をつけましょう。

4.ローンが残っている家を高く売るポイント

住宅ローンの残債がある家をなるべく高値で売るためのポイントは、次の3つです。

・頼できる不動産会社を選ぶ
・家をきれいに見せる工夫をする
・価格交渉に慣れておく

家を高値で売るためには、仲介する不動産会社選びが大切です。2〜3社の不動産会社に査定を依頼し、担当者の営業力や販売力などを確認した上で契約しましょう。

また、売却する際は、家をきれいに見せるように工夫してください。ホームページに掲載する写真も、「内覧したい」と思わせるような魅力的な一枚を準備しましょう。

家の内覧希望者が増えると、価格交渉をされる機会も増えます。少しでも高値で売るためには、堂々とした態度で価格交渉に応じることが大切です。

住宅ローンの残債を下回る金額を提示された際は、丁重に断りましょう。返済額を下回らないよう、慎重に交渉してくださいね。

5.まとめ

住宅ローンが残っていたとしても、売却金額や自己資金でローンを完済できるなら家を売ることが可能です。一方、ローンを完済できない場合は、住み替えローンや任意売却などを検討する必要があります。

今の家を少しでも高値で売るためには、信頼できる不動産会社を見つけて相談することが大切です。

住宅ローンが残っている家を手放したいとお悩みの方は、ぜひハウスウェルにご相談ください。ハウスウェルなら現在のお住まいの価値を見出し、適切なご提案やアドバイス、手厚いサポートを提供いたします。ぜひお気軽にお問い合せください。

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