田んぼや畑って売却できる？売却方法や流れを分かりやすく解説｜不動産売却コラム

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田んぼや畑って売却できる？売却方法や流れを分かりやすく解説

2024-01-28

不動産売却相続

農地の売却が難しいといわれる理由
1. ①農地法による制限がある
2. ②農地の地価は下落傾向にある

使わない農地を早期売却すべき理由
1. ①固定資産税は年々増加傾向にある
2. ②農地が荒れて買い手が見つかりづらくなる

農地を売却する方法
1. ①地目が農地のまま売却する
2. ②農地を転用して売却する

農地を少しでも高値で売却するコツ

まとめ

「相続した畑を手放したい」「農業の引退を検討している」といった理由で、農地の売却をお考えの方も多いでしょう。一般的な宅地とは違い、農地の売買は農地法によって制限がかけられているため、売却方法には注意が必要です。

こちらの記事では、農地を売却できるのかどうかを詳しく解説します。売却方法や具体的な流れもご紹介しますので、所有する田んぼや畑を売却したいとお悩みの方はぜひ参考にしてください。

1.農地の売却が難しいといわれる理由

農業を引退するからといって、簡単に他の方に譲れないのが農地です。ここでは、農地の売却が難しいといわれる「2つの理由」をご紹介しましょう。

①農地法による制限がある

農地の売却は、農業保護のため農地法によって厳しく制限されています。農地のまま購入できるのは、地域の農業委員会から許可を受けた農家、または農業従事者のみです。

これから農家として活動したいと考えている方がいたとしても、すぐに売却できるわけではありません。

②農地の地価は下落傾向にある

近年、農地の地価は下落傾向にあります。農業従事者の大幅な減少や、農地の価格に見合った農業収益が得られないといった理由から、農地に対する需要と供給のバランスが崩れてきているのです。今後も地価の下落は続くと予想されています。

元々、農地の地価は全体的に安く設定されているため、売却できたとしてもあまり高い収益は見込めないでしょう。

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2.使わない農地を早期売却すべき理由

使っていない農地を早いタイミングで売却すべき「2つの理由」をお伝えします。

①固定資産税は年々増加傾向にある

近年、手入れをせずに放置された農地が増えていることから、放棄状態の農地に対する課税が強化されています。平成29年の税制改正により、耕作をしていない農地に対しては課税評価額の減額措置が認められなくなりました。

今後も固定資産税は増えることが予想されているため、なるべく早いタイミングでの売却をおすすめします。

②農地が荒れて買い手が見つかりづらくなる

荒れた状態の農地を売りに出しても、なかなか買い手は見つからないでしょう。農地を管理せずに放置し続けてしまうと、土壌が悪化し、害虫被害も受けやすくなります。農地の印象が悪くなればなるほど、売却に苦戦することが予想されます。

3.農地を売却する方法

農地を売却する方法には、「そのまま売却する方法」と「農地を転用して売却する方法」があります。どちらの方法であっても、農地法に基づいて許可を得なければなりません。

許可の種類	農地法第3条（所有権移転）	農地法第5条（農地の転用）
売却の内容	農地のまま売却する	農地以外の地目に転用して売却する
許可権者	農業委員会	都道府県知事、もしくは自治体長

どちらの方法で売却するか決めたら、許可権者の承諾を得た上で手続きを進めていきましょう。

①地目が農地のまま売却する

農地のまま売却する場合の基本的な流れは、次のとおりです。

1．農地の購入者を探す
2．許可を条件にして売買契約を結ぶ
3．農業委員会に許可申請の手続きをする
4．許可前に「所有権移転請求権の仮登記」を申請する
5．本登記となる「所有権移転登記」をする

農地のまま売却する場合、売却先は農家もしくは農業従事者に限られるため、知り合いの農家さんに購入してもらうのがシンプルな売却方法です。農地拡大を検討している近隣の農家さんに打診するか、農協を通じて紹介してもらうのが、売却への一番の近道といえます。

農業委員会に申請してから許可が出るまで大体1～3カ月かかりますので、計画的に売却に向けた準備を進めてくださいね。万が一買い手が見つからない場合は、農地の転用を検討しましょう。

②農地を転用して売却する

農地を転用して売却する場合の基本的な流れをご紹介します。

1．不動産や買取業者に相談する
2．許可を条件に売買契約を結ぶ
3．農業委員会、もしくは都道府県知事か自治体長に転用許可申請の手続きをする
4．許可前に所有者移転登記の仮登記をする
5．許可されたら、本登記と代金精算をする

農地を転用する場合、宅地や駐車場、資材置き場などにするケースが見られます。

農地の転用にはさまざまな制限があり、条件によっては農地以外に転用できない土地もあります。全ての農地を転用できるわけではないと覚えておきましょう。

農地を転用するためには、農業法第5条の許可が必要です。許可を得るためには、農地の区分で転用の可否を決める「立地基準」と、農地をどのような用途に転用するかの申請に対する「一般基準」の2つの基準をクリアしなければなりません。

なお、農地の状況によって申請先が異なります。信頼できる不動産会社や買取業者を見つけ、売却に向けた手続きを進めていきましょう。

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4.農地を少しでも高値で売却するコツ

農地を少しでも高く売却するための「3つのコツ」をご紹介します。

①複数の不動産会社を比較する

農地を少しでも高値で売却するために、複数の不動産会社を比較しましょう。最低でも3社以上に相談して、より良い条件の業者を見つけてください。

信頼できる不動産会社を選ぶときのポイントは、次のとおりです。

・農地売却の実績が豊富
・信頼できる担当者がいる
・地域密着型でエリアに精通している
・査定金額が適切

実績が豊富で、親身に対応してくれる業者であるかを確認することが、安心して依頼できる業者を選ぶコツです。

②5年以上所有してから売却する

売却を急いでいない場合は、5年以上所有したあとに売却することも検討しましょう。土地などの資産を売却して得た利益にかかる「譲渡所得税」は、不動産の保有期間が5年以内か否かによって税率が異なるためです。

	所得税	住民税
取得してから5年以内	30％	9％
取得してから5年を超えている	15％	5％

このように、所有した期間によって大幅な節税につながります。所有期間が5年に満たない方は、売却するタイミングを意識してくださいね。

③農地をきれいな状態で維持する

売却を予定している場合は、なるべくきれいな状態を維持するよう心がけましょう。

農地の定期的な管理は必要不可欠です。放置してしまうと、雑草が生えたり不法投棄をされたりする恐れがあります。また、雑草やゴミなどが目立つ農地は買い手がつきにくくなるため、注意が必要です。

正しく管理されている農地はメンテナンス費用が抑えられるので、より良い条件での売却が期待できるでしょう。

5.まとめ

農地の売却は、一般的な宅地よりも買い手探しが難しいものです。売却の手順も複雑なので、専門的な知識や経験が欠かせません。

使用していない農地はどんどん価値が下がってしまう恐れがあるため、なるべく早いタイミングで売却を検討しましょう。農地として売却すべきか、農地以外の地目に転用すべきかお悩みの方は、農地売買の経験が豊富な不動産会社に相談するのがおすすめです。

農地の売却を検討している方は、ぜひハウスウェルにご相談ください。ハウスウェルなら土地の価値を見出し、適切なご提案やアドバイス、手厚いサポートを提供いたします。ぜひお気軽にお問い合せください。

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