売れない土地を持ち続けることには、さまざまなリスクが潜んでいます。管理する手間や税金の負担などがかかってしまい、負の遺産となるケースも少なくありません。
今回は、売れない土地の特徴を解説しながら、売却するために押さえるべきポイントをご紹介します。土地の売却がなかなか進まずにお悩みの方は、ぜひ参考にしてください。
1.売れない土地を所有し続けるリスク
売れない土地を所有し続けると、次のようなリスクが生じます。
・土地の管理に手間とお金がかかる
・近隣住民とのトラブルに発展する
・放置していると土地の価値が下がる
・土地を所有しているだけで税金がかかる |
土地の管理には、草刈りや清掃などの手間がかかるもの。さらに、土地を所有しているだけで毎年固定資産税が発生するため、手間だけでなくお金もかかってしまいます。
また、管理されずに放置された土地は、近隣住民とのトラブルの原因となりかねません。害虫の発生や異臭など、周囲の住民に迷惑をかける恐れもあるでしょう。
さらに、放置された土地はだんだんと価値が下がる傾向にあります。最悪の場合、負の遺産となってしまうことも…。つまり、手放すにしてもお金がかかるリスクがあるのです。
このように、売れない土地を所有し続けることは、所有者にとってマイナスとなるケースが少なくありません。
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2.売れない土地の6つの特徴
売れない土地には、共通した特徴があります。ここでは、売れない土地が持つ「6つの特徴」を解説しましょう。
①地形が悪い
一般的に、住宅用の土地は、正方形や長方形など四角に近い形が好まれます。次のような形の土地は、使い勝手が良くないため人気がありません。
・三角地（三角形）
・旗竿地（L字型）
・いびつな形の土地
・台形の土地 |
上記のような土地は、不整形地と呼ばれています。不整形地には建物を建てる条件が限られていたり、建物を建てる際に使えない部分があったりするケースも少なくありません。
土地を売買する際は、土地の形ではなく坪単価で価格を計算します。不整形地の場合、使えない部分に無駄な費用がかかってしまうことになるため、購入されづらい傾向があるのです。
②日当たりや交通の便などの条件が悪い
日当たりや交通の便などの条件が悪い土地は、売れにくい傾向があります。
日当たりの悪い物件は、湿気がこもりやすく、結露やカビが発生しやすくなります。また、日中でも暗いことが多く、日当たりの良い物件と比べ電気代が高くつきがちな点もデメリットです。
また、宅地用として土地を探している方の多くは、夫婦やファミリー世帯です。学校が近くにあったり、駅の近くにあったりする土地のほうが好まれるため、交通の便が悪いと買い手がつきにくいでしょう。
そのほかに、狭すぎる土地や広すぎる土地も、買い手にとって条件が悪いので売れにくい傾向があります。
③現在の建築基準法を満たしていない
現行の建築基準法を満たしていない土地に、新しい建物を建てることはできません。
建築基準法を満たしていない土地には、次のような特徴があります。
・袋地で土地が道路に面していない
・私道部分が建築基準法を満たしていない
・道路に面している間口が2m以下 |
袋地とは、他の土地に囲まれて公の道路に出られない土地のことです。袋地は道路に面していないため、建築基準法の基準を満たしていない土地とみなされてしまいます。
また、建築基準法を満たす基準として、接する私道の幅が4m以上あるかが一つの目安となります。ただし、一定の条件を満たしていれば4m未満でも家を建築できるケースがあるため、役所に確認してみましょう。
道路に面している間口が2m以下の土地も、建築基準法を満たしていません。こういった土地は活用方法が難しいので、売却しづらいケースが多くあるのです。
④境界が確定していない
周辺の土地との境界が曖昧だと、土地購入後に隣人とトラブルに発展する恐れがあるため、買い手から敬遠されがちです。さらに、境界が未確定の土地は不動産会社も仲介をしたがらないことが多く、売却しづらいと考えられます。
⑤売り出し価格が高すぎる
周辺の相場よりも高い価格で売り出していては、なかなか買い手が見つかりません。価格を高額に設定したまま放置していると、「人気のない売れ残った土地」というイメージがつき、ますます売れにくい状態となってしまうでしょう。
⑥周辺環境に問題がある
土地の周辺環境に問題がある場合も、売れにくくなる傾向があります。
・反社会的勢力の事務所が近くにある
・高速道路や線路がすぐ近くにある
・近所にトラブルメーカーがいる
・隣に放置された空き家がある
・土壌汚染や地中障害物がある |
治安の悪いエリアや過去に隣人トラブルが発生しているエリアは、買い手から敬遠されがちです。
また、土壌汚染や地中障害物などの問題を抱えている土地も、売れにくくなります。土壌汚染がある場合は、汚染を除去しないかぎり買い手は見つからないでしょう。
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3.売れにくい土地を売却する方法
売れにくい土地を売却しやすくする「6つの方法」をご紹介します。
①不動産会社を切り替える
売却がスムーズに進まないときは、依頼する不動産会社を切り替えてみるのがおすすめです。複数の不動産会社に相談し、担当者との相性やこれまでの実績を確認しながら、信頼できる業者を見つけましょう。
ただし、不動産会社との契約期間中に売り手の都合で契約を解除すると、違約金が発生してしまいます。契約期間が切り替わるタイミングを見計らって、新しい不動産会社への切り替えを検討してください。
②売り出し価格を見直す
周辺の土地の売却事例や似たような土地の価格をチェックして、売り出し価格を見直してみましょう。やみくもに価格を下げるのではなく、相場を把握した上で適正な価格を設定することが重要です。
まずは周辺の相場をリサーチして、売り出し価格が高すぎないかどうかチェックしてください。判断が難しい場合は、不動産会社に相談してみましょう。
③近隣の土地所有者に打診する
形状や条件の悪い土地であったとしても、近隣の土地と組み合わせることで条件が良くなるケースがあります。近隣の土地の所有者に、購入してもらえないか打診してみてください。
④土地が抱える問題を解消してから売る
境界が未確定の土地や土壌汚染など何かしらの問題がある場合は、それらの問題を解消させてから売却しましょう。
境界を確定させるまでに半年から1年程度かかるケースもあるため、なるべく早いタイミングで対応することをおすすめします。
⑤空き家バンクに登録する
どうしても土地が売却できない場合は、空き家バンクへの登録も検討しましょう。空き家バンクとは、自治体が運営する売却の情報サイトです。空き家はもちろん、土地も売り物件として登録できます。
ただし、特定の不動産会社と専任媒介契約している期間中は、空き家バンクを利用できないため気をつけましょう。
⑥自治体に寄付する
売れない土地をどうしても手放したい場合は、自治体に寄付するのもおすすめです。売却益は発生しないものの、それまでかかっていた維持費や税金の支払いから解放されるのはとても大きなメリットといえます。
ただし、自治体が必要と判断した場合のみ受け取ってくれるため、全ての土地が対象ではないと理解しておきましょう。
4.まとめ
売れない土地を所有し続けることには、管理する手間やコストがかかるだけでなく、近隣とのトラブルに発展しかねないなど多くのリスクを伴います。
なかなか売却できない土地を所有している場合は、なるべく早く売却できるような工夫が必要です。こちらの記事でご紹介した「売れない土地の特徴」を理解した上で、売却できる方法を探していきましょう。
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