分割払いが親族間の不動産売買に向いている3つの理由！注意点も解説｜不動産売却コラム

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分割払いが親族間の不動産売買に向いている3つの理由！注意点も解説

2024-03-07

不動産売却住宅ローン

割賦契約（分割払い）とは

親族間売買で住宅ローンを利用しにくい理由

分割払いが親族間売買に向いている理由

分割払いで不動産を売買する注意点

まとめ

一般的な不動産売買では、買い主が購入費用の全額を売り主に支払います。一括で支払えない場合は、住宅ローンを組むことになるでしょう。

しかし、親族間での不動産売買だと、住宅ローンを組めないケースも多くあります。そこでおすすめなのが、売買代金を分割払いする「割賦（かっぷ）契約」です。

本記事では、割賦契約が親族間売買に向いている理由を詳しく解説します。分割払いで不動産を売買するメリットや注意点も紹介するので、ぜひ参考にしてください。

1.割賦契約（分割払い）とは

割賦契約とは、いわゆる分割払いのことです。代金を分割し、一定期間内で定期的に支払う販売方法を指します。

通常、不動産を売買する際は、次の選択肢から選ぶ必要があります。

・現金で一括払いする
・住宅ローンを利用する

まとまった現金を用意できる方は少なく、住宅ローンを利用して借り入れを行うケースがほとんどです。しかし、返済実績がなかったり、希望借入額が大きかったり、個人事業主で収入が安定していなかったりなど、さまざまな理由で住宅ローンの審査が通らないこともあります。

親族間で不動産を売買する際も住宅ローンを組めないケースが多く、割賦契約による分割払いを選択する方が多く存在するのです。

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2.親族間売買で住宅ローンを利用しにくい理由

多くの銀行は、親族間売買に対して住宅ローンの貸し付けを行っていません。都市銀行や住宅金融支援機構では、融資を受けることは難しいでしょう。

地方銀行や信用金庫の一部、ノンバンクなどでは、親族間売買でも住宅ローンを組める可能性があります。ただし、一般的な住宅ローンに比べると利息が高く、不利な条件での融資となるケースも考えられます。

親族間売買で住宅ローンを利用しにくい理由は、次の3つです。

・借入金の使途が疑われる
・売買ではなく、贈与とみなされてしまう
・物件の評価額が安くなりやすい

親族間売買の場合、貸付金を住宅購入以外の用途で使われるリスクがあることから、金融機関は住宅ローンの契約に消極的になりがちです。

また、通常であれば、親族間で家を引き渡す際は売買ではなく、相続や譲渡となるケースがほとんどでしょう。それを売買とすることによって、相続税や贈与税を脱税しているのではないかという懸念も持たれてしまうのです。

さらに、親族間売買で取引される物件は築年数が古い場合も多く、物件の評価額が安くなる傾向にあります。市場価値がつかず、担保にならないケースも考えられるでしょう。

3.分割払いが親族間売買に向いている理由

分割払いが親族間の不動産売買に向いている3つの理由を詳しく見ていきましょう。

①親族同士なら売り主も分割払いに納得してくれる

不動産を分割払いで売買することで大きなメリットがあるのは、売り主側ではなく買い主側です。一般的な不動産売買であれば、売り主は不動産を引き渡す際に売却金を一括で受け取れますよね。しかし、分割払いの場合は、支払い完了前に所有権が買い主側へ行ってしまう上に、売却金を受け取れなくなるリスクが残るのです。

売り主と買い主との関係性にもよりますが、第三者との不動産売買では、売り主が長期間に及ぶ分割払いに応じてくれるケースは少ないでしょう。一方、親族間であれば信頼関係があるので、売り主が分割払いに納得してくれる可能性が高いといえます。

②借り入れできなかった場合でも売買できる

親族間売買では、住宅ローンを利用できないケースが多々あります。不動産売買がそもそも行われているのか不透明であること、そして貸付金を他の用途で使われる恐れがあることから、親族間売買に対して融資を行わない金融機関は少なくありません。

しかし、親族間で分割払いの了承を得られれば、借り入れができず手元に資金を用意できない場合でも不動産を購入できます。

③親族関係なら長期にわたる分割払いにも対応しやすい

分割払いが長期間になればなるほど、未払いや相続発生のリスクが高まる上に、売り主が売買代金を全額回収できる時期も遅くなってしまいます。その点、長年付き合っていく身近な親族同士であれば、長期間に及ぶ分割払いにも応じてもらえる可能性が高いでしょう。

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4.分割払いで不動産を売買する注意点

分割払いで不動産を売買する際に注意すべきポイントをご紹介します。

①所有権移転登記のタイミング

分割払いで不動産を売買するデメリットの一つが、所有権移転登記のタイミングが難しい点です。

一般的な不動産売買であれば、売り主は売却金を全て受け取ってから所有権移転登記を行えばよいため、安心かつ安全に手続きができます。

しかし、分割払いの場合は、売買契約時に買い主へ所有権を移転し、その後定期的に支払いを受けていくことになります。万が一、買い主が破産して他の債権者から不動産を差し押さえられてしまったら、残りの売却金だけでなく不動産自体を失うリスクもあるのです。

所有権移転登記のタイミングについては、契約前に売り主と買い主とでよく話し合っておくことが大切です。

②贈与とみなされる恐れがある

親族間で不動産を売買する際は、無利息での取引を検討する方も少なくありません。しかし、無利息にすると税務署による調査が入り、本来支払うべき利息分を贈与とみなされてしまうリスクがあります。

罰金を科される恐れもあるため、親族間の取引でも利息を設定するのが望ましいでしょう。

③遺産相続でもめる恐れがある

支払いが長期間に及ぶ場合、売り主と買い主のどちらかが死亡してしまうリスクがあります。特に、売り主が高齢だと、死亡により相続人が残金の請求権を得ることになり、権利関係が複雑化しかねません。

売り主と買い主の年齢を考慮し、分割払いの回数はなるべく少なくするのが理想的です。また、毎月の支払い履歴をのちのち確認できるよう、現金払いではなく金融機関を利用した振り込みを選択することをおすすめします。

さらに、親族間で不動産売買をする際は事前に相続人全員と売買について話し合い、了承を得る必要があります。遺産相続時にもめごとに発展させないためにも、話し合った内容を客観的に証明できる書面を残しておくと安心です。

5.まとめ

親族間での不動産売買に分割払いが向いている理由を詳しく解説しました。分割払いは、昔から採用されている不動産の取引方法です。

親族のように売り主と買い主が特別な関係にあると、金融機関による融資を受けるのは難しいとされています。自己資金が足りず住宅ローンも組めない場合は、分割払いでの取引を検討してみてください。信頼関係のある親族同士なら、売り主が長期にわたる分割払いに応じてくれる可能性が高いでしょう。

ただし、分割払いにはいくつかの注意点も存在します。今回ご紹介した内容を参考にしながら、売り主・買い主の両方が納得できるように支払い回数や期間などの条件をすり合わせていきましょう。

親族間での不動産売買を検討している方は、ぜひハウスウェルにご相談ください。ハウスウェルなら現在のお住まいの価値を見出し、適切なご提案やアドバイス、手厚いサポートを提供いたします。ぜひお気軽にお問い合わせください。

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