実家の土地が借地だった！借地権を相続する方法と注意点｜不動産売却コラム

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実家の土地が借地だった！借地権を相続する方法と注意点

2024-03-25

相続借地

借地権とは

借地権は相続できる？

借地権の相続で起こるトラブル
1. ①地主から土地を返してほしいと要求される
2. ②地代の値上げを要求される

借地権の相続で起こるトラブル

借地権の相続手続きの流れ
1. ①遺贈の場合は地主の許可と承諾料が必要
2. ②借地権に相続税がかかる

まとめ

相続した家が借地に建てられている場合、どのように相続手続きをすればよいか分からない方も多いでしょう。

そこで本記事では、借地の実家を相続した、またはこれから相続する予定のある方に向けて、相続発生時に必要な手続きを詳しく解説します。よくあるトラブル事例や注意点も紹介するので、ぜひ参考にしてください。

1.借地権とは

借地とは、ズバリ土地を借りる権利のことです。

借地に自分の所有する建物を建てられる権利を「借地権」といいます。また、借地に建てられた建物を「借地権付き不動産」と呼びます。土地は地主のもの、その土地にある建物は建てた人（借地人）のものという考え方です。

借地人は、借地権への対価として、地代を地主に支払います。

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2.借地権は相続できる？

結論からお伝えすると、借地権は所有権と同じように相続の対象です。

生前に故人と相続人が同居していなくても、相続できます。また、相続した借地権付きの不動産に住む必要はなく、第三者に貸し付けることも可能です。

借地権を相続するときに、原則として地主からの特別な許可は不要です。なかには、名義の書き換えを理由に地主から名義書換料を請求されるケースも見られますが、原則として支払う義務はありません。

しかし、土地を管理する地主と良好な関係を続けていくことは、とても大切です。相続する際に許可を取る必要はないものの、相続によって借地権を取得したことは伝えておきましょう。

3.借地権の相続で起こるトラブル

借地権を相続する際に起こり得るトラブルは、次のとおりです。

①地主から土地を返してほしいと要求される

借地人が亡くなって借地権を相続したり、相続後に空き家として放置したりすると、地主から土地の返還や立ち退きを要求されるケースがあります。

しかし、法的に正当な理由がない限り、立ち退きに応じる必要はありません。地主からしつこく立ち退きを求められてしまう場合は、弁護士や警察に相談しましょう。

②地代の値上げを要求される

借地権を相続するタイミングで、地主から地代の値上げを要求されるケースもあります。しかし、借地を相続する際は従来の契約内容をそのまま引き継ぐため、原則として値上げに応じる必要はありません。

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4.借地権の相続手続きの流れ

借地権を相続する際の手続きを詳しくご紹介します。

①相続した借地権の内容を確認する

借地権付きの不動産を相続する際は、借地権の内容を正確に把握しなければなりません。借地の「賃貸借契約書」や、法務局で発行される「不動産全部事項証明書」を用意し、地代や契約期間などの契約条件をチェックしてください。

②借地権登記の有無を確認する

借地権は登記されていないケースがほとんどですが、相続する際は相続登記が必要になります。法務局で登記事項証明書を取得して、登記の有無を確認してください。

③遺産分割協議を行う

相続人が複数いる場合は、誰が借地権を相続するかについて話し合わなければなりません。

遺産をどのように相続するかの話し合いを、遺産分割協議といいます。話し合いがまとまったら、遺産分割協議書を作成しましょう。遺産分割協議書には、相続人全員の署名と実印が必要です。

ただし、遺言書が残されていて誰が借地権付き不動産を相続するかが決まっている場合は、遺産分割協議は必要ありません。

④地主に連絡する

原則として、借地権付き不動産を相続するときに地主の承認は不要です。ただし、借地権を相続したという通知はしなければなりません。また、今後も土地を借り続けるのであれば、これからは自分が地代を支払っていくことも伝えておく必要があります。

⑤相続登記する

法務局にて、借地権付き不動産の相続登記をします。借地権の登記がある場合も、このタイミングで相続登記をしてください。

相続登記をする際にかかる費用は、次のとおりです。

登録免許税	建物の相続登記税：建物の固定資産税評価額の0.4％借地権の相続登記税：土地の固定資産税評価額の0.2％
必要書類の取得費用	5,000～1万円程度
司法書士報酬	5〜15万円程度

相続登記の際にかかる税金を「登録免許税」といいます。そのほかにも、必要な書類を集める費用や、司法書士に依頼する場合の費用などがかかります。

司法書士に依頼せず自分で手続きする場合は、そこまで大きな費用負担はありません。相続登記は法改正によって2024年4月より義務化されるため、忘れずに手続きをしましょう。

5.借地権を相続する際の注意点

借地権を相続する際の注意点をご紹介します。

①遺贈の場合は地主の許可と承諾料が必要

遺贈とは、遺言書によって指定された人物に対して、財産を譲る行為のことです。借地権付きの不動産を相続する際に地主の承諾を得る必要はありませんが、遺贈によって受け継ぐ場合は、地主の許可を得て承諾料も支払う必要があります。

遺贈を受けた人がたとえ相続人だったとしても、地主の許可と承諾料を支払わなければならない点に注意しましょう。

承諾料の相場は借地権の価格の10％程度ですが、契約内容によってはそれ以上の費用を請求されるケースもあります。

②借地権に相続税がかかる

財産を相続する際は、その財産に応じた相続税がかかります。不動産や預貯金などの現物資産だけでなく、借地権も相続税の対象となるため注意が必要です。

財産の評価方法は財産の種類ごとに決められており、それぞれの評価方法にしたがって計算した財産の価額を「相続税評価額」といいます。

借地権の相続税評価額の求め方は、通常の土地とは大きく異なります。また、借地権の種類によっても評価方法が異なるため、種類に応じた計算方法で算出しなければなりません。借地権の相続税について不明な点がある場合は、税理士や弁護士などの専門家に相談するのがおすすめです。

不動産を相続すると、相続税だけでなくその後の固定資産税なども支払っていくことになるので、相続人にとって大きな負担となりかねません。相続しても住む予定がない場合は、タイミングを見計らって売却することも検討しましょう。

借地権は、第三者に売却するほか、地主に買い取ってもらうことも可能です。いずれの場合も、まずは地主に相談する必要があります。借地権の売買価格に明確な基準はないものの、近隣の更地価格の60〜70％が目安とされています。

借地権付き不動産の売却を検討している方は、信頼できる不動産会社に相談してみましょう。

6.まとめ

借地に建つ不動産を相続する際の流れやトラブル事例、注意点などをご紹介しました。借地権を相続する場合、原則として地主の承諾を得る義務はありませんが、地主との良好な関係を築いていくためにも相続した旨を報告することは必要です。

借地権付き不動産の相続についてお困りの方は、ぜひハウスウェルにご相談ください。ハウスウェルなら現在のお住まいの価値を見出し、適切なご提案やアドバイス、手厚いサポートを提供いたします。ぜひお気軽にお問い合せください。

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