底地は売りづらい？売却する方法や相場・注意点を分かりやすく解説｜不動産売却コラム

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底地は売りづらい？売却する方法や相場・注意点を分かりやすく解説

2024-03-30

不動産売却借地

底地が売却しづらい3つの理由とは？

底地を売却する方法

底地の売却価格の相場

底地を売却する際の注意点
1. ①売却時は借地人へ事前告知をする
2. ②底地を共有している場合は同意が必要

まとめ

底地（そこち）とは、簡単にいうと「誰かに貸し出している土地」のことです。地主は底地を売却できますが、土地を借りている借地人がいる限り、第三者への売却は難しいのが実情です。

本記事では、底地を売りづらい理由を紹介しながら、具体的な売却方法を詳しく解説します。相場や売却する際の注意点も分かりやすくお伝えしますので、底地を相続する予定のある方や底地の売却を検討している方はぜひ参考にしてください。

1.底地が売却しづらい3つの理由とは？

底地は土地を貸している状態なので、土地の所有者が自由に使えないという特徴があります。そのため、一般的な所有権のある土地と比べると売却しづらい点が大きなデメリットです。

ここでは、底地が売却しづらい3つの理由を詳しく解説します。

①土地を自由に活用できない

底地の売却が難しい理由として、底地には「借地権」が設定されていることが挙げられます。借地権とは、地主から土地を借りる権利のこと。底地は借地人に貸し出されている状態のため、第三者が購入したとしても自由に建物を建てられません。

一般的に、借地権は長期にわたって設定されています。法律でも借地権の存続期間は30年以上と定められており、借り手の権利が手厚く保護されています。地主側から一方的に借地権を解除することはできないため、底地を売却しづらいのです。

②収益性が低い

収益性が低いことも、底地を売却しづらい理由の一つです。底地の所有者は、借り手から、土地を借りるときに支払う賃借料である「地代」を受け取れます。しかし、土地の固定資産税や都市計画税などを納める必要があるため、地代の全てが手元に残るわけではありません。

土地の価格が上昇した場合には、その分納税額の負担が増してしまう恐れがあります。結果として、収支がマイナスとなるケースも考えられるでしょう。

③融資を受けにくい

購入時にローンを組みづらいことも、底地の買い手が見つかりづらい理由といえます。底地は自由に活用できず、市場価値が低いため、金融機関からの融資を受けにくいのです。

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2.底地を売却する方法

売れにくい底地を売却する方法を4つご紹介します。

①借地人に売却する

底地を借りている借地人に売却する方法です。借地人が底地を買い取って土地の所有権を持てば、地代を支払う必要がなくなり、土地を自由に使えます。借地人にとってメリットが多いことから、相場に近い価格での取引が見込めます。

ただし、借地人に底地を買い取る意思があることと、なおかつ購入するための資金力が必要です。全てのケースにおいて有効ではないと覚えておきましょう。

②底地と借地権を等価交換して売却する

底地と借地権の等価交換とは、借地権が設定されている土地を分割して、地主と借地人のそれぞれで完全所有権の土地を作ることです。地主・借地人ともに使える土地面積は狭くなるものの、完全所有権のある土地を取得できるのが大きなメリットです。

底地として売却するよりも市場価値が高くなるため、買い手が見つかりやすくなるでしょう。

ただし、底地と借地権を等価交換するためには、借地人の合意が必要です。さらに、建物がある部分の土地は分割できないため、ある程度広い土地でなければなりません。

③底地と借地権を同時に売却する

底地を売却する方法として、底地と借地権を同時に売却することも挙げられます。地主と借地人が協力して土地と建物を一緒に売りに出せば、底地のみで売却するよりも買い手が見つかりやすいでしょう。

ただし、底地と借地権を同時に売却するためには、借地人の同意が必要です。また、売却するタイミングが一致しなければならないというハードルもあります。

④専門の買取業者に売却する

底地の買い取りに強い専門業者に依頼することで、簡単に、かつスムーズに売却手続きを進められます。ただし、借地人に購入してもらうケースに比べると売却価格が安くなる傾向があるため、注意が必要です。

借地人と交渉せずに底地を売却したい場合や、短期間で売却したい場合は、専門の買取業者への売却を検討しましょう。

3.底地の売却価格の相場

底地の売却を考えたときに気になるのが、どの程度の価格で売れるのかということでしょう。底地の価格は、売却する相手によって大きく異なります。

ここでは、第三者・借地人・専門業者の3つの売却先を例に、底地の価格相場を詳しくご紹介します。

①第三者に売却する場合：市場価格の10％

底地を第三者に売却する場合の相場は、市場価格の10％程度です。底地には借地権が設定されており、自由に活用できないため、市場価格が低くなってしまう傾向にあります。

借地権にはいくつか種類がありますが、なかでも普通借地権の場合は借地人の権利が強いので、原則として地主は契約更新を拒否できません。つまり、第三者が購入したところで、いつ土地を自由に使えるようになるか分からないのです。そのため、底地の売却価格も低くなりがちです。

一方で、契約更新ができない定期借地権の場合は、普通借地権の場合より高値で取引されることもあります。

②借地人に売却する場合：市場価格の50％

底地を借りている借地人に売却する場合は、市場価格の50％前後で買い取ってもらえるケースが多くあります。

土地のあるエリアや需要によっても売却価格は大きく変動するため、一つの目安として捉えましょう。最終的な売却価格は、借地人との交渉によって決定していきます。

③専門業者に売却する場合：市場価格の10〜20％

底地を専門の買取業者に売却する場合、市場価格の10〜20％が相場です。借地人に売却するよりも安くなってしまいますが、借地人と話し合う必要がないため、スピーディーに取引できます。

売却せずに固定資産税や都市計画税などを払い続けるコストを考えると、安値でも確実に売却できることは大きなメリットといえるでしょう。

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4.底地を売却する際の注意点

ここからは、底地を売却する際の注意点をご紹介します。

①売却時は借地人へ事前告知をする

地主が底地を第三者に売却する場合は、売却時や売却後のトラブルを回避するためにも、事前に借地人へ告知することをおすすめします。

借地人によっては、地主が変わると知らされて不安に感じる場合もあるはずです。借地人に疑問や不安な点があるようなら、解消できるよう親身になって対応していきましょう。

②底地を共有している場合は同意が必要

共有名義の底地を売却する場合は、共有者全員の同意が必要です。共有名義とは、一つの不動産を複数の名義人が所有している状態を指します。相続によって兄弟が底地を引き継いだ際などに、共有名義となるケースがあります。

名義人全員の同意が必要なため、売却するまでに手間も時間もかかるでしょう。底地に限らず、不動産を共有状態のまま相続すると権利関係が複雑になってしまうので、なるべく早いタイミングで整理することをおすすめします。

5.まとめ

底地は、一般的な更地よりも売却しづらいという特徴があります。できるだけ高値で底地を売却したい場合は、まず借地人に購入してもらえないか打診してみましょう。借地人との交渉が難しい場合は、専門の買取業者に相談するのがおすすめです。

底地の売却を検討している方は、ぜひハウスウェルにご相談ください。ハウスウェルならお客様が所有する底地の価値を見出し、適切なご提案やアドバイス、手厚いサポートを提供いたします。ぜひお気軽にお問い合せください。

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