【売却】訪問査定時のチェックリスト解説！営業担当に確認すべきポイント｜不動産売却コラム

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【売却】訪問査定時のチェックリスト解説！営業担当に確認すべきポイント

2024-04-21

不動産売却査定

不動産査定ってなに？
1. ①不動産査定の種類

不動産の訪問査定の流れ

査定時に営業担当者へ伝えるべきことリスト

訪問査定の前に準備したいこと
1. ①書類や情報を整理しておく
2. ②物件の売却相場を確認する

まとめ

家を売却するときは、不動産会社に訪問査定を依頼しましょう。査定額を知ることで、売出価格を決められるのはもちろん、契約する不動産会社を選ぶときの基準となるでしょう。

本記事では、不動産査定の種類や流れについて解説しながら、訪問査定時に営業担当者へ伝えるべきポイントをリストでご紹介します。査定の前に準備しておきたい書類や情報もお伝えするので、ぜひ参考にしてください。

1.不動産査定ってなに？

不動産査定とは、自宅の売却や買い替えを検討する際に、「売却できそうな価格」を不動産会社に算出してもらうことです。不動産会社は、同じような条件の過去の成約事例をもとに査定額を算出します。

査定額を知ることで、おおまかな売却金額の目安を把握でき、今後の資金計画を立てやすくなるでしょう。

①不動産査定の種類

不動産査定は、大きく次の4つに分けられます。

	メリット	デメリット
匿名査定・AI査定	・AI査定・インターネット上で簡単に査定できる・最短1分で査定結果が分かる・個人情報を入力する必要がない	・AIが機械的に査定額を算出するため、最新の取引情報や物件の個別の条件が査定額に反映されにくい・査定の精度が低い
机上査定	・インターネットや電話で完結できる・不動産会社や営業担当者の対応方法を確認できる	・結果が出るまでに時間がかかるケースがある・現地調査は行われないため、査定の精度は低め
訪問査定	・担当者が現地訪問をして調査を行うため、物件の状態に合わせた適切な査定額を提示してもらえる	・日程調整や書類の準備、査定書の確認など、さまざまな作業が必要
不動産鑑定士による査定（有料）	・公的な基準によって算出されるため、一番信ぴょう性が高い	・20〜40万円程度の費用がかかる・結果が出るまでに時間がかかる

匿名査定やAI査定、机上査定は、最短即日で査定結果が分かります。ただし、物件の詳細情報や直近の周辺環境は査定額に反映されにくく、査定の精度が低いというデメリットがあります。

不動産鑑定士による査定は、国家資格を持つ不動産鑑定士が行う査定です。遺産相続や裁判などで用いられるケースが多く、査定に20〜40万円ほどかかります。

訪問査定では、不動産会社の担当者が物件を直接訪問し、調査した上で査定額を算出してくれます。より売却相場に近い査定額を知れるため、不動産売却を検討している方には訪問査定がおすすめです。

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2.不動産の訪問査定の流れ

不動産会社による訪問査定の流れは、次のとおりです。

・机上査定（簡易査定）を依頼する
・訪問査定を依頼し、訪問日を決定する
・訪問査定前の準備をする
・担当者が現地調査を行う
・査定書を確認して、契約する不動産会社を決める

まずは複数の不動産会社に机上査定を依頼して、自分の不動産がどのくらいの価格で売却できるかを確認します。そして、少なくとも2〜3社には訪問査定を依頼し、一番条件の良い不動産会社を見つけましょう。

現地調査が行われたら、それぞれの業者から提示される査定書の内容を確認し、契約する不動産会社を決定してください。

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3.査定時に営業担当者へ伝えるべきことリスト

査定時に営業担当者に伝えるべきことは、主に次の3つです。

・物件のアピールポイント
・物件のマイナスポイント
・希望する売却価格と売却時期

①物件のアピールポイント

査定時に物件の魅力を伝えることで、査定額に反映されるケースもあります。事前にできるだけアピールポイントをまとめておきましょう。

物件のアピールポイントの具体例は、次のとおりです。

・公共交通機関の情報（駅までの距離が近い、乗り換え事情が良い、電車やバスの本数が多いなど）
・徒歩圏内で利用できるスーパーや公園がたくさんある
・夜間でも明るくて人通りがあるため、治安が良い
・学区内の小学校や中学校の評判が良い

②物件のマイナスポイント

物件の査定時に、雨漏りや壁のひび割れなどの瑕疵（かし）について告知する義務はありません。ただし、瑕疵に触れないまま売却してしまうと、契約不適合責任を負うこととなります。

契約不適合責任とは、物件を売却して引き渡しが完了したあと、1年以内に大きな瑕疵が見つかった場合、損害賠償や修繕に応じなければならないというものです。のちのトラブル回避のためにも、物件にまつわるマイナスポイントは査定時に伝えておくことをおすすめします。

マイナスポイントとなる要素は、次のとおりです。

・雨漏り
・壁のひび割れ
・シロアリ被害
・家の傾き
・設備の故障など

修繕履歴が分かる書類やインスペクション（住宅診断）の結果報告などがある場合は、事前に用意しておきましょう。

③希望する売却価格と売却時期

査定を受ける際は、希望の売却価格と売却時期を明確に伝えることも大切です。あらかじめ売却価格をイメージしておくと、査定額を比較しやすくなります。

また、売却時期を設定しておくことは、売却活動のスケジュールをたてるのに役立ちます。なるべく早いタイミングで売却したい場合は、価格より売却時期を優先しなければならないケースもあるでしょう。

その他にも、「売却後の手取り額を知りたい」「修繕せずに売却したい」などの要望がある場合は、遠慮せず担当者に伝えてください。

4.訪問査定の前に準備したいこと

ここからは、訪問査定を依頼する前に準備しておきたい2つのことをご紹介します。

①書類や情報を整理しておく

不動産会社に訪問査定をお願いするときに、必ず用意しなければならないものはありません。ただし、準備しておくことでスムーズな査定につながる書類や情報は存在します。

訪問査定時に準備しておくと安心な書類や情報は、次のとおりです。

・登記事項証明書
・地積測量図（土地または戸建ての場合のみ）
・建物の図面や間取りが分かる書類
・住宅ローンの有無、残債
・リフォームや修繕、リノベーションなどの履歴や内容
・住宅の施工業者、リフォーム業者
・住宅性能評価書や耐震性・耐震補強を証明する書類　など

登記事項証明書とは、不動産の種類や面積、権利関係などが記載されている書類です。不動産の詳しい情報が分かるため、査定の精度を高められるでしょう。

土地や戸建ての査定を依頼する場合は、地積測量図もこのタイミングで用意しておくのがおすすめです。登記事項証明書や地積測量図は、法務局で取得できます。

建物の図面や間取りが分かる書類も準備しておくとよいでしょう。建物の形や敷地内の位置関係、物件の間取りや配管などが記載されているため、買い主を募集する際に必要な資料となります。

その他にも、リフォームや修繕の履歴なども分かるようにしておくと、査定が円滑に進むでしょう。

②物件の売却相場を確認する

訪問査定を受けるにあたって、相場価格を把握しておくことはとても重要です。査定結果は不動産会社や担当者によって大きく変動するため、本来の不動産の価値よりも高すぎたり、低すぎたりするケースも珍しくありません。

事前に売却相場を調べておけば、提示された査定額が妥当であるかを判断できます。

不動産の売却相場を調べる方法は、次の3つです。

・レインズ（不動産流通標準情報システム）
・公示地価（公示価格）
・路線価

「レインズ」とは、国土交通省が指定した不動産流通機構が運営するネットワークシステムです。掲載された類似物件がいくらで売却されたかをチェックできます。

その他にも、毎年国土交通省から発表される「公示価格」で土地の価格の目安を把握することが可能です。毎年国税庁が公表する、道路に面する宅地1平米あたりの評価額である「路線価」も参考にしながら、査定額が妥当かを確認しましょう。

査定結果が相場価格とあまりにもかけ離れている業者には、特に注意してください。

5.まとめ

不動産会社による訪問査定は、無料で依頼でき、AI査定や机上査定のような簡易査定よりも正確な査定額を算出できます。準備すべき書類や情報を事前にまとめておけば、スムーズに査定してもらえるでしょう。

不動産の妥当な売却価格を知るためにも、査定は複数の業者に依頼することが大切です。最低でも2〜3社に依頼して、一番条件の良い不動産会社を見つけましょう。

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