借地権付きの建物は売却できる？借地権の種類や売却方法を解説｜不動産売却コラム

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借地権付きの建物は売却できる？借地権の種類や売却方法を解説

2024-04-23

不動産売却売買契約

借地権ってどのような権利？

借地権には2種類ある
1. ①地上権
2. ②賃借権

借地権って売却できる？具体的な4つの方法

借地権付きの建物を売却する流れ

まとめ

土地を借りて家を建てる権利を「借地権」といいます。借地権付きの住宅をお持ちの方のなかには、売却できるのか不安に感じている方もいるはずです。

そこで今回は、借地権を売却できるかどうかを詳しく解説します。借地権の種類や具体的な売却方法もご紹介しますので、所有する借地権付きの不動産にお悩みの方はぜひ参考にしてください。

1.借地権ってどのような権利？

不動産を購入・売却する際によく耳にする言葉に、「所有権」があるでしょう。不動産の所有権とは、自分で使ったり他人に貸し出したりなど不動産を自由に使い、処分できる権利のことです。

実は、この所有権は「底地権」と「借地権」という2つの権利が合わさって完全なものとなります。

底地権	借地権付きの土地の所有権
借地権	借地権付きの土地に建物を建てる権利

つまり、土地を貸す地主側の権利が「底地権」、借りた土地に建物を建てる借り主側の権利が「借地権」です。借り主は、土地を借りる対価として、地主に毎月地代を支払わなければなりません。

借地権付きの土地は、本来の持ち主として底地権を持つ地主であっても、勝手な都合で使用できないと借地借家法によって定められています。法律により、借地権が大きく保護されているのです。

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2.借地権には2種類ある

借地権には、大きく分けて「地上権」と「賃借権」の2つがあります。どちらの借地権かによって売却できるかが異なるため、事前に確認しておきましょう。

ここでは、地上権と賃借権の違いを詳しくご説明します。

①地上権

地上権とは、建物を所有するために土地を使用する権利です。地上権付きの土地は、地主の承諾を得ることなく売却できます。

また、地上権付きの土地は抵当権を設定できるのも特徴です。抵当権とは、住宅ローンを借りるときに、購入する不動産を金融機関や保証会社などが担保にする権利を指します。

地主に対して地代を支払う点を除けば、地上権は所有権に似た権利といえるでしょう。

②賃借権

賃借権とは、建物を所有するために土地を借りる権利です。賃借権の場合は、地主の承諾がなければ自由に売却できません。また、建物自体には抵当権を設定できますが、土地には設定できないのも大きな特徴です。

実際に借地権として使われているのは、地上権ではなく賃借権であるケースが大半です。

3.借地権って売却できる？具体的な4つの方法

結論からお伝えすると、借地権も売却することは可能です。ここでは、借地権付き不動産を売却する方法を4つご紹介しましょう。

①地主に売却する

1つ目は、借地権を地主に買い取ってもらう方法です。地主にとっては、これまで底地権のみだった土地に借地権が加わることで所有権を得られるため、土地を自由に使えるようになります。地主が土地を活用したいと考えている場合は、スムーズに交渉できるはずです。

ただし、建物をそのまま買い取ってもらえる可能性は低く、建物を解体して更地にしなければならないケースが多くあります。借地権を売却するときは、売り主側が解体費用を支払うことになる場合もあるでしょう。

地主に借地権を買い取る義務はありません。あくまでも、地主に購入意思がある場合に有効な方法であると理解してください。

②第三者に売却する

2つ目は、借地権付き不動産を第三者に売却する方法です。第三者に売却する際は、借地権が地上権であるか、賃借権であるかによって対応が違うため注意しましょう。

地上権の場合は、地主の承諾は必要ありません。不動産会社に相談した上で、買い主が見つかったら売却できます。ただし、地主との関係が悪くなるのを避けるためにも、借地権を譲渡する旨を事前に伝えておくのがおすすめです。

賃借権の場合、第三者に買い取ってもらうためには地主の承諾を得なければなりません。また、のちのち建て替える可能性も視野に入れて、建て替えの承諾も必要となるケースがあります。

このように、賃借権の場合は、地主の考えや意向によって売却できるかどうかが大きく左右されると理解しておきましょう。

③底地権と一緒に第三者に売却する

3つ目は、地主と協力して借地権と底地権をまとめ、「所有権」として不動産を売却する方法です。もちろん地主と交渉し、承諾を得なければなりませんが、所有権として売却した方が高値で売れる可能性があります。

④買取業者に売却する

4つ目は、地主でも第三者でもなく、買取業者に借地権付き不動産を売却する方法です。業者によっては、更地にせずそのまま売却できる場合もあります。

また、本来であれば売り主負担で建物の解体や測量を行わなければならないところ、全ての手続きや費用を買取業者が負担してくれるケースもあるでしょう。地主との交渉ごとにも対応してくれるため、手間やリスクを避けながら売却できるのが大きなメリットです。

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4.借地権付きの建物を売却する流れ

第三者に借地権付きの建物を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するケースが多くあります。

借地権付きの建物を売却する基本的な流れは、次のとおりです。

1. 不動産会社に相談する
2. 査定を受ける
3. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
4. 地主と交渉する
5. 売却活動を始める
6. 借地権の売買契約を結ぶ
7. 地主に承諾料を支払う
8. 決済・引き渡し

借地権付き不動産の場合も、一般的な不動産の売却と同じように、不動産会社へ相談したあとに査定を受けます。査定額が妥当かを判断するためにも、複数社に依頼しましょう。最低でも2〜3社から見積もりを取り、条件の良い業者を見つけてください。

仲介してもらう不動産会社と相談の上、誰に対してどのように売却するかの方針が決まったら、地主と売却に向けた交渉を進めます。交渉する際は、トラブルを避けるために、不動産会社に間に入ってもらうのが鉄則です。

売却活動を始めて買い主が見つかったら、借地権の売買契約を結びます。契約を締結するタイミングで、売却代金の5〜10％を手付金として受け取るのが一般的です。

また、借地権を売却する場合は、地主が売却を承諾している旨を記載した文書が必要となる点も覚えておきましょう。

5.まとめ

借地権付きの不動産を売却する際は、一般的な不動産売却とは違い、地主への説明や交渉をしなければなりません。売却を成功させるためには、借地権売買の知識や経験を持つ不動産会社に相談することが大切です。経験豊富な業者であれば、借地人と地主、買い主の仲介に入ってスムーズな取引へと導いてくれるでしょう。

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