「実家の土地は借地で、建物のみが持ち家」であることを、相続時に初めて知るケースも少なくありません。相続した方に実家とは別の家がある場合、借地を手放したいと考える方は多いでしょう。
ただし、借地人の都合で借地契約を解消する際には、建物の解体費用や解約金などが発生するため注意が必要です。そこで本記事では、借地に建てられた家を相続する場合の基本的な流れと、代表的な処分方法をご紹介します。
1.借地権って相続できる？
借地権とは、第三者から土地を借りて、その土地に建物を建てる権利のことです。土地を貸す人を「地主」、土地を借りる人を「借地人」といいます。借地人は、土地を利用する対価として「地代」を支払わなければなりません。
借地に建っている家の所有者が亡くなった場合、その家は相続の対象となるのでしょうか？
①借地に建つ家も相続の対象
結論からお伝えすると、借地に建っている家も財産として相続の対象となります。借地にあったとしても、建てた持ち家は一般的な土地の建物と同じように「借地人の所有物」であるためです。
ただし、借地権付きの家は、相続する上でさまざまな制約があるため注意が必要です。
②借地権も相続の対象
借地権も、財産的価値のある権利として相続の対象となります。借地権を持つ借地人が亡くなった場合は、相続人が借地権を受け継ぐことになるでしょう。
相続人が借地権を相続する際に、地主の承諾は不要です。相続後に、相続によって借地権を取得した旨を地主へ通知するだけで問題ありません。名義変更にあたって、地主へ譲渡承諾料を支払う必要もないと覚えておきましょう。
ただし、相続人ではない第三者が借地権を相続する「遺贈による相続」の場合は、地主の許可が必要です。
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2.借地権を相続する流れ
借地権を相続するときの基本的な流れをご紹介します。
①借地権の内容を確認する
借地に建っている家を相続するかを判断するために、まずは借地権の内容をチェックしましょう。確認すべき内容は次のとおりです。
・借地権の種類
・借地契約の期間
・建物買取請求権の有無
・地代
・更新料 |
借地権には「旧借地権」「普通借地権」「定期借地権」の3種類があり、それぞれ借地契約の期間や条件が大きく異なります。借地にある建物の買い取りを地主に請求できる「建物買取請求権」があるかどうかも、把握しておきたいポイントです。
万が一、借地契約書が手元にない場合は、土地の登記事項証明書を確認してみましょう。
②遺産分割協議をする
借地権も遺産相続の対象となるため、相続人同士での遺産分割協議が必要です。相続人全員で、誰が借地権付きの家を相続するかを決めましょう。話し合いが終了したら、取り決めた内容を遺産分割協議書にまとめます。
③地主に連絡をする
相続人が借地権を相続する場合、地主の承諾は不要ですが、相続した旨を伝えることは必要です。相続後も良好な関係を続けていくために、地主への連絡を忘れないようにしましょう。
相続人でない第三者が借地権を相続する場合は、地主の許可を得なければなりません。また、名義変更をする際に、地主から譲渡承諾料の支払いを請求されるケースもあります。
④相続登記をする
遺産分割協議で借地権付きの家を相続する人が決まったら、建物の名義変更である「相続登記」を行います。
相続登記は、2024年4月から義務化されました。うっかり手続きを忘れないように気を付けてくださいね。
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3.借地にある家の処分方法
借地権付きの家を相続すると、たとえ住まなかったとしても、地主へ地代を支払っていくことになります。地代を払いたくない場合は、処分を検討しましょう。
ここでは、借地にある家の処分方法をご紹介します。
①第三者に売却する
一つ目は、第三者に売却する方法です。この場合は地主からの承諾が必要で、譲渡承諾料が発生します。
ただし、借地権付きの建物は毎月の地代や契約条件が複雑であることから、なかなか買い手が見つからないケースが多くあります。そのため、借地権付き建物の売却のノウハウを持っている不動産会社への依頼を検討しましょう。
②借地権と底地権を同時に売却する
地主が土地の処分を検討している場合は、地主と協力して、土地の借地権と底地権（地主側が持っている権利）をまとめて売却する方法もおすすめです。この方法であれば、買い主は土地の所有権を取得できます。
ただし、地主に底地を手放す意思がなければ実現できません。また、底地と建物の価格を明確にしておかないと、地主とのトラブルに発展する恐れもあるため注意が必要です。
③地主に借地権を売却する
地主に建物を買い取ってもらう方法もおすすめです。地主に買い取ってもらえれば、借地権は消滅するため、地代を支払う必要もなくなります。売却するために支払うべき譲渡承諾料も発生しないため、無駄なコストを抑えられるでしょう。
ただし、借地契約の存続期間内に地主が買い取りに応じる義務はないため、地主が拒否した場合は実現できません。
④等価交換をする
等価交換とは、価値の等しいものを交換することです。ここでは、借地人が借地権の一部を地主に返還し、地主が底地の一部を借地人に譲渡する取引を意味します。等価交換によって、地主と借地人それぞれが所有権のある土地を得られます。
等価交換の割合は土地の評価額によって決まりますが、地主と借地人の話し合いで決めるのが一般的です。等価交換をする際に建物が2つの土地にまたがってしまう場合は、建物の解体が必要になるケースもあるため注意しましょう。
⑤底地を買い取る
地主から底地を買い取る方法です。買い取ることで借地権が解消され、完全な所有権のある土地となるため、地主の許可なく土地と建物を売却できるようになります。
ただし、地主が底地を手放す意思がなければ、買い取りの申し出を断られてしまうこともあるでしょう。
⑥賃貸する
借地権付きの建物として売却することが難しい場合は、賃貸も検討してみましょう。賃貸物件として貸し出す際に、地主の許可は必要ありません。
ただし、建物の劣化状態によっては、リフォームや設備の交換が必要になるケースも考えられます。大規模なリフォームを行う場合は、地主の承諾を得なければならないと理解しておきましょう。
4.まとめ
実家が借地に建っている場合の相続や処分方法について、詳しく解説しました。
借地権は相続の対象ですが、相続する際にさまざまな制約があるケースも多いため、注意が必要です。相続すると地主に地代を支払い続けることになり、経済的に大きな負担となってしまう恐れもあります。今回ご紹介した処分方法を参考にしながら、最適な対策を検討しましょう。
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