マンションを所有している人のなかには、いつ売りに出すべきか、本当に売却できるのかと不安に感じている人も多いでしょう。
結論からお伝えすると、中古マンション市場は年々拡大しているため、売れるポイントを押さえれば売却できます！
本記事では、マンションを売却するためのポイントや、売却する以外の手放し方をご紹介します。売却せず賃貸として活用する方法についても触れますので、ぜひ参考にしてください。
1.マンションを売却するためのポイント
マンションの売却を検討している人は、次のポイントを押さえて売却活動を進めていきましょう。
①市場の需要をリサーチする
市場の需要とは、「マンションを購入したい人がどの程度いるか」ということです。
一般的に、駅近や都心に近いエリアにあるマンションは、通勤・通学に便利なため需要が高い傾向にあります。また、教育施設や商業施設、公共施設などの生活環境が整っているエリアも高い人気があるため、売却しやすいでしょう。
②物件の状態に問題がないかチェックする
マンションの状態の良し悪しによって、売れやすいかどうかが大きく影響されます。
例えば、水回りの設備がメンテナンスされていなかったり、壁紙やフローリングが激しく傷んでいたりなど、古くて修繕や修理が必要な物件は売却しづらいでしょう。また、築年数が古いマンションは大規模修繕が必要なケースが多く、安値で取引される恐れがあるため注意が必要です。
③市場価格に見合った売却価格を設定する
マンションを売却する際は、物件があるエリア内での市場価格に見合った売却価格を設定することも大切です。市場価格よりも高く売り出してしまうと、買い手がつきにくくなります。
市場価格を把握したい人は、「レインズ・マーケット・インフォメーション」や不動産のポータルサイトをもとに、過去の取引実績を調べてみましょう。
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2.マンションを売るのにベストなタイミング
2024年は、マンションを高値で売却するのに最適なタイミングと考えられています。
中古マンションの価格は、2013年以降、年々上昇傾向にあります。近年、新築マンションの売却価格はバブル期と同程度といわれており、高値で取引されているのが現状です。そのため、新築マンションよりも安価で購入できる中古マンション市場に注目が集まっているのです。
ただし、不動産価格の予測は難しいもので、今後の市場の動向次第で売却価格が下がっていく可能性も否定はできません。中古マンションの売却を検討している人は、高値で取引されている今のタイミングで手放すことも検討しましょう。
3.マンションを売る以外に手放す方法
所有しているマンションを手放す場合、売却する以外に「賃貸物件として貸し出す」という方法もあります。
売却と賃貸にはそれぞれメリット・デメリットが存在するため、自身にとってどちらがベストなのかを考えなければなりません。
売却と賃貸のメリット・デメリットは、次のとおりです。
| |
メリット |
デメリット |
| 売却 |
・まとまった資金が手に入る
・維持費がかからない |
・住宅ローンを完済しないと売却できない
・譲渡所得税がかかるケースがある |
| 賃貸 |
・入居者が見つかれば家賃収入が手に入る
・賃貸経営にかかる費用は経費にできる
・所有権を保有しておける |
・住宅ローンを完済しないと貸し出せない
・維持費がかかる
・初期費用がかかるケースがある
・空室の場合は収入がゼロになる |
売却する大きなメリットは、まとまった資金が手に入る点や、維持費がかからなくなる点です。一方で、売却するためには住宅ローンを完済しなければならず、売却時にコストがかかる点はデメリットといえます。
また、賃貸物件として貸し出す場合は、家賃収入を継続的に得られる点や節税効果がある点、さらには所有権を持ち続けられる点などのメリットが挙げられるでしょう。ただし、賃貸に出す場合も、原則として住宅ローンの完済が必要です。また、維持費や初期費用などがかかったり、空室の場合は収入が得られなかったりなどのデメリットもあります。
両者の違いをよく理解した上で、売却するか、賃貸に出すかを検討しましょう。
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4.マンションを売るのか、貸すのかの基準は？
マンションを売却すべきか、賃貸物件として貸し出すべきかを判断する基準をご紹介します。
①戻る予定がないなら売却を検討しよう
将来的に自身がマンションに住む予定がない場合は、賃貸に出さずに売却するのがおすすめです。
マンションを所有し続けると、固定資産税や管理費などがかかってしまいます。一方、売却して手放せば維持費の支払いは必要なくなる上、一度にまとまったお金が入ります。
②戻る可能性があるなら賃貸に出す
将来的にマンションに住む可能性がある場合は、賃貸物件として貸し出すのも一つの手です。入居するまでの期間、継続して安定した収入を得られるでしょう。
ただし、貸し出す際は契約方法に気を付けなければなりません。不動産の賃貸借契約には、主に次の2つの方法があります。
定期借家契約とは、契約期間があらかじめ決められている賃貸借契約のことです。契約の更新がないため、契約期間が満了すれば借り主は退去することになります。
一方で、普通借家契約は、一般的な不動産賃貸で利用される賃貸借契約です。通常、契約期間は2年に設定されますが、契約期間が満了しても借り主の希望によって契約を更新できます。
普通借家契約においては借り主が優遇されるため、貸し主の一方的な都合で契約を打ち切ることは難しいでしょう。そのため、近い将来にマンションへ戻る可能性がある場合は、定期借家契約を締結する方が安心です。
③ローンが残っている場合は金融機関に相談する
マンションを売却する場合も、賃貸に出す場合も、住宅ローンを完済していないのであれば金融機関に相談しなければなりません。
マンションを売却する際には、住宅ローンを一括返済するのが基本です。自己資金でローン残債を払い切るか、売却金額を使ってローン残債の返済計画を立てる必要があります。
原則として、住宅ローンが残っている状態でマンションを第三者に貸し出すこともできません。この場合は、住宅ローンから投資ローンに借り換えれば、賃貸物件とすることを認められる可能性があります。
いずれのケースにせよ、ローン残債がある場合は一度金融機関に問い合わせてみましょう。
5.まとめ
所有しているマンションを売却する場合、賃貸物件として貸し出す場合のどちらにも、メリットとデメリットが存在します。
将来的にマンションに住む予定がない場合は、売却を検討しましょう。特に、2024年は中古マンションの売却価格が高値で取引されているため、売却するのに最適なタイミングといえます。
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