投資用マンション売却のベストなタイミングは？高く売るためのポイントを解説｜不動産売却コラム

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投資用マンション売却のベストなタイミングは？高く売るためのポイントを解説

2024-07-23

不動産売却査定不動産投資

投資用マンションを売却する主な理由

投資用マンションの売却に最適な5つのタイミング

投資用マンションを売却する流れ
1. ①売却前の準備
2. ②売却活動

投資用マンションを高く売る3つのポイント

まとめ

投資用マンションを高値で売却するポイントは、一般的な不動産の場合とは大きく異なります。投資用不動産特有の売却のコツを押さえて、高値での早期売却を実現させましょう。

本記事では、投資用マンションを売却する代表的な理由や、売却のベストなタイミングを詳しく解説します。

1.投資用マンションを売却する主な理由

投資用の物件を売却する主な理由は、次のとおりです。

・資金作りのため
・収益性が低いため
・物件管理が大変なため
・所有する賃貸物件の入居者が決まらず、空室が続いているため
・修繕費や管理コストをまかなえず、維持できないため
・税金が払えないため
・さまざまな要因で返済が難しいため

買い替えのための購入資金や事業資金、子どものための資金など、まとまった現金が必要となった際に、不動産のような高額な資産は売却の対象となるでしょう。

また、市場状況の変化や物件の老朽化など、さまざまな理由で収益性が低下するケースもあります。さらに、物件管理の手間やコストも大きいことから、投資用の物件を手放す方が存在します。

賃貸物件の空室が続いている、修繕費をまかなえない、税金が払えないといった理由で、売却を検討する方も少なくありません。

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2.投資用マンションの売却に最適な5つのタイミング

投資用マンションの売却に最適なタイミングを5つご紹介しましょう。

①大規模修繕の前

大規模修繕前のタイミングは、投資用マンションの売却に適しています。大規模修繕とは、マンションの経年劣化に合わせて実施される工事です。

大規模修繕の前後には、工事費の上昇や予想を超えた劣化などさまざまな要因により、一時金を徴収されたり、修繕積立金の額が上がったりするケースがあります。多額の出費やランニングコストの上昇が発生してしまうと売れにくくなるため、その前に不動産の売却を検討するのがおすすめです。

②築年数20年を迎える前

築20年は、水回りや内装などの設備の修繕や交換が必要になる時期ですが、このタイミングも投資用マンションの売却に適しているといえます。

一般的に、不動産の資産価値は築年数が古くなるにつれて下落するものですが、下落のスピードはだんだんと穏やかになり、20年以降の下落幅はほぼ横ばいとなります。つまり、購入希望者にとって、築20年の物件は下落リスクが低いというメリットがあるのです。

また、リフォームやリノベーションが普及したことも、築古物件の人気を押し上げている理由の一つです。「安く物件を購入して、自分好みの空間を作りたい」と考える購入希望者も多いいため、今後も築古物件の需要は増えていくでしょう。

③金利が低いとき

金利が低いとローンの返済額が抑えられ、購入検討者が増える傾向にあります。そのため、高値での売却が期待できるのです。

2024年の秋頃には日銀の利上げが発表されると予想されています。今後、固定金利にも影響が出ると考えられるため、最新の情報を確認しながら売却のタイミングを見定めていきましょう。

④減価償却が終了する前

減価償却が終了する前に売却すれば、税金が抑えられるというメリットがあります。不動産の減価償却とは、購入したタイミングで全てを経費計上せず、何年にもわたり少しずつ資産価値を減少させていくことです。

法律上使用できる期間とされる「法定耐用年数」は、不動産の種類によって次のように定められています。

・鉄筋コンクリート造、鉄骨コンクリート造：47年
・木造：22年

減価償却ができる期間は、法定耐用年数の期間内に限定されています。期間終了後は減価償却費を計上できなくなる分、経費が減り、所得税や住民税が増えてしまうと覚えておきましょう。

⑤価格相場が上昇しているとき

不動産の価格相場が上昇しているタイミングも、高値で取引できる可能性が高いのでおすすめです。

基準地価や公示地価、路線価などの公的な指標や不動産会社による査定などで、相場価格をリサーチしておきましょう。

3.投資用マンションを売却する流れ

ここからは、投資用マンションを売却する際の流れをご紹介します。

①売却前の準備

売却前の準備として、次の手続きを済ませておきましょう。

1. マンションの管理会社に連絡する
2. 不動産市場や価格相場を調査する
3. 必要書類を準備する

まずはマンションの管理組合に連絡し、組合員の資格喪失届の提出方法や管理費・修繕積立金の精算額を確認しておきます。

そして、所有する不動産の相場をある程度把握しておきましょう。不動産会社に査定を依頼する前に、不動産のポータルサイトを活用しながら自身でリサーチしてください。

また、不動産売却に必要な書類を事前に準備しておくと、スムーズに売却活動を進められます。必要書類の代表例は、以下のとおりです。

・身分証明書
・権利証、登記識別情報
・登記簿謄本
・実印、印鑑証明書
・マンションの管理規約
・マンションの維持費などの書類
・固定資産税納税通知書
・購入時の売買契約書

上記の書類が手元にない場合は、事前に手配しておきましょう。

②売却活動

売却前の準備が整ったら、いよいよ本格的な売却活動に移ります。具体的な手順は次のとおりです。

1. 仲介売買業者への相談、業者選定
2. 媒介契約の締結
3. 売買契約の締結
4. 決済・引き渡し
5. 確定申告

業者の選定が済んだら、媒介契約を締結し、売却活動を進めていきます。不動産の購入希望者が現れたら、双方の希望条件を調整した上で売買契約を締結しましょう。

契約後、決済を行って、マンションを引き渡します。決済のタイミングで住宅ローンの残債がある場合は、このタイミングで一括返済を行います。さらに、不動産会社へ支払う仲介手数料も必要なので、あらかじめ手元に資金を確保しておくと安心です。

売却して利益が出た場合は、確定申告をしなければなりません。また、損失が出た場合も、確定申告を行うことで翌年に損失を繰り越せるため、確定申告をし忘れないように注意しましょう。

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4.投資用マンションを高く売る3つのポイント

投資用マンションを高値で売却するためのポイントを3つご紹介します。

①複数の不動産会社に査定を依頼する

投資用マンションを査定に出す際は、必ず複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。不動産会社によって、査定額に差が生じます。市場価格を適正に把握するためにも、複数の不動産会社の査定額をチェックすることが大切です。

インターネット上で簡単に査定依頼ができる一括査定も活用して、一番条件の良い不動産会社を見つけましょう。

②投資用物件の売買を得意とする不動産会社に依頼する

投資用マンションを売却する際は、投資用物件の売買に精通している不動産会社に依頼することも重要です。

投資用物件の取引は、利回りや税金、売却のノウハウなどさまざまな知識・経験を必要とします。投資用物件の売買実績が豊富な不動産会社なら、市場動向も含めた売却のベストなタイミングをアドバイスしてくれるはずです。

③投資家目線で売却活動を実施する

投資用マンションの購入を希望する買い主は、通常のマンションの購入時とは異なり、投資家目線で価値のある物件かどうかを判断しています。周辺物件の空室率や路線価の傾向、需要の有無、利回りの高さなど、さまざまな視点から物件を見定めているのです。

節税を目的とする買い主や、遠隔地からの投資家なども購入対象者となるため、投資家目線で物件の魅力的な点をアピールしていきましょう。

5.まとめ

本記事では、投資用マンションの売却のベストなタイミングを詳しく解説しました。売却の流れや高値で取引するためのポイントを押さえて、スムーズに売却活動を進めましょう。

投資用マンションの売却を検討している方は、ぜひハウスウェルにご相談ください。ハウスウェルなら物件の価値を見出し、適切なご提案やアドバイス、手厚いサポートをご提供いたします。ぜひお気軽にお問い合わせください。

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