隣地と仲が悪い場合の測量問題とは？誰に測量を依頼・相談すべき？｜不動産売却コラム

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隣地と仲が悪い場合の測量問題とは？誰に測量を依頼・相談すべき？

2024-08-21

不動産売却相続

隣地境界線とは？

境界立会いはどのようなときに必要？

境界立会いの流れ

土地家屋調査士による調査結果に隣人が納得しない場合

測量ができないと「公簿売買」となる恐れも

まとめ

土地を所有する方々が抱えがちな問題の一つが、「隣地所有者との境界線トラブル」です。土地を売却する際は必ず境界を確認しなければなりませんが、隣人との関係性が悪いとスムーズな確認ができない恐れがあります。

そこで本記事では、隣地との境界に関するトラブル事例や具体的な対策方法を詳しくご紹介します。

1.隣地境界線とは？

隣地境界線とは、特定の土地と隣接する土地との境目を表す線のことです。実際に線を引いたり、ロープやひもなどで土地を分けたりされているものではなく、土地と土地の角にある境界標を結んだ線を指します。

ただし、全ての土地に境界線の目印となる境界標があるわけではなく、消えてしまっているケースも少なくありません。

また、土地の境目にはブロック塀や万年塀などが設置されているケースが一般的ですが、境界に対する認識のズレがある可能性も考えられます。塀が立っているところが土地の境目とは限らないため、隣地所有者との認識を確認しなければなりません。

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2.境界立会いはどのようなときに必要？

境界立会いは、次のようなケースで必要です。

・土地を売却するために面積を確定しなければならない
・相続で土地を分割するため、分筆登記を申請する
・土地の境目に塀を設置するため、境界線を正しく把握したい
・土地の境界標がなくなってしまったため、新たな境界標を設置したい

いずれの場合でも、土地の正確な面積を出す必要があり、境界確定測量を実施します。

境界確定測量を行う際は、専門家である土地家屋調査士に依頼しましょう。土地家屋調査士は、土地の測量から境界確定図の作成まで、土地の境界を明らかにするための一連の流れを担当してくれます。

隣人トラブルにお困りの場合、自分たちだけで対処しようとすると問題がどんどん大きくなってしまう恐れがあります。土地家屋調査士は境界のプロとしてさまざまな相談事にも乗ってくれるため、安心して依頼できるはずです。

3.境界立会いの流れ

境界立会いを実施する際の基本的な流れをご紹介しましょう。

①土地家屋調査士に依頼する

土地の境目をはっきりさせたい場合は、まずはお近くの土地家屋調査士に相談しましょう。日本土地家屋調査士会連合会のホームページでは、現在連合会に登録している土地家屋調査士を検索できます。

また、土地の売却を依頼する不動産会社から、提携している土地家屋調査士を紹介してもらえるケースもあるため、気軽に相談してみましょう。

②資料を準備する

土地家屋調査士は、境界標の有無に関係なく、公的な資料や図面を集めて測量データと照らし合わせながら土地の境界を見極めていきます。

過去に測量をしたことがある場合は、その際の図面も大事な資料となるかもしれません。少しでも参考になりそうな資料があれば、事前に準備しておきましょう。

③隣人への測量のあいさつ

測量をすることが決まったら、隣人にあいさつをしておきましょう。土地家屋調査士にも同行を依頼し、具体的な日時を先方に伝えます。

④測量

事前に調整した日時に測量を実施します。基本的には依頼者の敷地内で測量を行うため、隣人の立会いは不要です。しかし、境界標が隣人の敷地内にある場合は、事前に許可を得た上で敷地内に立ち入らせてもらうケースもあります。

⑤境界確認の立会い日時の調整

測量が完了したら、土地家屋調査士から隣人に対して、境界確認のための立会い日時を調整してもらいます。

⑥境界立会い

依頼者と隣人の立会いのもと、土地家屋調査士が測量したデータと境界に関連する資料を照らし合わせての説明を行います。隣人との認識にズレが生じないよう、実際の境界標を確認しながら説明を受けましょう。

⑦筆界確認書の取り交わし

土地の境界の認識にズレがないことを確認できたら、覚書として「筆界確認書」を取り交わします。同じ内容の書類を2通作成し、依頼者と隣人が署名・捺印したものをお互いに1通ずつ保管しましょう。

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4.土地家屋調査士による調査結果に隣人が納得しない場合

土地家屋調査士による調査結果に納得できれば、無事に問題は解決しますが、隣人が納得しないケースも考えられます。その場合は「筆界特定制度」の利用を検討してください。

筆界特定制度とは、法務局に申請すれば、筆界特定登記官が土地の境界を調査し特定してくれる制度です。境界標の設置はしてもらえないものの、筆界の位置が明確になります。

筆界とは、土地の範囲を区画するものとして定められた線のことです。土地の境界で揉めている場合は、筆界が分かることで問題の早期解決につながります。

ただし、筆界特定制度を利用する際は、測量が必要となるケースがあります。その場合は、測量にかかる費用が50〜80万円程度かかると覚えておきましょう。

筆界特定制度を利用しても隣人が納得しない場合は、「境界確定訴訟」により境界が確定します。境界確定訴訟とは、隣地所有者が申し立てを行い、裁判官が提出された資料を参考にしながら土地の境界を定めるものです。

この境界確定訴訟が最終的な決定となるため、たとえ納得がいかなかったとしても不服申し立てはできません。

5.測量ができないと「公簿売買」となる恐れも

隣人との不仲のせいで測量を実施できず、土地を売却できないのではないかと不安に感じるケースもあるでしょう。万が一測量できなかった場合は、公簿売買という手段で売却することが可能です。

公簿売買とは、土地登記簿の表示面積によって売買代金を確定させる土地の売買方法です。たとえ登記簿上の土地面積と実際の面積に違いが生じていたとしても、売買価格は変動させません。

公簿売買を利用するデメリットは、売却後に買い主側と揉めるリスクがあることです。買い主が公簿売買について十分に理解できていないと、のちのち「実際の面積が違う」と言われてトラブルに発展してしまうケースも考えられます。

公簿売買を利用する場合は、売買契約書への記載と買い主への事前説明を忘れないようにしてください。

6.まとめ

土地の境界トラブルは頻繁に起こるものではないため、実際に問題が発生した場合の対処法が分からない方も多いはずです。土地トラブルは他人事ではなく、土地を所有している限り誰にでも起こり得ることと認識しておきましょう。

隣人との関係が悪い場合は、決して自分だけで対処しようとはせず、専門家や不動産会社の力を借りながら問題解決を図ることが大切です。

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