土地を売却する場合、隣地との境界が定まっているかが重要です。境界があいまいな状態だと、売却後に大きなトラブルに発展する恐れもあります。
しかし、土地の測量には費用がかかるため、事前に相場感を理解しておくことが大切です。
本記事では、土地を売却する際に測量が必要となるケースや、測量の費用相場を詳しくご紹介します。測量にかかるコストを少しでも削減するために知っておきたいポイントにも触れるため、これから土地の売却を検討している方はぜひ参考にしてください。
1.土地を売却する際に測量が必要なケース
結論からお伝えすると、土地を売却するにあたって測量は必須のものではなく、法的にも義務付けられていません。しかし、売却前に測量を行わないことで隣人トラブルに発展したり、売却価格に影響したりなど、さまざまな問題が起こるリスクが高まります。
ここでは、土地を売却する際に測量を行うべきケースをご紹介しましょう。
①隣地との境界が分かりづらい・分からない場合
土地の境目には、通常「杭」や「金属鋲（びょう）」のような境界標が設置されています。しかし、経年劣化によって境界標が壊れていたり、ズレが生じていたり、さらには境界標自体がなくなっていたりする場合もあるでしょう。
このような状態では隣の土地との境目が分からず、買い手がつきにくい状態となってしまいます。買い手としては、正確な土地面積や境界線を把握した上で購入したいと考えるものなので、境界が分かりづらい場合や分からない場合は売却前に測量する必要があるのです。
②実際の土地が登記簿の内容と異なる場合
土地を含めた不動産に関する情報は、登記簿に記載されています。しかし、登記簿に記載されている土地の面積が実際のものと異なるケースがあり、そのような場合は売却前に測量が必要です。
前回測量してからかなりの年月が経過していたり、測量をせずに細かく分割して売買された土地であったりする場合などが挙げられます。また、広い土地を分割しての売却を検討している場合も、どのように土地を分割するかによって土地の評価額が大きく変動するため、測量が必要です。
「登記簿上の土地の面積と実際の面積が合っていないかもしれない」と疑問に思う場合は、正確な測量を実施しましょう。
③高額な土地を売却する場合
高額な土地を売却する際も、測量が必要です。都市部のような地価が高いエリアでは、わずかな土地面積の差で売却価格に大きな差が生じてしまい、売買時に深刻なトラブルに発展する恐れもあります。また、都市部は狭い土地に区分けされていることが多く、車の駐車位置や植木の置き場所によって隣人トラブルとなるケースも少なくありません。
正確な測量結果があった方が、買い主も安心して購入できるでしょう。売り主と買い主の双方が納得できる取引をするためにも、高額な土地を売却する場合は測量を実施してください。
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2.土地売却時の測量費用は誰が負担する？
土地を売却するために測量を実施する際、売り主と買い主のどちらが費用を負担すべきかは、法律で定められていません。
しかし、土地を売却するために境界を確定すべきなのは売り主です。そのため、測量にかかる費用は、原則として売り主が負担するものと考えられています。
3.土地の測量にかかる費用相場
土地の測量は、隣地の種類によって費用相場が次のように異なります。
| 隣地の種類 |
測量費用の相場 |
| 民有地（個人や法人が所有する土地） |
30〜60万円 |
| 官有地（国や地方自治体が所有する土地） |
50〜80万円 |
個人・法人が所有している土地を「民有地」、国や地方自治体が所有する土地を「官有地」といいます。官有地には道路や公園、水路なども含まれるため、これらの施設に隣接する土地については高めの測量費用がかかると覚えておきましょう。
民有地よりも官有地に隣接している方が測量費用が高くなる理由は、次のとおりです。
・官有地は面積が広い傾向があり、測量に時間がかかる
・関係者の立会いや必要書類の作成など、工数が多くなる |
官有地との境界を確定するためには、行政との協議が必要です。面積が広くて測量に時間がかかるだけでなく、関係者の立会いや必要書類の作成などの手間や時間もかかるといった理由から、測量費用も高くなってしまいます。
①測量費用の内訳
測量費用の内訳は、次のとおりです。
| 項目 |
作業内容 |
費用相場 |
| 事前調査費用 |
各種図面の調査
所有権の調査
事前現地調査 |
6〜10万円 |
| 測量業務費用 |
現地での測量
境界線の検証
境界標の設置 |
12〜14万円 |
| 書類作成費用 |
申請書や添付書類の作成
不動産調査報告書の作成
測量図の作成 |
2〜5万円 |
官民有地境界確定費用
※官有地と接している場合 |
官民有地境界協議と確定申請
官民有地境界立会い
官民有地境界確認書の発行 |
6〜10万円 |
| 民有地境界確定費用 |
民有地境界立会い
民有地境界確認書の発行 |
1万8,000円前後 |
官有地と隣接している場合は「官民有地境界確定費用」が別途かかります。
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4.測量費用を抑えるためのポイント
決して安くない測定費用を、少しでも節約するために知っておきたいポイントをご紹介しましょう。
①複数の業者に見積もりを依頼する
測量の見積もりは特定の業者のみに依頼するのではなく、最低でも4〜5社程度に依頼しましょう。業者によって測量にかかる費用はもちろん、サービス内容や技術力、これまでの実績などが大きく異なります。
自ら探すのに不安がある場合は、信頼できる不動産会社に相談してみましょう。
②確定申告の際には費用に計上する
通常、土地を売却して得た利益には譲渡所得税が課されますが、測量費は「譲渡費用」として控除できます。測量費用そのものを節約できるわけではないものの、節税につながるため、トータルの出費を抑えられるでしょう。
③測量が必要かどうかを買い主と交渉する
売り主と買い主のどちらが測量費用を支払うかは法律で定められていないので、買い主が負担しても問題はありません。そのため、売却前に、測量費用を負担してもらえるよう買い主に交渉してみるのも一つの手です。
また、買い主が了承すれば、測量せずに売却することも可能です。隣地が離れていたり、隣接地も買い主の土地であったりなど隣人トラブルに発展しにくいケースでは、登記簿上の土地面積を使って売却することも検討しましょう。
④不動産会社に買い取りをしてもらう
不動産会社に土地を直接買い取ってもらう場合は、売り主側が測量を行う必要はありません。
不動産会社による買い取りは、買取価格が市場相場よりも安くなる傾向はあるものの、売却価格や決済日がスピーディーに決定するため資金計画を立てやすいというメリットがあります。
すぐに資金が必要な場合や早期売却を希望する方は、不動産会社による買い取りも検討しましょう。
5.まとめ
測量費用を誰が支払うかは法的に定められてはいませんが、売り主側が負担するケースが一般的です。また、売却前に土地の測量を実施することで、買い手が見つかりやすくなり、スムーズな売却活動を実現しやすくなるでしょう。
どの業者に測量を依頼すべきか悩んでいる方は、信頼できる不動産会社に相談してみるのがおすすめです。
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