違法建築を相続したら売却できる？調べる方法や注意点を解説｜不動産売却コラム

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違法建築を相続したら売却できる？調べる方法や注意点を解説

2024-08-29

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違法建築とは

違法建築の特徴とは

違法建築であるかを調べる方法

相続した違法建築は売却できる？

違法建築を売却する際の注意点

まとめ

違法建築とは、法律に違反して建てられた建築物のことです。相続した物件が違法建築だった場合、通常の不動産と同じように売却できるのかと不安に感じている人もいるでしょう。

本記事では、違法建築とは何か、そして違法建築の物件を売却する方法を詳しく解説します。違法建築であるかを調べる方法もご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

1.違法建築とは

違法建築とは、建築基準法やその他の関連法律に違反して建築された建物のことです。

具体的には、次のような建物が該当します。

・建築前に、建築計画に問題がないかを行政にチェックしてもらっていない
・建築計画と異なる方法で建物を建てた
・建築後、違法な増改築を行った

建築前には行政への確認申請を行い、建築計画に問題がないかをチェックしてもらう必要があります。また、申請した建築計画と異なる方法で建物を建てたり、建築後に違法な増改築を行ったりすると違法性が問われるため、注意が必要です。

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2.違法建築の特徴とは

違法建築に該当する主な要件について詳しく解説します。

①建ぺい率や容積率が違反している

建ぺい率とは、土地の面積に対して建築できる面積の比率です。例えば、100平方メートルの土地に対する建ぺい率が70％の場合は、70平方メートルまでの建物を建築できることを意味します。

建ぺい率は「用途地域」によって異なります。用途地域には「住宅地域」「商業地域」「工業地域」などがあり、住宅地域では30〜80％の範囲で建ぺい率が設定されています。

また、容積率とは、敷地面積に対する建築物の延床面積の比率です。この容積率も用途地域によって異なり、住宅地域では50〜200％の範囲で設定されているケースが一般的です。

相続した物件が建ぺい率や容積率の条件を満たしていないと、違法建築の恐れがあると覚えておきましょう。

②斜線制限に違反している

斜線制限とは、道路や隣地との境界線からの距離によって建物の高さを制限するルールです。隣地の日当たりや風通しを保護し、住みやすい住環境を整えることを目的としています。

斜線制限には、次のような種類が存在します。

・隣地斜線制限
・道路斜線制限
・北側斜線制限など

これらの斜線制限に違反していると、違法と判断されてしまうため注意が必要です。

③道路に接していない

建築基準法の定めにより、建物を建てるためには、土地が4メートル以上の幅の道路に対して最低でも2メートル以上接していなればなりません。建物の間口がこの基準を満たしていないと、違法建築とみなされてしまいます。

④条例や地方自治体のガイドラインに適合していない

建築基準法だけでなく、地方自治体独自の条例や規定が設けられているケースもあります。例えば、駐車場の建設や防火設備の設置などについてのルールです。

地方自治体のガイドラインに適合していない場合は、違法建築とみなされる恐れもあると覚えておきましょう。

⑤登記をしていない

不動産登記法では、土地や建物を所有する際に登記を行うことを義務付けています。そのため、建物を建てたり、相続や売却によって所有者が変わったりした場合には登記をしなければなりません。

しかし、登記にかかる費用や手間を省きたいと考え、未登記のまま所有してしまうケースも見られます。このような未登記の建物は、違法とみなされる場合があるため注意が必要です。

⑥法改正によって違法となるケースも

違法建築となる理由には、大きく分けて次の2つがあります。

・法律を無視して、故意に、あるいはわざと違反建築をした
・法律の改正によって違法になってしまった

違法建築になると分かっていながら意図的に建てるのではなく、法改正によって違法建築となってしまうケースも少なくありません。本来法律に則って建築したにもかかわらず、法改正によって違法となった建築物を「既存不適格物件」といいます。

つまり、全ての違法建築が悪とは限らないのです。

3.違法建築であるかを調べる方法

相続した不動産が違法建築であるかを確認するためには、「検査済証」を確認してみましょう。

検査済証とは、建築物が完成したあとに行われる竣工検査で合格を受けた際に発行される証明書です。この証明書があれば、建物が合法な条件で建築されたことを示せます。

ただし、検査済証があっても、法改正によって既存不適格物件になっている恐れもある点に注意しましょう。

なお、手元に検査済証がない場合は、役所に出向き「台帳記載事項証明書」を依頼しなければなりません。その際、築年数がかなり古い物件の場合は、役所のさまざまな部署から資料を集めて調べる必要があります。

自分自身で一から違法建築でないかを調査するのには、時間も労力もかかります。コストはかかりますが、建築士に調査を依頼することも検討しましょう。

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4.相続した違法建築は売却できる？

結論からお伝えすると、違法建築や既存不適格物件は売却できます。しかし、現行の法律に適合しない物件であるため、買い手にとって次のようなデメリットがあります。

・住宅ローンを組みにくい
・違法性が問われる
・家の性能に問題があるケースが多い

違法建築や既存不適格物件の場合は、住宅ローンの審査に通らない可能性が高く、買い手が見つかりづらいという特徴があります。ターゲットは現金で支払える買い手に限られると理解しておきましょう。

5.違法建築を売却する際の注意点

違法建築を売却する際に注意すべきポイントを詳しく解説しましょう。

①買い主に対する告知義務がある

違法建築を売却する際は、違法建築であること、そして違法である具体的な内容を買い主に伝えなければなりません。これを「瑕疵担保責任」といい、購入前に伝えられていなかった欠陥や問題が1年以内に発見された場合に、買い主は売り主に対して賠償責任を請求できます。

売却時には買い主への告知義務があると覚えておきましょう。

②売却価格は相場よりも低くなることが多い

違法建築は、再建築や増改築について何かしら制限されるケースが多くあります。大規模なリフォームやリノベーション、増改築ができない自由度の低い物件と判断されるため、市場価値はどうしても低く設定されてしまうでしょう。

③売却実績の豊富な不動産会社を選ぶ

違法建築の売却を検討している場合は、売却実績の豊富な不動産会社に仲介を依頼するのがおすすめです。

不動産会社によっては、違法建築の取り扱いを断るケースもあります。スムーズな売却を実現するためにも、複数の不動産会社に査定依頼や相談をしましょう。

6.まとめ

違法建築にはさまざまなタイプがあります。また、違法な状態を解消するためには、登記や修繕などで多額の費用がかかるケースも考えられます。相続した違法建築をそのまま活用すべきか、売却すべきか悩んだ場合は、信頼できる不動産会社に相談することをおすすめします。

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