不動産投資を行うにあたって、大切なのが「収益を上げること」です。収益を上げるためには、損益分岐点について正しく理解する必要があります。
損益分岐点とは、売上高とコストが同額の状態のことです。損益分岐点を知っているかどうかで、不動産投資の利益も大きく変動するでしょう。
本記事では、損害分岐点とは何かを詳しく解説します。計算方法や、不動産投資において損益分岐点を活用する際のポイントもご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
1.損益分岐点とはなに？
損益分岐点とは、収入と費用が同額で、利益と損失がプラスマイナスゼロとなる時点のことです。
損益分岐点を通過したあとは、コストを削減すれば売り上げが伸びて利益が上がります。一方で、売り上げが減ってコストが増えれば、赤字に転じてしまいます。
つまり、損益分岐点とは、黒字でも赤字でもないポイントのことです。損益分岐点は企業の経営状態をチェックする一つの指標として用いられていますが、不動産投資を含む投資全般の収益を予測する上でも欠かせない指標とされています。
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2.不動産投資における損益分岐点とは
不動産投資において活用される損益分岐点には、主に次の2つがあります。
運用時の損益分岐点とは、不動産運用の売り上げにあたる「家賃収入」と、コストにあたる「管理手数料やローンの返済額」が同額になる時点のことです。
一方、売却時の損益分岐点とは、「売却までに得た家賃収入や売却時の収益の合計」と、「物件の購入費用や運用時のランニングコストの合計」が同額になる時点を意味します。
不動産投資をする際は、損益分岐点を下げれば下げるほど利益が出やすくなります。損益分岐点を下げるためには、家賃収入を増やしたり、ローンの返済額やその他の支出を減らしたりしなければなりません。
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3.不動産投資の損益分岐点の計算方法とシミュレーション
不動産投資における損益分岐点の計算方法は、運用時か売却時かによって大きく異なるため注意が必要です。ここでは、運用時・売却時それぞれの計算方法や計算事例を詳しくご紹介します。
①運用時の損益分岐点の計算方法
運用時の損益分岐点とは、運用時の支出と同額の収入を得た時点を意味します。
運用時の収入は「家賃収入」を指しますが、家賃収入は入居率によって大きく変動するものです。つまり、運用時の支出と同額の家賃収入を得られる入居率こそが、損益分岐点といえます。
一方、運用時の支出は、マンションの管理費や修繕費、ローンの返済など投資にかかった諸経費です。
これらを踏まえて、運用時の損益分岐点である入居率は、次の計算式で求められます。
運用時の損益分岐点となる入居率＝（年間のランニングコスト＋年間のローン返済額）÷入居率100％だった場合の年間家賃収入額
例えば、次のような条件で不動産投資をしている場合を仮定して、損益分岐点を求めていきましょう。
・入居率100％だった場合の年間家賃収入額：650万円
・年間のローン返済額：300万円
・年間のランニングコスト：200万円 |
上記の計算式に数字を当てはめてみると、損益分岐点は次のように計算できます。
| （300万円＋200万円）÷650万円＝0.769 |
つまり、上記の場合の損益分岐点は「入居率76.9％」です。5室のマンションの場合は4室以上、15室の場合は12室以上の入居で利益が出ます。
②売却時の計算方法
売却時の損益分岐点とは、収入と支払い額が同額となる時点のことです。つまり、総収入額が総支出額を上回ると利益が発生します。
総収入額と総支出額は、それぞれ次のような費用を意味します。
総収入額：家賃収入＋売却額
総支出額：運用時のランニングコストの総額や不動産購入費用、売却時の諸費用など |
投資用物件を最終的にいくらで売却できるかは、実際に売却が成立しないと分かりません。そこで、現時点での損益分岐点を算出するためには、総支出額から家賃収入を差し引いて売却額を求める必要があります。
求めた売却額よりも高値で物件が売れれば利益が出て、安値になってしまった場合は赤字となります。つまり、算出した売却額が損益分岐点です。
次のような条件で、売却時の損益分岐点を考えてみましょう。
購入価格：4,500万円
借入金額：4,500万円（金利2％、返済期間35年）
毎月のローン返済額：およそ13万3,000円
ローン残債：3,970万円
年間の家賃収入：180万円（月15万円）
購入時の諸費用：100万円
年間の諸経費：20万円
所有期間：10年 |
上記の投資用マンションを10年所有した場合、売却時における総支出額は次のように計算します。
ローンの残債：3,970万円
ローン返済額：13万3,000円×12カ月×10年＝1,596万円
購入時の諸費用：100万円
諸経費：20万円×10年＝200万円
総支出額：100万円＋200万円＋1,596万円＋3,970万円＝5,866万円 |
次に、10年間の不動産投資における家賃収入を計算しましょう。
損益分岐点は「総支出額－家賃収入」なので、「5,866万円－1,800万円＝4,066万円」です。つまり、4,066万円以上の金額で不動産を売却できれば利益が出ます。
4.不動産投資における損益分岐点を活用する際のポイント
不動産投資において損益分岐点を上回るために、知っておきたいポイントを解説しましょう。
①空室率を減らすよう工夫する
不動産投資で収益を最大限上げるためには、「満室に近い状態を維持する」、そして「家賃を増額する」必要があります。ただし、家賃の増額は簡単にできるものではありません。
次のような対策を講じて、空室にならないように工夫していきましょう。
・定期的に物件のメンテナンスを実施する
・入居者の負担する初期費用を抑える
・入居者のニーズの高い設備やサービスを検討する
・使い勝手の良い間取りに変更するなど |
②ローンの返済比率を下げるよう努力する
不動産投資をする上で、金融機関への返済額と家賃収入のバランスを示す返済比率はとても大切なポイントです。
返済比率とは、家賃収入に対するローン返済額の割合のことです。返済比率が高ければ高いほど収益は減ってしまうため、比率が低いほど安定した経営を目指せます。一般的に、返済比率は40〜50％以下に設定される傾向にあります。
返済比率を下げるためには、次のような方法があります。
・自己資金を活用して返済金額を減らす
・繰上げ返済を実施する
・返済期間を延長する
・より低金利の金融機関を選択する |
返済比率を下げるためには、ローン借入時に頭金を多く用意し、借入総額を減らすことが大切です。また、月々の返済額に一定の金額を上乗せする「繰上げ返済」を活用する方法も、総返済額を軽減して返済比率を下げられます。
その他、返済期間を長く設定したり、より低金利の金融機関を利用したりするのも、返済比率を下げるために効果的な方法です。
③利益の出やすい物件の特徴を理解する
利益の出やすい物件で不動産投資をすることで、損益分岐点を下げやすくなります。
利益の出やすい物件の特徴は、次のとおりです。
・資産価値が高く、立地条件も良い物件
・自然災害のリスクが低いエリアの物件
・再開発や注目企業の誘致が予定されているエリアの物件 |
現在の需要はもちろん、将来的な需要をある程度予測した上で物件選びをしていきましょう。
5.まとめ
損益分岐点は、不動産投資の運用中はもちろん、売却時にもとても大切な指標となります。本記事でご紹介した損益分岐点の概要や具体的な計算方法を理解した上で、最適な不動産選びをしていきましょう。
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