専任媒介契約で不動産が売れない理由は？信頼できる不動産会社の特徴も解説｜不動産売却コラム

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専任媒介契約で不動産が売れない理由は？信頼できる不動産会社の特徴も解説

2024-10-16

不動産売却売買契約

不動産の専任媒介契約とは

専任媒介契約で不動産が売れない理由

専任媒介契約での売却を得意とする不動産会社の特徴

まとめ

不動産を売却したいと「専任媒介契約」を結んだものの、なかなか家が売れないと悩んでいる人も多いでしょう。

そこで本記事では、専任媒介契約を締結しても家を売却できない理由を詳しく解説します。信頼できる不動産会社を見分けるポイントもご紹介しますので、なかなか自宅を売却できずにいる人や家の売却を検討している人はぜひ参考にしてください。

1.不動産の専任媒介契約とは

マンションや一戸建て、そして土地などの不動産を売却するときは、不動産会社に仲介してもらって取引を行うケースが一般的です。仲介を依頼する際の契約を「媒介契約」といい、次の3種類に区分されます。

	専任媒介契約	専属専任媒介契約	一般媒介契約
契約できる不動産会社の数	1社のみ	1社のみ	複数可能
自分で買い主を見つけた場合	不動産会社を通さずに売却できる	不動産会社に依頼しなければならない	不動産会社を通さずに売却できる
売却活動の報告義務	14日に1回	7日に1回	規定なし
レインズへの登録	契約から7日以内	契約から5日以内	登録義務なし
契約期間	最長3カ月	最長3カ月	規定なし

専任媒介契約とは、特定の不動産会社1社と契約しながらも、自分で買い主を見つけて売却することもできる契約方法です。

専任媒介契約を結んだ不動産会社は、契約後7日以内に、不動産物件の情報を交換するためのネットワークシステムである「レインズ」に物件情報を登録します。また、売却活動の状況を2週間に1回以上、売り主へ報告する義務を負います。

不動産会社が1社に限定されるため、精力的な営業活動が期待できるでしょう。専任媒介契約は、売り手にとってさまざまなメリットがある契約方法といえます。

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2.専任媒介契約で不動産が売れない理由

専任媒介契約にはさまざまなメリットがあるにもかかわらず、売却ができずに悩んでいる人も少なくありません。ここでは、専任媒介契約で不動産を売却できない主な理由を解説します。

①売出価格が相場とかけ離れている

不動産の売却価格が相場より高額に設定されていると、なかなか買い手は見つからないでしょう。買い手は、購入を希望するエリアの相場をリサーチした上で物件探しをしています。売却価格が高すぎる物件は、候補から外れてしまう恐れがあるため注意が必要です。

②不動産会社から囲い込みを受けている

不動産会社による囲い込みを受けている場合も、買い手が見つかりにくくなります。

囲い込みとは、不動産会社が自社で取り扱う不動産情報を他社に流出させない行為です。売り主と買い主の双方から仲介手数料を受け取ることを目的に、自社で買い手が見つかるまで他社からの購入申し込みを断ってしまうため、売却に時間がかかってしまう傾向があります。

③物件の魅力を伝えきれていない

不動産の購入希望者に対して物件の魅力を伝えきれていないために、売却につながらないケースもあるでしょう。

物件の魅力を伝えきれない主な原因は、次のとおりです。

・広告の内容が不十分
・広告で使用している写真の見栄えが悪い
・不動産会社が営業に消極的
・内覧時の対応が悪い
・室内が整理整頓されていない

販促活動が不十分であったり、広告の打ち出し方が適切でなかったりなど、さまざまな原因が考えられます。

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3.専任媒介契約での売却を得意とする不動産会社の特徴

ここでは、専任媒介契約での売却を得意とする不動産会社を見分けるポイントをご紹介します。

①販売戦略があり、販売実績も豊富

不動産会社に仲介を依頼する際は、「明確な販売戦略が打ち出されているか」、そして「これまでの販売実績が豊富であるか」を確認しましょう。

相場よりも高値で売却できるとアピールしている不動産会社は数多くありますが、具体的な根拠を説明できるかどうかをチェックする必要があります。

確認すべき項目は、次のとおりです。

・どのような買い手をターゲットとしているのか
・広告媒体の種類や折込チラシの配布エリアは明確であるか
・高値で売却するノウハウや売却すべきタイミングを熟知しているか
・これまでの販売実績数はどの程度か
・独自のサービスを打ち出しているか　など

上記のポイントと併せて、「売却予定の不動産の魅力を尋ねられたときに答えられるか」も重要です。物件のアピールポイントを把握できている不動産会社と契約を結びましょう。

②担当者の対応が信頼できる

媒介契約を締結する際は、不動産会社の信頼度だけでなく、営業担当者との相性もチェックしましょう。不動産の売却活動がスムーズに進むかは、営業担当者の実力に大きく委ねられるといっても過言ではありません。

信頼できる担当者であるかを見極めるポイントは、次のとおりです。

・対応が誠実か、親身に相談に応じてくれるか
・連絡やレスポンスは速いか
・取引経験が豊富か
・宅地建物取引士の資格取得者であるか

少しでもスピーディーな対応をしてもらうためにも、分からないことは積極的に担当者に質問し、対応の良し悪しを確認していきましょう。

③法律を順守している

不動産会社に仲介を依頼する際は、法律を順守している業者を選ばなければなりません。

不動産会社は、宅地建物取引業法によって、宅地建物取引業の免許を取得することが義務付けられています。「〇〇県（〇）第〇〇号」や「国土交通大臣（〇）第〇〇号」といった免許番号が掲示されているかを確認してみましょう。

また、専任媒介契約を結んだ場合は、宅地建物取引業法により、契約から7日以内にレインズに物件情報を登録しなければなりません。期限内にレインズへの登録をしない不動産会社は、コンプライアンスに対する意識が低い恐れがあるため注意しましょう。

4.まとめ

専任媒介契約を結んでいても不動産を売却できない場合は、次のような対策を検討してください。

・広告の内容を見直す
・売出価格を変更する
・違う販売促進方法に変更する
・内覧対応を見直す
・一般媒介契約に変更する
・他社と専任媒介契約を結ぶ

広告内容や売出価格を変えたり、内覧の対応を見直したりなど買い手が魅力的に感じるような条件を打ち出すことで、スムーズな売却活動を実現できるでしょう。

もしも、不動産会社と専任媒介契約を結んでいるにもかかわらず長期間にわたって買い手が見つからない場合は、より信頼できる不動産会社と契約し直すことも一つの選択肢です。

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