はじめての不動産売却を成功させるためには、基礎知識を身に付けなければなりません。売却の流れや平均的な期間、税金や費用などについて知っておけば、スムーズな売却活動が実現できるでしょう。
そこで本記事では、押さえておきたい基礎知識として「基本的な売却手順」を解説します。自宅や相続した実家の売却を検討している人は、ぜひ参考にしてください。
1.家を売却する際の8ステップとは？
家を売却する流れは、次の8つのステップに分けられます。
1. 事前準備をする
2. 不動産会社の査定を受ける
3. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
4. 売却活動をスタートする
5. 内覧対応をする
6. 買い主と売買契約を結ぶ
7. 決済・家の引き渡しをする
8. 確定申告をする |
大体3〜6カ月かけて、売却活動が進められていきます。ここからは、それぞれのステップの詳しい内容について解説しましょう。
①事前準備をする
家を売却する際に必要な事前準備としては、大きく分けて次の4つがあります。
・住宅ローンの残債を確認する
・相場を調べる
・希望条件を整理する
・必要書類を集める |
住宅ローンを完済していない場合は、ローンの返済予定表や残高証明書で残債がいくらかを確認する必要があります。家の売却益でローンの残債を一括返済するのが理想的な方法ですが、売却益で払いきれない場合は、手持ちの資金を使わなければならないケースもあるでしょう。
また、売却予定の家があるエリア周辺の相場を調べることも大切です。相場が分かれば、売出価格や実際の売却額をある程度把握しておけます。不動産会社のポータルサイトやチラシなどをチェックして、同じような条件の物件の売出価格をリサーチしてみましょう。
さらに「どの程度の価格で売却したいのか」「いつまでに売却したいのか」などの希望条件を洗い出すことも、大切なポイントです。
また、短期間での売却を成功させたい場合は、必要な書類も事前に集めておくことをおすすめします。一般的な不動産売却に必要な書類は、以下の通りです。
| 必要書類 |
取得する方法 |
必要なタイミング |
| 登記済証または登記識別情報 |
不動産登記をした時点で入手している |
・媒介契約時
・売買契約時
・引き渡し時 |
| 間取り図 |
不動産を取得した時点で入手している |
・媒介契約時 |
| 固定資産税納税通知書 |
毎年4〜6月に税務署から郵送される |
・販売活動中 |
| 実印 |
- |
・売買契約時
・引き渡し時 |
| 印鑑証明書・住民票 |
役所やコンビニエンスストアなどで入手する |
・売買契約時
・引き渡し時 |
| 本人確認書類 |
- |
・媒介契約時
・売買契約時
・引き渡し時 |
| 建築確認済証、検査済証 |
新築の場合は、建物を取得した時点で入手している |
・媒介契約時 |
| 地積測量図、境界確認書 |
法務局に申請する |
・媒介契約時から引き渡しまでの間 |
家を売却する際に必要な書類は、役所やコンビニエンスストアで手軽に取得できる書類から、家の購入時に取得したものまで多岐にわたります。必要書類が手元にない場合は、早い段階で準備するか、不動産会社に相談しなければならないため注意しましょう。
②不動産会社の査定を受ける
事前準備が一通り終わったら、不動産会社に依頼して査定を受けましょう。
査定には、大きく分けて次の2つがあります。
| 査定方法 |
概要 |
| 簡易査定 |
実際に不動産を見ずに、物件の条件や取引データなどをチェックして査定する方法
査定結果は早く分かるが、あくまで概算となるため注意が必要。 |
| 訪問査定 |
実際に担当者が現地に出向き、不動産の状態や周辺の道路、敷地の状況などをチェックした上で査定する方法。
簡易査定よりも精度の高い査定価格を提示してもらえるが、訪問の対応をしなければならないのがデメリット。 |
すぐに売却つもりがなく、おおよその売却額が知りたいという場合は、簡易査定でも問題ありません。しかし、実際に売却を検討していて、少しでも良い条件で売却を成功させたい人には、訪問査定をおすすめします。
また、査定額が妥当であるかを確認するためにも、複数の不動産会社に査定を依頼することが大切なポイントです。少なくとも2〜3社に依頼し、訪問査定をしてもらいましょう。
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③不動産会社と媒介契約を結ぶ
査定が済んで、仲介を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。媒介契約には大きく分けて次の3つがあり、それぞれ特徴が異なります。
| |
専任媒介契約 |
専属専任媒介契約 |
一般媒介契約 |
| 契約できる不動産会社の数 |
1社のみ |
1社のみ |
複数可能 |
| 自分で買い主を見つけた場合 |
不動産会社を通さずに売却できる |
不動産会社に依頼しなければならない |
不動産会社を通さずに売却できる |
| 売却活動の報告義務 |
14日に1回 |
7日に1回 |
規定なし |
| レインズへの登録 |
契約から7日以内 |
契約から5日以内 |
登録義務なし |
| 契約期間 |
最長3カ月 |
最長3カ月 |
規定なし |
専任媒介契約と専属専任媒介契約は、1社の不動産会社とのみ契約する方法なので、優先的に営業活動をしてもらえるというメリットがあります。それぞれの契約方法の特徴を理解した上で、自分に合った契約方法を選びましょう。
④売却活動をスタートする
不動産会社と媒介契約を結んだら、実際の売却活動が始まります。査定額をもとに、不動産会社と相談しながら売出価格を決めましょう。
不動産会社は、自社サイトに物件情報を掲載したり、チラシや広告を作成したりなど、さまざまな方法で宣伝活動を進めていきます。
⑤内覧対応をする
住み替えの場合は、住んでいる状態で内覧対応をするケースがほとんどです。住んでいる状態であったとしても、不用品を片付けたり、掃除をしたりしながら、きれいな状態で内覧希望者を受け入れていきましょう。
⑥買い主と売買契約を結ぶ
販売活動によって購入希望者が見つかったら、売買契約を結びます。購入希望者から送られてくる購入申込書の内容や購入条件を確認しましょう。条件交渉がまとまったら、売り主と買い主が不動産会社立ち会いのもと、契約書に署名・押印をします。
契約日には、買い主から手付金が支払われるのが一般的です。
⑦決済・家の引き渡しをする
売却額から手付金を差し引いた残額の決済と引き渡しは、通常、契約を締結してから1〜2カ月後に行われます。
決済には、銀行振込と現金手渡しの2つの方法があります。決済が完了したら、同日のうちに家を引き渡しましょう。
⑧確定申告をする
決済・引き渡しを終えたあと、翌年の2～3月に確定申告を行います。確定申告とは、家を売却した際に得た利益にかかる税金を納付するために必要な手続きです。
確定申告をすることで、節税できたり、損失が出た場合には還付金を受け取れたりします。手続きを忘れないように気を付けましょう。
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2.まとめ
家を売却する際に知っておきたい「基本的な売却手順」をご紹介しました。大切な家の売却で失敗しないためにも、大まかな流れを把握しておきましょう。
自宅の売却を検討している人は、ぜひハウスウェルまでご相談ください。ハウスウェルでは、不動産の売買はもちろんリフォームやリノベーション工事、物件の活用方法など、不動産に関するお悩みごとをトータルサポートしています。
少しでも早く売却したい人や、実際の売却額がいくらくらいになるか知りたい人も、お気軽にお問い合わせください。
信頼できる不動産会社をお探しの方は、ハウスウェルにお任せください！ぜひご覧ください
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