土地の相続税評価額の計算方法とは？評価方法や減額ポイントを解説｜不動産売却コラム

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土地の相続税評価額の計算方法とは？評価方法や減額ポイントを解説

2024-12-07

相続税金

相続した土地の評価額の調べ方

路線価方式で土地の評価額を計算する方法

倍率方式で土地の評価額を計算する方法

土地の評価額を下げて相続税を抑えるポイント

まとめ

土地を相続すると、相続税が発生します。相続税がいくらになるのかを把握するためには、土地の「相続税評価額」を計算しなければなりません。

本記事では、土地の相続税評価額の計算方法を分かりやすく解説します。評価額を下げて相続税を抑えるポイントも紹介するので、ぜひ参考にしてください。

1.相続した土地の評価額の調べ方

土地の評価額とは、公的機関が公表している、指標となる土地の価格のことです。相続時の税金を決定したり、固定資産税の額を計算したりする際に用いられます。

土地の評価額には次のような種類があり、用途によって使い分けられています。

・公示価格…国土交通省が公表している価格
・実勢価格…実際の取引で成立した価格
・固定資産税評価額…固定資産税の基準となる価格
・相続税評価額…相続税や贈与税の基準となる価格

相続税を計算する際は、相続税評価額を参考にします。また、相続税評価額を算出する方法には「路線価方式」と「倍率方式」の2つがあります。

路線価方式とは、土地の面積に、土地に接する道路に設定された路線価を乗じて相続税評価額を求める計算方法です。一方の倍率方式では、固定資産税評価額に、エリアごとに設定された評価倍率を乗じて相続税評価額を算出します。

土地の評価額を調べる際は、路線価を用いるのが原則です。ただし、エリアによっては路線価が定められていないケースもあり、その場合は評価倍率を使う倍率方式で計算します。

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2.路線価方式で土地の評価額を計算する方法

路線価とは、道路に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額です。その年の1月1日時点での価額を基準として、国税庁が毎年7月頃に公表しています。

路線価方式では、この路線価と土地の面積を使用して土地の評価額を算出します。

基本的な手順は、次のとおりです。

1. 路線価を確認する
2. 土地の面積を確認する
3. 相続税評価額を計算する

①路線価を確認する

まずは、路線価を調べましょう。路線価は、国税庁が公表している「路線価図・評価倍率表」に掲載されています。

「路線価図・評価倍率表」のページで路線価を調べたい都道府県をクリックし、「路線価図」を選択します。市区町村や番地を選ぶと地図が表示されるので、その地図の該当する道路上に書かれている数字で路線価を確認することが可能です。路線価の横に記されているアルファベットは「借地権割合」を表しており、借地権の割合によって路線価も変動します。

路線価は、次の計算式で求めましょう。

路線価＝地図に書かれている数字×1,000×借地権割合

②土地の面積を確認する

路線価が分かったら、土地の面積を調べます。

土地の面積は、固定資産税の納税通知書で確認可能です。納税通知書に現状地積と登記地積の2種類が掲載されているケースがありますが、現状地積を確認するのが原則です。

また、納税通知書が手元にない場合は、登記事項証明書でも確認できます。

③相続税評価額を計算する

路線価と土地の面積が分かったら、次の計算式に当てはめて相続税評価額を計算しましょう。

土地の相続税評価額＝路線価×土地の面積（㎡）

この方法で、土地の相続税評価額を概算できます。

3.倍率方式で土地の評価額を計算する方法

倍率方式とは、郊外や山間部などのように、路線価が定められていないエリアの土地の評価方法です。倍率方式では、土地の固定資産税額に、国税庁が公表している「評価倍率」を乗じて計算した価額を使います。

倍率方式で土地の評価額を計算する基本的な手順は、以下のとおりです。

1. 固定資産税評価額を確認する
2. 評価倍率を確認する
3. 相続税評価額を計算する

①固定資産税評価額を確認する

固定資産税評価額とは、その土地の所有者にかかる固定資産税や不動産取得税を計算する際に使われるものです。

固定資産税評価額を調べる手段として、主に次の3種類が挙げられます。

・固定資産税課税明細書
・固定資産評価証明書
・固定資産課税台帳

固定資産税課税明細書とは、毎年届く固定資産税の納税通知書に記載されている明細のことです。「価格」や「評価額」の欄に固定資産税評価額が記載されています。

固定資産税の納税通知書が手元にない場合は、固定資産評価証明書や固定資産課税台帳でも固定資産税評価額を確認できます。固定資産評価証明書は、各自治体に申請をすれば取得可能です。また、固定資産課税台帳は、各自治体の窓口で閲覧できます。

②評価倍率を確認する

評価倍率は、路線価と同じく、国税庁が公表している「路線価図・評価倍率表」で調べましょう。

知りたい土地がある都道府県をクリックし、「評価倍率表」の中から所有する土地の項目を選択します。多くの場合は「一般の土地等用」となるでしょう。その後、市区町村や番地を選択し、「固定資産税評価額に乗ずる倍率等」に記載された数字で評価倍率を確認できます。

③相続税評価額を計算する

固定資産税評価額と評価倍率が分かったら、次の計算式に当てはめて相続税評価額を求めましょう。

相続税評価額＝固定資産税評価額×評価倍率

④特定路線価を申請できるケースもある

路線価が定められていないエリアでも、路線価を申請すればその価額で計算することも可能です。ただし、いくつかの条件をクリアする必要があるため、申請したからといって必ずしも路線価が設定されるわけではないと覚えておきましょう。

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4.土地の評価額を下げて相続税を抑えるポイント

土地の相続税評価額は、高額になるケースが多く見られます。土地の評価額を少しでも低く抑えられれば、相続税の節税につながるでしょう。

土地の評価額を下げるポイントは、次のとおりです。

・適用できる減額補正がないかを調べる
・土地の利用状況を確認する
・小規模宅地等の特例を適用する

路線価方式の場合、土地の形状から利便性が低いと判断されれば、相続税評価額が補正により減額されます。形状によっては、複数の減額補正を組み合わせることも可能です。

なお、倍率方式の場合は、土地の形状による価値は固定資産税評価額に既に反映されているため、補正による減額は行われません。

また、土地の相続税評価額は、土地をどのように利用していたかによって計算方法が異なります。借地権が設定されている土地や賃貸マンションの敷地になっている土地などは、自用地よりも利用価値が低く、減額の対象となります。

さらに、相続した土地が特定の用途に使用されている場合、小規模宅地等の特例を適用することで評価額を大幅に減額可能です。

5.まとめ

土地を相続した際の相続税がいくらになるかは、土地の評価額を把握することで計算できます。記事内で紹介した土地の評価額を下げて相続税を抑えるポイントも把握して、相続した土地の税負担を軽減していきましょう。

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