土地を売却する際には、さまざまな費用がかかります。これまで土地を売却したことがない人にとっては、どのくらいお金がかかるのだろうと不安に感じている人も多いでしょう。
そこで、土地の売却にかかる費用や税金を2回にわたって詳しく紹介します。第一弾の今回は、土地を売却する際にかかる基本的な費用について解説します。土地の売却を検討している人は、ぜひ参考にしてください。
1.土地を売却するためにかかる費用
土地を売却するためにかかる一般的な費用は、次のとおりです。
| 費用 |
金額の目安 |
| 仲介手数料 |
売買価格が400万円を超える場合の上限：（売上額×3％）＋6万円 |
| 抵当権抹消費用 |
1件につき1,000円（司法書士に依頼した場合は数万円程度） |
| 土地の測量費用 |
35〜45万円程度（面積によって異なる） |
| 水道の引き込み工事費用 |
30〜50万円程度 |
| 更地にする場合の解体費用 |
木造：3〜5万円／坪
鉄骨造：4〜6万円／坪
RC造：6〜8万円／坪 |
| その他（書類の取得費用） |
書類によって異なる |
それぞれの費用について詳しく解説します。
①仲介手数料
仲介手数料とは、土地売却の仲介を依頼する不動産会社に対して支払う手数料のことです。一般的に、土地や建物などの不動産を売却する際は不動産会社に依頼して買い主を見つけるため、ほとんどのケースにおいて発生するコストといえるでしょう。
ちなみに、不動産の売買取引における仲介手数料には、宅地建物取引業法によって以下のように上限が設定されています。
| 売買価格の内訳 |
仲介手数料の上限 |
| 400万円を超える部分 |
売買価格（税抜）×3％＋消費税 |
| 200万円超〜400万円以下の部分 |
売買価格（税抜）×4％＋消費税 |
| 200万円以下の部分 |
売買価格（税抜）×5％＋消費税 |
例えば、1,000万円の土地を売却する場合、仲介手数料の上限は以下のとおりです。
| ｛200万円×5%＋200万円×4%＋ (1,000万円－400万円）×3%｝＋消費税＝36万円+3万6,000円＝39万6,000円 |
このように、金額ごとに仲介手数料を計算するととても複雑になるため、「速算法」がよく用いられます。速算法の計算式は、次のとおりです。
| 売買価格 |
仲介手数料の上限 |
| 400万円超 |
売買価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税 |
| 200万円超〜400万円以下 |
売買価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税 |
| 200万円以下 |
売買価格（税抜）×5％＋消費税 |
1,000万円の土地の仲介手数料を速算法で求めると、以下のとおりになります。
| 1,000万円×3％＋6万円＋消費税＝36万円＋3万6,000円＝39万6,000円 |
このように、速算式で計算しても合計額は同じになります。
不動産会社が顧客に対して上限以上の手数料を請求することは法律違反となるため、注意しましょう。
②抵当権抹消費用
土地や家などの不動産を購入する際は、ほとんどの人が住宅ローンを組むことでしょう。その不動産を売却する際に住宅ローンが残っている場合は、「抵当権抹消」の手続きが必要です。
抵当権抹消とは、金融機関から住宅ローンでお金を借り入れた際に、担保としていた不動産の抵当権を抹消する手続きのことです。この手続きをしないと、不動産は売却できません。抵当権がついたままの状態だと、登記簿上、住宅ローンが残っている不動産として判断されてしまうためです。
売り主は、残りの住宅ローンを全額繰上返済して、抵当権を抹消してから売却をします。
抵当権抹消登記にかかる費用は、不動産1件につき1,000円です。もし、戸建ての住宅を売却する場合は、土地と建物で合計2,000円がかかります。
抵当権抹消登記は売り主自身で行うことも可能ですが、スムーズに手続きを進めたい場合は、司法書士に依頼するのもおすすめです。
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③土地の測量費用
土地を売却する際に、土地の測量をする義務はありません。しかし、測量を行わないと近隣住民とのトラブルに発展したり、正しい査定ができなかったりして、売却価格に悪影響を及ぼす恐れがあります。
特に、売却したい土地の境界線が曖昧な場合は、測量を行って近隣との境界を明示し、面積を確定することが重要です。もちろん登記簿に記載されている面積でも売買できますが、古くからある土地の場合は、実際の面積とズレが生じている恐れもあります。多少のズレでも売却価格に大きく影響するため、実際の面積を明確にしておきましょう。
測量にかかる費用は、土地の広さや境界の明示の有無によっても異なりますが、35〜45万円程度が相場です。
④水道の引き込み工事費用
土地を売却する際に発生する費用として、水道の引き込み工事費用が挙げられます。水道引き込み工事とは、公共の水道管から所有する土地へ水道を引き込む工事のことです。
土地に水道が引かれていない場合や、既にある水道管が劣化している場合は、新たに水道を引き込む必要があります。費用相場はおよそ30〜50万円で、売り主の負担で工事を行うのが一般的です。
⑤更地にする場合の解体費用
土地に古い建物があったり、相続により古い実家を受け継いだりする場合は、更地にした状態で売却するケースも少なくありません。更地にするためには、建物を撤去するための解体作業が必要です。
解体費用は、解体する建物の構造や大きさによって異なります。一般的に木造よりも鉄骨造、鉄骨造よりもRC造の方が解体工事の難易度が高く、手間もかかるため、費用も割高になります。1坪当たり、木造の場合は3〜5万円、鉄骨造の場合は4〜6万円、そしてRC造では6〜8万円が相場です。
さらに、アスベストのような有害物質を含む廃材の処理には特別な作業や手続きが必要になるため、さらに費用がかかることもあるでしょう。
⑥その他（書類の取得費用）
土地の売買には、さまざまな書類が必要です。それぞれの書類の発行手数料は数百円程度であるものの、取得する手間や時間もかかります。
土地を売買する際に必要な書類は、以下のとおりです。
| 必要書類 |
費用 |
取得場所・取得方法 |
登記済権利書
（もしくは登記識別情報に関する証明） |
300円 |
法務局
オンライン |
| 登記簿謄本・登記事項証明書 |
書面請求：600円
オンライン請求・送付：500円
オンライン請求・窓口交付：480円 |
法務局
オンライン |
土地測量図・境界確認書
（地図等情報） |
書面請求：450円
オンライン請求・送付：450円
オンライン請求・窓口交付：430円 |
法務局
オンライン |
| 実印・印鑑証明書 |
自治体によって異なる |
市町村の役場窓口 |
| 住民票 |
自治体によって異なる |
市町村の役場窓口 |
| 売買契約書 |
土地を購入時に取得している |
再発行不可 |
| 重要事項説明書 |
土地を購入時に取得している |
再発行不可 |
固定資産税納税通知書
（もしくは固定資産税課税明細書） |
毎年4月1日以降に市町村役場・都税事務所から郵送される |
市町村役場や都税事務所から取り寄せることも可能 |
| 本人確認書類（運転免許証、パスポート、健康保険証など） |
自身で用意 |
|
書類によっては、発行から3カ月以内でなければ無効となるケースもあるため、取得する際は注意しましょう。
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2.まとめ
土地を売却する際は、さまざまな費用がかかるものです。どの程度のコストがかかるかをシミュレーションした上で、所有する土地を売却することをおすすめします。
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