「相続した不動産を売却したいのに、親族が住んでいて立ち退きを拒否している」
このようなお悩みを抱えている方は少なくありません。 特に、ご自分と近い関係の兄弟姉妹や親戚が相続物件に住み続けていると、感情的な問題も絡んでしまい、解決しづらいケースもあるでしょう。
本記事では、相続した物件に親族が住み続けていてなかなか立ち退いてくれない場合に、不動産を売却できるのかを詳しく解説します。立ち退き請求ができるケースも分かりやすく紹介するので、これから不動産を相続予定の方、そして不動産の相続問題で揉めている方はぜひ参考にしてください。
1.【結論】立ち退き請求はできないケースが多い
相続した物件に住んでいる親族に立ち退きをお願いすることは、実際には難しいケースが多くみられます。
・親が亡くなり、同居していた兄弟姉妹が住み続けている
・賃料を払っていないが「住む権利がある」と主張している
・「思い出の家を手放したくない」と心理的に抵抗している |
上記のように、立ち退きを拒否する理由や心理はさまざまです。なかでも、立ち退きを要求したい相手が次のような条件に該当する場合は、交渉が難航する恐れがあります。
・相続により共有状態となっている
・使用貸借契約が成立している |
それぞれの条件について詳しく解説しましょう。
①相続により共有状態となっている
相続によって物件の所有権が複数の相続人に分割された「共有状態」の場合は、たとえ自分が相続人であったとしても、勝手に売却や立ち退き請求をすることはできません。売却や立ち退き請求をするには、共有者全員の同意が必要となるためです。つまり、一人でも反対する人がいたら手続きは進められないのです。
また、不動産の共有者の一人が居住しているケースでは、「自分にも所有権がある」と主張して立ち退きを拒否されることも珍しくありません。この場合は感情的な対立に発展しやすく、交渉が難航しがちです。
②使用貸借契約が成立している
故人と相続物件に住み続けている親族との間で使用貸借契約が成立していると、立ち退きを求めるのが困難なケースがあります。使用賃借契約とは、民法第593条に定められている「動産や不動産を無償で貸し付ける契約」のことです。
不動産の所有者が親族に無償で建物を使用させている場合、たとえ契約書がなくても、親族が住むことになった経緯や所有者とのやり取りなどから使用賃借契約の成立が認められる可能性があります。借り主である親族が「返還時期は未定である」と主張すれば、交渉が難航し、法的手続きに発展してしまう恐れもあるでしょう。
特に高齢の親族が住んでいる場合は、引っ越しが心身ともに大きな負担となるため、社会的・人道的な観点からも強制的な立ち退きについては慎重に検討する必要があります。
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2.親族に立ち退き請求ができる条件
親族に立ち退き請求ができる条件について詳しく解説します。
①遺産協議分割が完了している
親族に立ち退きを求めるためには、まず遺産分割協議が完了していることが大前提です。
遺産分割協議とは、相続人全員で財産の分け方を話し合う手続きです。遺産分割協議が完了しないままでは、不動産の所有者が誰なのかを明確にできないため、法的に立ち退きを請求することができません。
遺産分割協議は、たとえ相続人のなかに納得していない人がいたとしても、家庭裁判所での調停を通じて進められます。不動産は物理的に分けることが難しいので、売却して現金を分ける「換価分割」や、物件を一人が取得する代わりに他の相続人に現金を支払う「代償分割」が採用されるケースが多くみられます。
感情的な対立を避けながら法的根拠を持って立ち退き請求を行うためにも、親族間で不動産の名義を明らかにする遺産分割協議は重要なプロセスです。
②契約形態が「貸借」である
親族が相続物件に住んでいる場合、貸借契約が「賃貸借契約」「使用貸借契約」のどちらであるかが、立ち退きを請求できるかどうかを判断する際に大切なポイントとなります。
親族が故人に賃料を支払って住んでいて、正式に賃貸借契約が結ばれていたのであれば、その契約内容が相続人にも引き継がれます。この場合は、契約期間の満了や更新拒絶の通知を行い、法的に退去を求めることが可能です。
一方、親族が無償で住んでいて使用貸借契約が結ばれている場合は、次のような条件に当てはまれば強制退去を求められます。
・使用目的が終了した（例：故人が自身の介護のために親族を同居させていた）
・使用期間や使用・収益目的が定められておらず、単に建物を貸しただけであった
・契約の終了時期が定められていた |
原則として、使用貸借契約は契約期間が明確でないケースがほとんどです。トラブルを避けて穏便に退去してもらえるよう、親族と話し合うのが望ましいでしょう。
③賃貸に出したまま売却することもできる
例外的な方法ではあるものの、相続物件に住んでいる親族がどうしても立ち退きたくないと主張する場合は、そのまま売却することも可能です。相続した不動産を売却して、買い主とそのまま賃貸借契約を結ぶことで、親族はその後も借家として住み続けられます。
ただし、相続した不動産の元々の賃貸契約が適切に結ばれていない場合や、親族が無償で住んでいる場合などは、契約内容を整理しなければなりません。
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3.まとめ
相続物件に住んでいる親族への立ち退き請求は、慎重に行う必要があります。まずは遺産分割協議をしっかりと行い、不動産の所有権を確定させることが大切です。また、親族が無償で住んでいる場合や賃貸契約が結ばれている場合は、それぞれの契約形態に基づいた手続きを進めましょう。
もし、親族との立ち退き交渉がうまくいかない場合は、専門家へ相談するのがおすすめです。弁護士や不動産の専門家が適切なアドバイスを提供し、法的手続きをサポートしてくれます。
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