築50年以上の不動産は更地にすべき？古家付き土地として売却するメリット・デメリット｜不動産売却コラム

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築50年以上の不動産は更地にすべき？古家付き土地として売却するメリット・デメリット

2025-04-10

不動産売却空き家税金

更地にしてから売却するメリット

更地にしてから売却するデメリット

古家付き土地として売却するメリット

古家付き土地として売却するデメリット
1. ①売却価格が相場よりも低くなりがち
2. ②瑕疵担保責任を問われるリスクがある

更地にして売却すべき物件の特徴

古家付き土地のまま売却すべき物件の特徴

まとめ

築年数の古い実家を相続したものの、今後住む予定はないため、売却しようかどうかと悩む方も多いでしょう。売却する場合には、建物を解体して更地にした方がよいのか、それとも建物を取り壊さず「古家付きの土地」として売り出せばよいのかも悩みますよね。

本記事では「築50年以上の実家を相続したが、今後住む予定はない」「売却したいが、古家を残したままでよいのか迷っている」といった方に向けて、更地にすべきか、そのまま売却すべきかを詳しく解説します。

1.更地にしてから売却するメリット

更地にしてから売却するメリットを詳しく解説します。

①買い手が見つかりやすい

更地の状態で売り出すことで、購入希望者が見つかりやすくなります。建物がある状態だと「取り壊しに費用がかかる」「自分の理想通りの建物ではない」といった理由から、買い手に敬遠されてしまうケースがあるためです。

更地であれば「自由に建物を設計できる」「解体の手間がかからない」といった点で、幅広い買い手にアピールできるでしょう。

②土地の状態を確認しやすい

古家が建っている状態では、地盤の状態や埋設物の有無などを事前に確認しづらいというデメリットがあります。一方、更地の状態であれば、土地の形状や高低差、境界線などを明確に確認することが可能です。

③建物に対する責任を負わずに済む

築年数が古いと、物件にさまざまな欠陥が潜んでいる恐れがあります。特に、雨漏りやシロアリ被害、耐震性の問題、設備の故障といった建物自体の不具合（瑕疵）が売却後に見つかった場合は、売り主が責任を問われかねません。

更地にしておけば、こうした建物に関する責任を売り主が負う必要がなくなります。売り主は責任リスクを回避でき、買い主もトラブルを避けられるため、双方が安心して取引できるでしょう。

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2.更地にしてから売却するデメリット

更地にしてから売却するデメリットを解説します。

①解体費用がかかる

築年数が古く住む予定のない家であっても、建物を解体するにはお金が必要です。

木造住宅の解体費用は、一般的に1坪あたり2〜5万円前後が相場とされており、30坪の住宅を解体するだけでも60～150万円近くかかります。鉄骨造やRC造（鉄筋コンクリート造）の場合はさらに高額になるため、解体工事を検討する際は資金に十分な余裕を持っておく必要があります。

さらに、アスベストの有無や重機の搬入条件、立地環境によって費用が上下する点にも注意しましょう。

②固定資産税が古家付き土地よりも高くなる

更地にすると、古家付き土地に比べて固定資産税が割高になります。これは、住宅が建っている土地に適用される「固定資産税等の住宅用地特例」が受けられなくなることが理由です。

住宅用地の特例では、固定資産税が最大6分の1、都市計画税が最大3分の1まで軽減されます。しかし、更地になるとこの特例措置が失効するため、税額が2～3倍に増えるケースが多いと覚えておきましょう。

③売却できないと大きな赤字になる

更地にしたとしても、周辺の地価や需要が低いエリアでは、解体後に長期間売れ残ってしまう恐れがあります。その間も固定資産税の負担は続くので、結果的に赤字になるリスクも考えられるでしょう。

相続不動産の売却で「3,000万円特別控除」の適用を受けるためには、解体後1年以内に売却しなければなりません。売却のタイミングを逃すと税制上の優遇措置を受けられず、大きなデメリットが生じてしまいます。

3.古家付き土地として売却するメリット

古家付き土地として売却するメリットを詳しく解説します。

①解体費用をかけずに済む

建物をそのままの状態で売却する場合、解体費用を負担せずに済むため、売却にかかるコストを抑えられます。

解体工事にかかる時間も省けるので、「できるだけ早く手放したい」「現金化を急ぎたい」という方にとってスムーズな売却につながるでしょう。

②固定資産税を軽減できる

住宅が建っている土地には「固定資産税等の住宅用地特例」が適用され、固定資産税が軽減されます。古家付きのままであればこの特例措置が継続されるため、売却までの期間中も固定資産税を抑えられるでしょう。

③築古物件でもニーズがある

築年数の古い物件は売れないと思われがちですが、実は一定のニーズがあります。最近では、古民家風の住宅のリノベーションを希望する方や建築費用を少しでも抑えたい方、DIYを楽しみたい方など、あえて築50年以上の物件の購入を考える買い手も少なくありません。

買い主が建物を利用する選択肢を残せる点が、古家付きの土地として売却する大きなメリットといえるでしょう。

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4.古家付き土地として売却するデメリット

古家付き土地として売却するデメリットについて詳しく解説します。

①売却価格が相場よりも低くなりがち

古家付きの土地は、土地の査定額から建物の解体費用が差し引かれているケースも多く、相場よりも安く売りに出される傾向があります。

特に、築年数が古くて使用できる状態にない物件は、実質的には土地のみの価値とみなされる可能性が高いでしょう。相場よりもかなり低い価格で売却される恐れもある点は、大きなデメリットといえます。

②瑕疵担保責任を問われるリスクがある

古家に万が一の不具合があると、売り主が瑕疵担保責任を問われるリスクがあります。

特に築50年以上の古家では、建物の構造や設備に関するトラブルが発覚しやすく、売却後に問題となりかねません。そのため、瑕疵担保責任を避ける目的で、あえて古家を解体して更地として売り出すケースもみられます。

ただし、解体には費用がかかるため、解体すべきかどうかを慎重に検討しなければなりません。

5.更地にして売却すべき物件の特徴

更地にして売却すべき物件の特徴は、次のとおりです。

・建物自体には価値がない
・立地条件が良く早期売却が期待できる
・建物が老朽化していて耐震性が低い

建物自体に資産価値がない物件や、老朽化が進み耐震性に問題がある物件は、更地にしてから売却するのがおすすめです。特に、立地条件が良く、土地としての需要が高いエリアにある場合は、更地にすることで早期売却の可能性が高まります。

6.古家付き土地のまま売却すべき物件の特徴

古家付き土地のまま売却すべき物件の特徴は、次のとおりです。

・建物自体に価値がある
・再建築が難しい・できない
・土地の査定価格よりも解体費用の方が割高である
・売却期間に余裕がある

建物自体に資産価値がある物件や、再建築が難しい物件では、買い主が現状の建物を活用する方がメリットが大きいといえます。また、土地の査定額よりも解体費用が高くつく場合や、売却を急がない場合も、無理に更地にせず売却を検討するのが得策です。

まとめ

築年数の古い相続不動産を売却する際は、「古いからすぐに解体すべき」とすぐに決めてしまうのではなく、慎重に検討することが大切です。解体にかかる費用や固定資産税、売却のしやすさなどを総合的に判断しましょう。

更地にすべきか、古家付き土地として売却すべきか判断に迷ったときは、中古物件の売却や活用に精通した不動産会社にご相談ください。

埼玉県を拠点にサービスを展開する不動産会社「ハウスウェル」では、相続不動産の売却や活用について豊富な実績があり、専門スタッフが丁寧にサポートいたします。築古の家についてお悩みの方も、まずはお気軽にお問い合わせください。

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