自宅や相続した不動産の固定資産税が未納のままになっていたり、課税額に誤りがあったりすると、売却時に思わぬ「固定資産税の縛り」によって、スムーズに手続きが進まないケースもあります。
本記事では、そうした固定資産税で見落としがちな縛りやトラブルの事例、事前に確認すべきポイントについて分かりやすく解説します。
1. 固定資産税とは？
固定資産税とは、市町村が課税する地方税のことで、毎年1月1日時点で土地や建物を所有している人に対して課せられます。登記簿に記載されている所有者が課税対象です。
課税の対象となるのは、主に次の3つです。
・土地（宅地、田、畑など）
・家屋（住宅、店舗、工場など）
・償却資産（事業用設備など） |
固定資産税の税額は、「固定資産評価額」に対して標準税率（原則1.4％）をかけて計算します。土地や建物の評価額は原則3年ごとに見直され、納税者には毎年4月から6月頃に「納税通知書」が届きます。
納税をする際は、年1回まとめて支払う方法のほか、4期に分けて分割納付する方法も選択可能です。
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2.固定資産税の縛りによって起きる売却時のトラブル例
固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や建物を所有している人に課される税金です。そのため、たとえ年の途中で物件を売却しても、その年の納税義務は売り主にあります。
しかし、実際は、売買契約時に「日割り精算」を行い、引渡し日以降の固定資産税相当額を買い主が負担するように調整するのが一般的です。
このような取り決めや精算処理を正しく行わないと、売却の場面で思わぬトラブルが発生しかねません。ここでは、不動産売却時の固定資産税の縛りによって生じるトラブル事例を詳しくみていきましょう。
①未納の固定資産税があったケース
固定資産税が滞納されたままの状態で放置していた場合、スムーズに売却できない恐れがあります。
未納分の支払い義務は売り主にあるため、滞納している税金があると自治体から差し押さえを受けるケースもあり、物件の売却自体ができなくなることも考えられます。
また、買い主から「管理がされていない物件」とみなされてしまうと、契約交渉が不利になったり、取引自体をキャンセルされたりするリスクもあるでしょう。未納分が売却代金から差し引かれて精算され、売り主の受け取る金額が減ってしまう恐れもあります。
こうした事態を防ぐためにも、売却前に納税通知書を確認し、税金が未納になっていないかをしっかりチェックしておきましょう。
②課税額が実際よりも高かったケース
固定資産税の税額は、市町村が決めた「評価額」に基づいて計算されるものです。しかし、ごく稀に、この評価額が実際より高く算出されているケースがあります。
例えば、築年数が古く、既に建物の価値が下がっているのに、評価額だけが高いままになっているケースです。土地や家屋の評価額は3年に一度しか見直されないため、実際の価値との差が広がってしまうこともあります。
課税額が実際の価値よりも高く算出されていると、固定資産税という毎年の維持コストが割高に見えてしまい、買い手が購入をためらう原因になります。「維持費がかかりすぎる」と判断されれば、価格交渉で不利になったり、購入を見送られたりする恐れもあるでしょう。
そのため、不動産を売却する前には、納税通知書に記載された評価額と実際の市場価格を比較しておくことが大切です。評価額が明らかに高すぎると感じた場合は、市町村に問い合わせることで評価の見直しが行われ、場合によっては過去に納めた税額の還付を受けられるケースもあります。
③課税区分の誤りに気付かなかったケース
土地の場合も、本来は農地や雑種地、市街化調整区域として扱われているにもかかわらず宅地として評価されていたり、土地の分筆や地目変更が反映されていなかったりして、本来よりも高く税金を支払い続けているケースがみられます。
このような評価ミスが長期間続いた結果、のちに税金の還付を受けたという例もあります。しかし、課税区分に誤りがあったとしても、売却後に気付いた場合は還付請求ができなくなる恐れがあるため、事前に注意が必要です。
売却前に土地の登記情報や納税通知書を見直し、課税の根拠となっている区分や面積が実態と一致しているかどうかを確認しましょう。
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3. 固定資産税を支払う際の注意点
ここでは、固定資産税の支払いで注意すべきポイントを詳しく紹介します。
①固定資産税の「日割り計算」は専門家に任せるのがおすすめ
不動産を売買する際、固定資産税は売り主と買い主の間で「引渡し日」を基準に日割りで精算するのが一般的です。
日割り計算では、年間の税額を365日もしくは366日で割り、それぞれの負担分を算出します。一見シンプルに思えるかもしれませんが、実際には次のような細かい点まで考慮しなければなりません。
・所有権移転の「基準日」はどこにするか
・日数の計算方法
・管理費・修繕積立金など諸費用も合わせて精算する場合の調整作業 |
通常は、「引渡し日」や「所有権移転登記日」を基準に所有権が移転します。ただし、日割り精算の起算日や精算対象となる期間については、売買契約であらかじめ明確に取り決めておく必要があります。
例えば「引渡し日を含むか含まないか」「どちらがどこまで負担するか」といった細かい条件があいまいなままだと、売却後にトラブルが生じる恐れもあるでしょう。
そのため、固定資産税の日割り計算は、不動産会社の担当者や司法書士などの専門家に任せるのが安心です。売買の流れに沿って、固定資産税だけでなく管理費や修繕積立金、登記費用なども含めた「精算明細書」を作成し、売り主・買い主のどちらも納得できる形で調整してくれます。
個人間での売買や相続などで不明点が多いときは、無理に自分で計算せず、早めに不動産会社や専門家へ相談することをおすすめします。
②固定資産税に消費税はかからない
固定資産税は地方税であるため、消費税の課税対象ではありません。つまり、毎年支払う固定資産税や都市計画税そのものには、消費税はかかりません。
ただし、不動産の売り主が課税事業者である場合は、「固定資産税等清算金」に対して消費税が課税されます。固定資産税等清算金とは、不動産の売買時に、その年の固定資産税や都市計画税を所有期間に応じて日割りで精算するために、買い主が売り主へ支払う金額のことです。
また、個人であったとしても、賃貸収入のある物件を売却する場合には固定資産税等清算金に消費税が課税される点に注意しましょう。
4. まとめ
不動産の状態や市場相場だけでなく、「固定資産税」についての確認や手続きも、不動産売却を成功させるポイントとなります。未納税額があって売却を進められなかったり、課税額に誤りがあって損をしてしまったりするケースも少なくありません。
特に、相続した物件や長年保有していた住宅の売却では、評価額と市場価格にギャップがあることも多いため、売却前に納税通知書や登記内容をしっかり見直しておきましょう。
また、売買時の精算では、引渡し日を基準に固定資産税を日割りで計算し、買い主と公平に分担する必要があります。こうした精算処理には不動産の専門的な知識が求められるため、正確かつスムーズに進めるためには専門家のサポートを受けるのが安心です。
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