不動産売却で損しないために｜最新の税制・法律改正を踏まえた注意点【2026年版】｜不動産売却コラム｜さいたま市・埼玉県の不動産売却はハウスウェル

1不動産売却、実は"税金と法律"で差がつく

不動産売却で後悔する人の多くは、「売却価格」だけに注目して、税金や法律面の準備を怠っています。ここでは、なぜ税金と法律の知識が重要なのかを解説します。

1-1. 売却価格だけで判断すると損をする可能性

不動産を売却するとき、多くの方が「できるだけ高く売りたい」と考えますよね。もちろん、高く売れることは大切ですが、実は売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。売却益には「譲渡所得税」という税金がかかり、場合によっては数百万円単位で税金を支払うことになります。

たとえば、3,000万円で売却できたとしても、税金や諸費用を差し引くと手元に残るのは2,500万円程度…ということも珍しくありません。「高く売れた！」と喜んでいたのに、確定申告の時期になって予想外の税金に驚く方も多いんです。

さらに、売却のタイミングや使える特例を知らないと、本来払う必要のない税金を支払ってしまうことも。税金や法律の知識があるかどうかで、最終的な手取り額が大きく変わるのが不動産売却の特徴です。

1-2. 税制や法律は毎年のように変わり、"昔の常識" が通用しない

不動産に関する税制や法律は、毎年のように改正されています。「以前、親が家を売ったときはこうだった」という情報が、今では通用しないケースも少なくありません。

精度を欠く放置は禁物で、2024年4月からの「相続登記の義務化」に続き、2026年4月からは「住所・氏名変更登記」も義務化されました。これにより、引っ越しや結婚で名義人の情報が変わっている場合、正しく変更登記をしていないと売却手続きが滞るだけでなく、過料（罰金）の対象となります。

また、空き家についても、自治体から「管理不全空家」として勧告を受けると、固定資産税の優遇解除により、税金が最大6倍に跳ね上がります。放置が即、実害につながる時代になっているのです。

1-3. 最新情報のキャッチアップが損をしないための第一歩

不動産売却の世界では、税制面での優遇措置が追加されたり、逆に適用条件が厳しくなったりと変化が激しいのが特徴です。例えば、相続した不動産の特例などは適用期限や条件が細かく設定されており、1日でも期限を過ぎると数百万単位の損をすることもあります。2026年現在の最新ルールをしっかり把握し、「今の自分のケース」に当てはまる情報を正しく選ぶことが大切です。

「知らなかった」で後悔しないために、まずは最新の法律や税制を把握すること。それが、大切な資産を損せずに手放すための何よりの防衛策となります。

2不動産売却で関係する主な税金

不動産を売却すると、どんな税金がかかるのでしょうか？ここでは、売却時に関係する主な税金について、わかりやすく解説します。

2-1. 譲渡所得税とは？売却益にかかる税金の仕組み

不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税」という税金がかかります。譲渡所得税は、売却価格から「取得費（購入時の価格や諸費用）」と「譲渡費用（売却時の仲介手数料など）」を差し引いた金額に対して課税されます。

計算式：譲渡所得 = 売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）

たとえば、3,000万円で購入した家を4,000万円で売却し、譲渡費用が200万円かかった場合、譲渡所得は「4,000万円 −（3,000万円 + 200万円）= 800万円」となります。この800万円に対して税金がかかるわけですね。

ただし、ここで注意したいのが「取得費がわからない」というケースです。相続した不動産や、購入時の書類を紛失してしまった場合、取得費を「売却価格の5%」とみなす「みなし取得費」が強制的に適用されることがあります。

たとえば3,000万円で売れた場合、5％だと取得費はわずか150万円として計算されます。実際には2,000万円で購入していたとしても、証明する書類がないだけで、差し引ける金額が1,850万円も減ってしまいます。その結果、本来払う必要のない数百万円単位の増税を招く恐れがあるのです。

「契約書がないから諦めるしかない」と思われるかもしれませんが、実は通帳の記録や当時の住宅ローン契約書など、代わりの証拠で認められるケースもあります。手元に書類がない場合こそ、早めに専門家へ相談することが、手残り金額を守る最大の鍵となります。

2-2. 所有期間による税率の違い｜短期と長期で大きな差

譲渡所得税の税率は、不動産を所有していた期間によって大きく変わります。具体的には、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかがポイントです。

• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：所得税30% + 住民税9% = 合計39.63% （復興特別所得税含む）
• 長期譲渡所得（所有期間5年超）：所得税15% + 住民税5% = 合計20.315% （復興特別所得税含む）

たとえば、譲渡所得が800万円の場合、短期なら約317万円、長期なら約162万円の税金がかかります。その差はなんと155万円！所有期間がわずか数ヶ月違うだけで、税金が倍近く変わることもあるんです。

そのため、「あと少しで5年経つ」という場合は、売却のタイミングを調整することで大幅な節税が可能になります。売り急ぐ前に、所有期間をしっかり確認しましょう。

2-3. 不動産売却で税金を安くする方法はある？

「税金を少しでも安くしたい」というのは、誰もが思うことですよね。実は、不動産売却には税金を軽減できる特例や控除がいくつか用意されています。

代表的なのが「3,000万円特別控除」です。これは、マイホーム（居住用財産）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度。つまり、譲渡所得が3,000万円以下なら税金がゼロになる可能性があります。

ほかにも、相続した空き家を売却する際の「相続空き家の3,000万円控除」や、マイホームを買い替える際の「居住用財産の買い替え特例」など、さまざまな制度があります。ただし、these 特例には適用条件や期限があり、最新の税制改正で内容が変わることもあるので注意が必要です。

「自分のケースでどの特例が使えるのか？」を事前に確認しておくことが、税金を安くするための第一歩です。

2-4. 確定申告は必須？忘れるとどうなる？

不動産を売却して利益が出た場合、翌年の2月16日〜3月15日の間に確定申告をする必要があります。「会社員だから確定申告はしたことがない」という方も、不動産売却をした年は必ず申告が必要です。

もし確定申告を忘れてしまうと、「無申告加算税」や「延滞税」といったペナルティが課されることがあります。無申告加算税は本来の税額の15〜20%、延滞税は年率最大14.6%と、かなり高額になることも。

逆に、売却で損失が出た場合でも、確定申告をすることで他の所得と損益通算できるケースがあります。つまり、申告することで税金が戻ってくる可能性もあるんです。

確定申告は難しそうに感じるかもしれませんが、必要書類を揃えて税務署や税理士に相談すれば、意外とスムーズに進められますよ。

3知らないと損する特例・控除【2026年最新】

不動産売却では、使える特例や控除を知っているかどうかで、税金が数百万円単位で変わることがあります。ここでは、2026年最新の制度を踏まえた主な特例を紹介します。

3-1. 3,000万円特別控除｜マイホーム売却の強い味方

「3,000万円特別控除」は、マイホーム（居住用財産）を売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。この特例を使えば、譲渡所得が3,000万円以下なら税金がゼロになります。たとえば、譲渡所得が2,500万円の場合、通常なら約507万円の税金がかかりますが、この特例を使えば税金はゼロ。非常に大きな節税効果がありますよね。

ただし、適用には条件があります。主な条件は以下の通りです：

• 自分が住んでいた家であること（別荘や投資用物件は対象外）
• 住まなくなってから3年以内に売却すること
• 売却先が親族など特別な関係でないこと
• 過去2年以内にこの特例を使っていないこと

「実家を相続したけど、自分は住んでいない」という場合は、この特例が使えないこともあるので注意が必要です。

3-2. 相続空き家の3,000万円控除｜適用期限と人数制限に注意

相続した空き家を売却する場合、一定の条件を満たせば「相続空き家の3,000万円控除」が使えます。これは、親が住んでいた家を相続し、空き家のまま売却した場合に適用される特例です。

2024年の改正により、使い勝手が良くなった反面、相続人が多い場合には控除額が制限されるルールが加わっています。

 

【2026年現在の主な変更ポイント】

• 売却後の工事も対象に： これまでは売却前に「耐震リフォーム」か「取り壊して更地にする」ことが必須でしたが、現在は売却した年の翌年2月15日までに買主がリフォームや解体を行った場合でも、特例が受けられるようになりました。これにより、現状のまま売却しやすくなっています。
• 相続人の人数による制限： 相続人が3人以上いる場合、一人あたりの控除額は3,000万円ではなく、最大2,000万円に減額されます。兄弟が多い場合は、想定していた節税効果が得られない可能性があるため注意が必要です。

主な適用条件は以下の通りです：

• 1981年5月31日以前に建築された家であること（旧耐震基準）
• 相続開始直前まで被相続人が一人で住んでいたこと
• 相続から3年経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 売却価格が1億円以下であること（※固定資産税精算金なども含めて判定）

この特例は現在、2027年12月31日までの時限措置となっています。特に旧耐震の古い実家を相続した方は、この特例が使える期間内に売却を検討するのも一つの方法です。

3-3. 居住用財産の買い替え特例｜住み替え時の税負担を軽減

マイホームを売却して新しい家に買い替える場合、「居住用財産の買い替え特例」を使うことで、本来かかるはずの税金の支払いを将来に先延ばし（繰り延べ）できます。

ただし、2026年現在は「新居の省エネ性能」が住宅ローン控除や税制優遇の判断基準として非常に重要になっています。2024年からの省エネ基準適合義務化に伴い、基準を満たさない物件はローン控除を受けられないなど、物件選びが税金に直結する時代です。

また、この特例は「税金が免除される」わけではなく、「支払いを先延ばしにする」だけなので注意が必要です。今すぐの現金支出は抑えられますが、将来的に次の家を売却したときに、前回の売却益分も合わせて課税されることになります。

【主な適用条件】

• 売却価格が1億円以下であること
• 所有期間が10年超、居住期間が10年以上であること
• 売却した年の前年から翌年までに新居を取得すること
• 新居の床面積が40㎡以上（2026年改正により緩和）であること（※所得制限などの条件あり）

「今の家を高く売って、より性能の良い家へ住み替えたい」という方は、この特例だけでなく、2026年版の住宅ローン控除とどちらがお得か、トータルで判断することが賢い選択です。

3-4. 使えると思っていた特例が使えなかった…を防ぐために

特例や控除は非常に有効ですが、「使えると思っていたのに、条件を満たしていなかった」というケースも少なくありません。特に注意したいのが以下のポイントです：

• 適用期限 ：特例には期限があるものが多く、期限切れで使えないことも
• 重複適用の制限 ：複数の特例を同時に使えない場合がある
• 書類の不備 ：必要書類が揃っていないと適用されない
• 所有期間や居住期間の計算ミス ：「あと少しで条件を満たすのに…」ということも

特例を使う予定がある場合は、売却前に税理士や不動産会社に相談して、適用条件をしっかり確認しておくことが大切です。「知らなかった」で数百万円損をするのは、本当にもったいないですよね。

4最近の法律・制度改正で注意したいポイント

2024年以降、不動産に関する法律や制度が大きく変わっています。ここでは、売却前に知っておくべき最新の法律改正について解説します。

4-1. 相続登記の義務化｜未登記だと売却できない？

2024年4月1日から、相続登記が義務化されました。さらに、2026年4月1日からは「住所や氏名の変更登記」も義務化されています。これまで不動産の登記は任意でしたが、現在は相続を知った日から3年以内（住所変更は2年以内）に登記をしないと、10万円以下の過料（罰金）が科される可能性があります。

「親から相続した実家を放置している」「引っ越しを繰り返したが住所変更をしていない」という方は要注意です。登記が正しく行われていないと、売却の契約を進めることができません。なぜなら、「登記簿上の所有者」と「現在の売主」が一致していなければ、法的に売却手続きができないからです。

特に相続人が複数いる場合、遺産分割協議がまとまらないまま放置していると、いざ売りたいときに足並みが揃わず、売却のチャンスを逃してしまうこともあります。

「登記の手続きがよくわからない」「名義が先代のままで複雑になっている」という方は、まずは現状を確認することが大切です。司法書士や不動産会社に相談すれば、必要な書類の収集から登記手続きまで、スムーズな売却に向けた準備をサポートしてもらえますよ。

4-2. 空き家対策強化による影響｜特定空家・管理不全空家とは

近年、全国的に空き家が増加しており、国や自治体は空き家対策を強化しています。特に注意したいのが「特定空家」と「管理不全空家」の指定です。

特定空家とは、倒壊の危険がある、衛生上有害、景観を著しく損なうなどの状態にある空き家のこと。指定されると、固定資産税の優遇措置（住宅用地の特例）が適用されなくなり、税額が最大6倍に跳ね上がることがあります。

さらに、2023年の法改正で新たに「管理不全空家」という概念が追加されました。これは、まだ特定空家には至らないものの、放置すれば特定空家になる恐れがある空き家のこと。自治体からの勧告を受けると、その時点で住宅用地の特例（固定資産税の減額）が解除され、実質的な増税が確定することもあります。

「実家を相続したけど、遠方で管理できない」「空き家のまま放置している」という方は、早めに売却や活用を検討することをおすすめします。

4-3. 境界・管理責任に関する考え方の変化

不動産を売却する際、「境界が確定しているか」は非常に重要なポイントです。境界が不明確だと、買主が住宅ローンを組めなかったり、売却後に境界トラブルで損害賠償を求められたりすることがあります。

最近では、境界確定の重要性がより強調されるようになっており、売却前に測量や境界確定を求められるケースが一般的です。特に、古い土地や相続した土地の場合、図面と現況がズレていたり、境界標（赤い印など）が消失していたりすることが多いため注意が必要です。

また、隣地との境界トラブルを避けるため、隣接するすべての所有者と立ち会いを行い、「境界確認書」を交わしておくことが推奨されています。

 

【境界確定の注意点】

• 時間と費用の目安： 測量と境界確定には、通常3〜4ヶ月程度の時間と、数十万円単位の費用がかかります。売却を急いでいても、隣地の方とのスケジュール調整が必要なため、一朝一夕には終わりません。
• 越境物の確認： 建物の軒先や木の枝、ブロック塀などが境界を越えていないか（越境）も重要なチェック項目です。売却前に「将来の解消」に関する覚書を交わすなどの対策が必要になることもあります。

「境界がはっきりしない」「隣地との関係が不安」という方は、売却を検討し始めた段階で、まず不動産会社や土地家屋調査士に相談してみてください。早めに準備を始めることが、スムーズな取引とトラブル防止の鍵となります。

4-4. 売却前にやるべきことが増えている現状

以前に比べて、不動産売却前にやるべきことが増えています。具体的には以下のような準備が必要です：

• 相続登記の完了 ：義務化により必須に
• 境界の確定 ：測量や境界確認書の取得
• 建物の状態確認 ：耐震診断やインスペクション（建物状況調査）
• 権利関係の整理 ：抵当権の抹消、共有者の同意など
• 空き家の管理 ：特定空家指定を避けるための維持管理

これらの準備を怠ると、売却がスムーズに進まなかったり、買主から値引き交渉をされたりすることがあります。「売りたいときにすぐ売れる」状態にしておくためには、事前の準備が欠かせません。

「何から手をつければいいかわからない…」という方は、まず不動産会社に相談して、必要な手続きをリストアップしてもらうのがおすすめです。

5税金・法律を踏まえた"後悔しない売却の進め方"

ここまで税金や法律について解説してきましたが、実際に売却を進める際はどうすればいいのでしょうか？後悔しない売却のための具体的なステップをご紹介します。

5-1. 売却前に必ず確認すべき3つのポイント

不動産売却で後悔しないためには、以下の3つのポイントを事前に確認しておくことが大切です。

• ①所有期間・取得費の確認： まずは、不動産を取得した時期と金額を確認しましょう。所有期間が5年を超えているかどうかで税率が大きく変わります。また、取得費がわからない場合は「みなし取得費」が適用され、税金が高額になる可能性があるため、購入時の契約書や領収書を探しておくことが重要です。「書類が見つからない…」という場合は、不動産会社や金融機関に問い合わせると、過去の記録が残っていることもありますよ。
• ②使える特例の有無： 自分のケースでどの特例や控除が使えるのかを確認しましょう。3,000万円特別控除、相続空き家の控除、買い替え特例など、適用できる制度があれば大幅な節税が可能です。ただし、特例には適用条件や期限があるため、「使えると思っていたのに使えなかった」ということがないよう、事前に税理士や不動産会社に相談することをおすすめします。
• ③登記・権利関係の整理： 相続登記が完了しているか、抵当権が残っていないか、共有者がいる場合は全員の同意が得られるかなど、権利関係を整理しておきましょう。これらが曖昧なままだと、売却手続きが進まなかったり、トラブルになったりすることがあります。「登記簿謄本を見てもよくわからない…」という方は、司法書士や不動産会社に相談すれば、わかりやすく説明してもらえます。

5-2. 不動産会社＋税務・法務の連携が重要

不動産売却は、不動産会社だけでなく、税理士や司法書士といった専門家との連携が重要です。不動産会社は売却活動や価格査定を担当しますが、税金や登記の専門知識は税理士や司法書士の方が詳しいからです。

理想的なのは、不動産会社が税理士や司法書士と連携してサポートしてくれる体制です。ハウスウェルでは、税務・法務の専門家と連携しながら、お客様の売却をトータルでサポートしています。

「税金のことは税理士に、登記のことは司法書士に、売却のことは不動産会社に…」と別々に相談するのは大変ですよね。ワンストップでサポートしてくれる不動産会社を選ぶことで、スムーズかつ安心して売却を進められます。

5-3. タイミングを見極める｜税金を考慮した売却時期

不動産売却では、「いつ売るか」も重要なポイントです。特に税金面では、所有期間が5年を超えるかどうかで税率が大きく変わるため、売却時期を調整することで大幅な節税が可能になります。

たとえば、所有期間があと数ヶ月で5年を超える場合、少し待ってから売却することで税金が半分近くになることも。逆に、相続空き家の特例など期限がある制度を使う場合は、期限内に売却する必要があります。

また、不動産市場の動向も考慮しましょう。「今は売り時か？」「もう少し待った方がいいか？」は、地域の相場や経済状況によって変わります。不動産会社に相談して、税金と市場動向の両面から最適なタイミングを見極めることが大切です。

5-4. 損しない方法は"情報を知っていること"

不動産売却で損をしないための最大のポイントは、「正しい情報を知っていること」です。税金や法律の知識があれば、使える特例を活用したり、売却時期を調整したり、事前準備を整えたりすることで、手元に残る金額を最大化できます。

逆に、「知らなかった」「聞いていなかった」で数百万円損をしてしまうケースも少なくありません。特に、税制や法律は毎年のように変わるため、最新情報をキャッチアップすることが重要です。

「自分で調べるのは大変…」という方は、信頼できる不動産会社や専門家に相談するのが一番です。ハウスウェルでは、最新の税制・法律改正を踏まえた売却サポートを行っていますので、安心してお任せください。

6【FAQ】不動産売却の税金・法律に関するよくある質問

7まとめ｜最新情報を知っているかどうかが結果を左右する

不動産売却は、売却価格だけでなく、税金や法律の知識があるかどうかで最終的な手取り額が大きく変わります。特に2024年以降は、相続登記の義務化や空き家対策の強化など、法律改正が相次いでおり、「昔の常識」が通用しないケースも増えています。

ここで、この記事のポイントをおさらいしましょう：

• 税金は売却価格だけでなく、所有期間や特例の有無で大きく変わる ：短期と長期で税率が約2倍違うため、売却タイミングが重要です。
• 使える特例を知っているかどうかで数百万円の差が出る ：3,000万円特別控除や相続空き家の控除など、適用できる制度を事前に確認しましょう。
• 最近の法律改正で売却前の準備が増えている ：相続登記の義務化、空き家対策の強化、境界確定の重要性など、事前準備をしっかり行うことが大切です。
• 不動産会社＋税務・法務の連携が成功のカギ ：専門家と連携してサポートしてくれる不動産会社を選ぶことで、安心して売却を進められます。（※「司法書士」「税理士」等の専門パートナーと密に組める会社を選ぶのが安心の近道です。）

不動産売却は「情報戦」です。正しい知識があれば、手元に残る金額が大きく変わります。まずは「自分のケースでどうなるか」を知ることが第一歩。税金や制度を踏まえた売却相談は、ぜひハウスウェルにお任せください。最新の税制・法律改正を踏まえた最適なプランをご提案いたします。

不動産売却で損をしたくない方、税金や法律について不安がある方は、ぜひお気軽にご相談ください。専門スタッフが丁寧にサポートいたします。