実家を売却するか残すか迷ったら？後悔しない判断基準5つ｜不動産売却コラム｜さいたま市・埼玉県の不動産売却はハウスウェル

1維持費（固定資産税・管理費）で判断する

実家を残すことを決めたら、毎年かかる維持費を正確に把握することが重要です。多くの方が見落としがちですが、空き家でも所有し続ける限り、固定資産税や管理費は発生し続けます。

1-1. 固定資産税と管理費の実態

固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課税される税金です。埼玉県内の一般的な住宅地であれば、年間5～15万円程度が相場ですが、土地の広さや立地によって大きく変わります。特に注意したいのが、2026年現在、空き家対策が全国的に強化されている点です。管理が不十分な空き家は自治体から「管理不全空家」として勧告を受ける可能性があり、その勧告を受けると住宅用地の特例（固定資産税の優遇措置）が解除され、税額が最大6倍に跳ね上がることになります。

【固定資産税の計算方法】 固定資産税評価額 × 1.4%（標準税率）例：評価額1,000万円の場合 → 年間約14万円

また、空き家を良好な状態で維持するには、以下のような年間10〜20万円以上のコストが継続的に発生します。

• 定期的な清読・換気（年2～4回程度）
• 庭木の剪定・草刈り
• 害虫駆除・防カビ対策
• 屋根や外壁の点検・簡易修繕
• 空き家は火災や放火のリスクがあるため、保険料が高くなる傾向

10年間放置すれば、税金と管理費だけで150万〜300万円近い支出になります。この金額を「将来への投資」と考えられる具体的な活用プランがない場合は、早めの売却を検討する価値があります。

1-2. 空き家特例制度を活用できるか

相続した空き家を売却する場合、一定の条件を満たすと「空き家特例」が適用され、譲渡所得から最大3,000万円の控除が受けられます。

2024年からの改正により使い勝手が向上し、売却前に売主がリフォームや解体を行わなくても、売却後に買主が工事を行うことで特例が受けられるようになるなど、活用のハードルが下がりました。一方で、相続人が3人以上の場合は一人あたりの控除額が最大2,000万円に制限されるルールも加わっています。

この制度は、2027年12月31日までの時限措置（2026年現在）ですが、売却タイミングを判断する上で非常に重要な要素です。

【空き家特例の主な要件】

• 相続で取得した家屋であること
• 相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 売却価格が1億円以下であること
• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋（旧耐震基準）であること

この特例を活用できれば、税負担を大幅に軽減できます。親が亡くなった後、いつまでに売却するかは、税制面でも重要な判断基準になります。

2建物の老朽化・修繕の必要性で判断する

実家の建物が古い場合、修繕費が今後の大きな負担になる可能性があります。売却するか残すかを判断する際、建物の状態は避けて通れない要素です。

2-1. 修繕費の相場と判断基準

一般的に、築30年を超える住宅は、屋根・外壁・給排水管など、複数の箇所で大規模修繕が必要になります。修繕費の相場は以下の通りです：

• 屋根の葺き替え：80～150万円
• 外壁塗装：60～100万円
• 給排水管の交換：100～200万円
• 基礎補強：150～300万円以上

これらの修繕を複数同時に行う場合、総額は500万円を超えることもあります。修繕費が売却価格の30%以上になる場合は、売却を検討する価値があります。

2-2. 「古家のまま売却」という選択肢

「建物が古いから売れない」と思い込んでいる方も多いですが、実は古家のまま売却することは可能です。埼玉県内でも、土地の価値が高い立地であれば、建物を解体して新築を建てたい買い手が見つかることもあります。

古家売却のメリット：

• 修繕費をかけずに売却できる
• 買い手が自由に建て替えられる
• 相続後、早期に現金化できる

ただし、古家のまま売却する場合は、売却価格が新築時より大幅に下がることが一般的です。事前に不動産査定を受けて、実際の売却価格を把握することが重要です。

3相続人・兄弟の意向で判断する

実家の売却・維持を決める際、相続人全員の合意が必須です。兄弟姉妹の間で意見が異なると、後々トラブルに発展する可能性があります。

3-1. 遺産分割協議で揉めないために

親が亡くなった後、実家を含む遺産をどう分けるかは、法律で定められた「法定相続分」に基づいて決まります。しかし、実家のような不動産は分割しにくいため、以下のようなトラブルが起きやすいです：

こうしたトラブルを避けるために、親が元気なうちに家族会議を開くことをお勧めします。親の意思、各相続人の希望、経済状況などを話し合い、実家の将来について共通認識を持つことが大切です。

3-2. 遺言書の活用

親が「実家は長男に相続させる」「売却して現金を分ける」といった意思を遺言書に残しておくと、相続後のトラブルを大幅に減らせます。遺言書があれば、相続人全員で改めて協議する必要がなく、親の意思が尊重されます。

4立地・市場価値で判断する

実家の売却判断する際、「今、売ったらいくらになるか」という市場価値の把握は不可欠です。立地によって、売却価格は大きく変わります。

4-1. 売却相場を調べる方法

実家の売却相場を知るには、以下の方法があります：

1. 不動産ポータルサイトで相場を確認
同じ地域の類似物件の売却価格を参考にします。築年数、広さ、立地が似た物件を複数チェックしましょう。

2. 不動産会社に無料査定を依頼
複数の不動産会社から査定を受けることで、相場の幅が見えます。査定額の根拠を詳しく聞くことで、売却の現実性が判断できます。

3. 公示地価・路線価を参考にする
国土交通省の「土地総合情報システム」で、過去の取引事例を確認できます。埼玉県内の地価動向を客観的に把握するのに役立ちます。

4-2. 売却価格が下がり続ける前に判断する

特に地方や郊外の実家の場合、人口減少に伴い、今後ますます売却価格が下がる可能性があります。「今なら売れるが、5年後には売れない」という状況も珍しくありません。

市場価値が高いうちに売却するか、それとも長期保有するかは、立地の将来性を見極めることが重要です。駅からの距離、周辺の開発計画、人口動向などを総合的に判断しましょう。

5実家を残すメリット・活用方法で判断する

売却だけが選択肢ではありません。実家を残して、有効活用する方法もあります。

5-1. 実家を活用する方法

1. 親世代が住み続ける場合
修繕を計画的に行い、快適な住環境を保ちます。親の介護が必要になった場合、実家での介護をスムーズに選択できるようになります。

2. 子世代が住み替える場合
親が亡くなった後、子が実家に引っ越します。都市部から郊外への移住を検討している場合、有力な選択肢になります。

3. 賃貸物件として活用
実家を賃貸に出し、安定した家賃収入を得ます。ただし、管理の手間と定期的な修繕費がかかることに注意が必要です。

4. 民泊・シェアハウスとして活用
観光地近くの実家であれば民泊、都市部へのアクセスが良い実家なら若い世代向けのシェアハウスとして貸し出すアプローチもあります。

5-2. 活用方法が決まらない場合

「実家を残したいが、具体的な活用方法が決まらない」という方も多いでしょう。その場合は、以下の点を冷静に検討してください：

• 5年以内に活用する具体的な見通しがあるか
• 年間の維持費を支払い続けられるか
• 相続人全員が同意しているか

これらの条件を満たさない場合は、資産価値が落ちる前に、売却を前向きに検討することをお勧めします。

6よくある質問と回答

7まとめ

実家を売却するか残すかは、以下の5つの基準で判断することが重要です：

• 維持費：年間10～20万円以上の固定資産税・管理費がかかるリスクを正しく認識する
• 建物の老朽化：修繕費が想定売却価格の30%以上なら、売却を検討する価値がある
• 相続人の意向：兄弟姉妹全員の合意を得ることが、後々のトラブル防止につながる
• 立地・市場価値：地域の売却相場を把握し、市場価値が高いうちに早期に判断する
• 活用方法：実家を残す場合は、漠然とさせず具体的な活用計画を立てる

どの基準を優先するかは、ご家族の状況によって異なります。一人で判断せず、家族会議を開いたり、地元の不動産会社に相談したりして、納得のいく決断をしてください。

実家の売却・相続でお悩みの方は、ハウスウェルにお気軽にご相談ください。埼玉県内の不動産に精通した専門家が、ご家族の状況に合わせた最適なプランをご提案します。