相続した家を《売却》して空き家のリスクを回避！売却の流れと3つの注意点｜不動産売却コラム｜さいたま市・埼玉県の不動産売却はハウスウェル
相続した家を《売却》して空き家のリスクを回避！売却の流れと3つの注意点
「親の家を相続したけれど、空き家のままで誰も住まない」といった状態が長く続くと、あとでとっても大変なことに！ この記事では、相続した家を有効活用する「売却」の流れと、知っておきたい「3つの注意点」をご紹介します。
誰も住まない家は、住んでいる家に比べて劣化が急速に進むもの。このような空き家の資産価値は、放置しておくと年々減少してしまいます。売ると決めたら早めの行動が重要！税金の支払いや、事故・事件に巻き込まれるおそれもある“放置空き家”のオーナーにならないようにしましょう！
相続した家の売却は自宅の場合と扱いが若干異なりますので、これらの注意点をぜひ参考にしてみてください。
1. 相続した家の売却の流れ
家を相続した場合の選択肢として「自分が住むか、誰かに貸すか、売るか」と悩みますよね。どの選択肢にもメリットとデメリットがありますが、「自分が住まない」または「住めない」と判断したら、早期に売却することをおすすめします。
ここでは、相続した家の売却の流れを見ていきましょう。
①相続人全員の同意を得る
家の相続人が自分だけの場合は不要ですが、相続人が複数いる場合は売却の際に全員の同意が必要となります。
「遺産分割協議において、家をどうするか相続人間で話し合いがまとまっていること」が売却の前提となりますので、家の扱いをどうするのか売却前に相続人間で確認をしておきましょう。遺産分割協議は、全員の同意を得れば何度でもやり直しが可能です。
家の名義を共有名義にしている場合は、全員が「売主」となります。売却することに同意しない相続人がいると売却はできません。
共有名義のデメリットは、複数の売主が介在することにより重要な意思決定を遅らせるだけでなく、手続きが煩雑になってしまうことです。遺産分割協議で話し合うとき、安易に共有名義を選択しないようにしましょう。
家の売却でもっとも多く選択されるのが、「換価分割」という方法です。換価分割とは、不動産を売却するため便宜上相続人のうちのひとりを名義人として、売却後の利益を均等に分割する方法です。
注意点としては、遺産分割協議書に「換価分割で売却すること」を記載しておくことです。この表記がないと場合によっては贈与とみなされ、贈与税がかかってしまうことがあります。遺産分割協議書の作成時には、一度法律や税金に詳しい専門家に見てもらうことをおすすめします。
②相続登記をする
家を売る場合は相続登記を済ませておく必要があります。相続登記とは「家の所有権が自分にある」と法的に証明することです。相続登記が済んでいるかわからない場合は、法務局のホームページから「登記事項証明書」を取り寄せて誰の名義になっているか確認してみましょう。
③不動産会社に家の売却を依頼する
相続登記が済んでいることを確認したら、いざ家の売却活動スタートです！売却活動は、実績の多い不動産会社に査定をしてもらうことから始まります。
査定のときに「いつまでに売りたいか」を伝えておくとよいでしょう。空き家のリスクを考えて早期に売却したい場合、複数の不動産会社に相見積もりを依頼することをおすすめします。
なお、売却までに遺品の整理を済ませておくことが必須です。「大量の家具やモノがあふれていて手のつけようがない……」という場合は、業者に依頼してみるのもよいでしょう。
また、広い庭がある家は雑草が生えないように防草シートで覆うなどの対策をすると管理が楽になりますので、検討してみてください。
④売却完了後に現金化して各相続人に配分、確定申告にて納税
売却が完了したら、売却益から売却にかかった費用を引いた分を現金化して各相続人に配分します。自分ひとりが相続する場合は、配分は不要です。翌年各相続人がそれぞれ確定申告で譲渡所得税などを納めれば、売却活動が終了します。
いかがでしたか？ここまでで「面倒でやりたくない」と思った方もいらっしゃるのではないでしょうか。しかし、早く売却しないともっと大変なことに。ここは踏ん張りどころです。先延ばしにせず、できることから始めましょう。
2. 【注意点①】2023年から相続登記が義務化される？相続登記は早く済ませる
2021年3月5日の閣議により、「2024年4月1日より相続登記を義務化する」という民法などの関連法案の改正案が決定されました。この改正案で、所有者不明の土地の相続や所有者が住所変更をした際の登記申請が義務化されます。
相続に関しては、「土地の取得を知ってから3年以内に申請しなければ10万円以下の過料に処する」とされています。これまで任意だった相続と住所変更の登記申請を義務化することによって、持ち主の所在が明確になり、国として管理しやすくなることが目的です。
相続登記は、家の売却には必須です。誰が名義人（売主）なのかがわからないと売買そのものが成立しないからです。
相続登記は自分でも行うことができますが、時間や手間がかかります。相続人が複数いて遠方の場合や、戸籍謄本や住民票などの公的資料を集めることが困難な場合は、専門家である司法書士に依頼するとよいでしょう。
司法書士に依頼すると報酬としてだいたい5万円から10万円前後かかりますが、確実に相続登記を済ませることができます。「法務局が遠方」「平日仕事が忙しい」「相続人が多い」という場合は、司法書士に依頼することをおすすめします。
どの司法書士に依頼してよいかわからないという方は、早めに不動産会社へ相談しましょう。相続登記に強い司法書士を紹介してもらえるだけでなく、ワンストップでスムーズな売却活動につながることが期待できます。
それでも「自分でやってみる！」という気概のある方は、一度法務局に行って相談してみると具体的な手続きや必要書類について教えてもらえますよ。物件の最寄りの法務局でなくても相談のみなら受け付けてくれることもありますので、事前に連絡してみてください。
3. 【注意点②】特定空き家に認定されるとどうなる？空き家のリスクを考える
空き家状態が続くと、その間の固定資産税や都市計画税を払い続けなくてはなりません。また、住まない家の管理も大変ですよね。こまめな換気や手入れをしないと家は劣化しやすいですし、放火のリスクや近隣への影響、事務管理の面を考えても早く売るにこしたことはありません。
よくあるのは、建物が朽ち果てたボロボロの戸建てを放置しているケース。更地にすると固定資産税や都市計画税が6倍になるため、そのままにしているのです。これは景観を損ねるだけでなく、近隣の迷惑になりかねません。
そこで、2014年11月に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が制定されました。この法案に基づき、市町村より「特定空家等（とくていあきやとう）」に指定されると、固定資産税や都市計画税の課税軽減措置の対象から外されてしまいます。つまり、固定資産税や都市計画税が6倍になってしまうのです。
「特定空家等」とは、空家のうち放置することが不適切な状態にある建物のことで、市町村長は所有者に対して必要な措置を助言指導できます。空き家状態にして放置するのはよくありませんので、問題を先延ばしにせずに早期に売却することが重要です。
4. 【注意点③】住宅ローンが残っている場合は？団体信用生命保険に加入していたかを確認
住宅ローンが残っている場合は誰が負担するのでしょうか。ズバリ、相続人が負担することになります。「そんなに高額な住宅ローンを代わりに払うなんて！」と思うかもしれません。
しかし、団体信用生命保険（団信）に加入していれば住宅ローンを肩代わりする必要はありません。住宅ローンを組むときは、だいたいの場合団信に加入することが多いです。ただ、フラット35などの商品は団信が任意加入となっているため、借入先の金融機関に確認する必要があります。
もし団信に加入していない場合、住宅ローンを肩代わりするのが難しければ「相続放棄」という手段があります。被相続人が亡くなってから3ヶ月以内に家庭裁判所に相続放棄を申し出ることで、住宅ローン（債務）を引き継ぐ必要はなくなります。ただ、他の相続財産もすべて放棄することになります。
5. まとめ
相続した家の売却は、知識がないと複雑で難しいと感じることがあるでしょう。遺産分割協議、相続登記、不動産売却、確定申告のそれぞれで専門的な知識が必要になるため、「難しい！」と感じた方は早めに信頼できる不動産会社に相談することをおすすめします。
重要なのは、売却だけでなく相続にも詳しい不動産会社に相談することです。ぜひプロの力を借りて相続した家の売却を成功させましょう。
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