旗竿地とは、道路に面した路地が細長く、路地の奥側に敷地がある土地のことです。整形地と比べて特殊な形状をしているので、暮らしに制限が出てしまう場合もあります。そのため、不動産としての評価が低くなりがちで、売却に難航するケースも少なくありません。
そこで本記事では、旗竿地が売れにくい理由と早期売却に向けたポイントを詳しく解説します。旗竿地の売却を検討している方はぜひ参考にしてください。
1.旗竿地が売れにくい4つの理由
旗竿地とは、道路に面している路地の部分が細長く、路地の奥側にまとまった敷地があるタイプの土地です。上から見ると旗を掲げたような形に見えることから、旗竿地と呼ばれています。
旗竿地は不整形地なので土地の評価額が低くなりやすく、売却しづらい傾向にあります。ここでは、旗竿地が整形地に比べて売れにくい理由を詳しく解説しましょう。
①建て替えができない場合がある
現行の建築基準法では、敷地の接面道路に対して2メートル以上の間口が必要とされています。しかし、昔の法律で建てられた旗竿地の間口は、1.8メートルで設定されているケースが多くあります。
2メートル以上という接道条件を満たしていない物件は、事実上再建築不可となり、建て替えができません。その土地を購入した場合、住宅を建て替えるためには地形を変えたり、建物の規模を縮小して現行の法律に適合させたりする必要があるのです。
通常の工事よりも建築コストが高くなりやすいことから、売れづらい傾向にあるといえるでしょう。
②家までに私道がある
旗竿地の間口や路地部分が、公道ではなく私道の場合があります。売却時には、路地部分が公道なのか、私道なのかを確認しなければなりません。
私道であれば、公道とは異なり、所有者同士で取り決めを行います。私道の持ち主が複数いる場合は、私道を通る権利や上下水道・ガスの引き込み工事を行う権利などについて、他の持ち主と承諾書を交わすことも必要です。
たとえ承諾書を交わしていたとしても近隣トラブルに発展するリスクがあるため、買い手がつきにくい傾向にあります。
③日当たりが悪い場合もある
旗竿地は住宅密集地にあることが多く、隣家との距離が近いケースも少なくありません。住宅の周囲を近隣の建物に囲まれていて、日当たりや風通しが良くない場合もあるでしょう。
日当たりや風通しの悪さは、リノベーションや建て替えで改善できる可能性があります。ただし、太陽光や風を取り込む工夫をする分、建築コストは高くなるため、日当たりの良い整形地に比べると購入希望者は集まりにくいでしょう。
④住宅ローンを組みにくい
旗竿地は、同じエリアにある整形地に比べて不動産評価額が低くなりがちです。担保にできる土地の評価額が低いと、住宅ローンの審査で難航し、なかには審査に通らないケースもあります。
自己資金を多めに用意しておく必要がある上に、希望通りの住宅を建てられないリスクもある旗竿地は、買い手が見つかりづらいのです。
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2.売却しづらい旗竿地を売るためのポイント
一般的に売却しづらいとされる旗竿地をスムーズに売るために、押さえておくべきポイントを4つご紹介します。
①建て替えが難しい場合は隣人に購入してもらう
間口などの問題で旗竿地での建て替えが難しい場合は、隣接する土地の所有者に購入を打診してみてください。隣接する土地所有者にとって、新たな土地を入手することで整形地として活用できれば、大きなメリットとなるはずです。
旗竿地を欲しがっているかは打診してみなければ分かりませんが、一度声をかけてみる価値はあるでしょう。
②評価を踏まえた売出価格を設定する
旗竿地は、整形地に比べて評価額が低くなりがちです。旗竿地の竿の部分は実質的に利用できないため、その分を割り引いて評価されます。
土地の評価額を踏まえて、妥当な売出価格を設定しましょう。
③取り壊さずに売却する
旗竿地にある建物が古くても、安易に解体しないことが重要です。住宅があれば「住宅用地の特例」が適用されるため、固定資産税のコストを抑えられます。
住宅がない状態で売却すると、固定資産税は6倍近くまで跳ね上がるので、買い手がさらに見つかりづらくなってしまうでしょう。購入希望者の選択肢をより多く残すためにも、取り壊さない状態での売却を検討してください。
④不動産会社に買い取ってもらう
不動産会社の仲介で売却できない物件であっても、不動産会社に買い取ってもらえる可能性があります。ただし、不動産会社による買取は仲介手数料がかからない一方で、買取価格が相場の7〜8割程度に落ちてしまうのが一般的です。
仲介による買い手が見つからなかった場合や早期売却を実現したい場合、売却すべきタイミングが決まっている場合などは、不動産会社による買取を検討するとよいでしょう。
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3.旗竿地の売却で検討すべきこと
ここからは、旗竿地を売却するにあたって検討すべき2つのことをご紹介します。
①不動産会社選びを慎重に行う
旗竿地を売却したい方は、不動産会社選びを慎重に行ってください。不動産会社には、それぞれ得意とする分野があります。
中古戸建ての売却に精通していて、旗竿地の取扱実績が豊富な不動産会社であれば、売却活動において信頼できるパートナーとなるはずです。複数の提案ができる不動産会社に相談しましょう。
②賃貸物件としての収益化も検討する
旗竿地の建築物をそのまま賃貸物件として貸し出すのも、一つの選択肢です。駅からの距離が近かったり、人気の学区内にあったり、周辺環境が整っていたりする場合は、賃貸戸建てとしてのニーズが見込めます。
売却が難航した場合は、賃貸物件としての収益化も検討するとよいでしょう。
4.まとめ
旗竿地を早期売却するためのポイントを詳しく解説しました。旗竿地は土地の特性上、整形地と比べて売却しづらい傾向にあります。
しかし、旗竿地にはさまざまな形状やタイプがあり、旗竿地だからといって必ずしも売却しづらいというわけではありません。土地の広さや周辺の建物の状況によっては、すぐに売却できるケースもあります。また、リフォームや建て替えで日当たりや風通しを改善することで、買い手が見つかる可能性もあるでしょう。
旗竿地をスムーズに売却するためには、建物をそのままの状態にして売却する、隣地の所有者に購入を打診するといったポイントがあります。また、中古戸建てや不整形地の売却に精通している不動産会社を見つけることも重要です。
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