住宅ローンが残っている家を相続したら？返済義務や負担を軽減する方法｜不動産売却コラム

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住宅ローンが残っている家を相続したら？返済義務や負担を軽減する方法

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【結論】住宅ローンは相続対象の資産

団信で住宅ローンを完済する方法

【団信加入していない場合】住宅ローンの負担を軽減する方法

住宅ローンを完済したら抵当権を抹消する
1. ①抵当権とは
2. ②抵当権の抹消方法

まとめ

相続した家に住宅ローンが残っている場合、原則として相続した人が住宅ローンを受け継ぎます。

「住んでいないのに住宅ローンを返済しなければならないの？」
「ローンの返済が大きい！少しでも負担を減らしたい」

このようにお悩みの方に向けて、今回は住宅ローンが残っている家を相続した際の返済義務や、負担を軽減する方法について詳しく解説します。

1.【結論】住宅ローンは相続対象の資産

遺産相続というと、現預金や宝石、不動産のような価値のあるものを受け取るイメージがありますよね。しかし、実際は、亡くなった方の負の遺産も相続の対象となります。

負の遺産とは、相続する人にとってマイナスとなる遺産のこと。具体的には次のようなものが該当します。

・住宅ローン
・クレジットカードの未決済
・リース料
・未払いの家賃や保険料、医療費、税金など

資産を相続したい場合は、負債も全て受け継がなければなりません。そのため、相続する前に、住宅ローンの残債がどの程度残っているかを事前に確認しておくことが大切です。

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2.団信で住宅ローンを完済する方法

故人が団信に加入していれば、死亡保険金がおりて残債が完済されるため、相続人が住宅ローンを返済する必要はありません。

ここでは、団信について詳しく解説します。

①団信とは？

金融機関で住宅ローンを組んで不動産を購入する際は、ほとんどの方が団信に加入します。

団信とは、住宅ローン返済中に加入者が死亡したり、一定の障害状態となったりした場合に、保険金がおりて残りの住宅ローンを弁済できる制度です。正式名称を「団体信用生命保険」といいます。

団信の保険料は原則として金融機関が負担しますが、保険料相当額が住宅ローンの金利に含まれます。年0.3％程度の金利を上乗せされるケースが一般的です。

②団信の適用条件とは？

団信で住宅ローンが弁済されるための適用条件は、加入する金融機関ごとに異なります。

多くの金融機関で採用されている適用条件は、次のとおりです。

・死亡した場合
・三大疾病（がん、脳卒中、急性心筋梗塞）によって特定の状態となった場合
・人工透析やペースメーカーの植え込みなど、一定の身体障害状態にある場合
・要介護認定を受けた場合など

疾患や障害の程度によって、残債の保証額が異なるケースもあります。

③団信が適用されないケースとは？

団信に加入していても、次のようなケースでは保険金が支払われないため注意が必要です。

・住宅ローンを滞納している場合
・ペアローンを組んでいて、契約者の片方は存命の場合
・加入時に健康状態について虚偽の申告をしていた場合
・加入してから1年以内に自殺した場合
・加入前からの病気や障害が原因で、適用条件となる事項が発生した場合

ペアローンを組んでいる場合は、死亡した側の分にのみ保険が適用され、もう一方の契約者が負担している分のローンはそのまま残るケースが一般的です。

④団信の請求方法

団信は、条件を満たしていたとしても、自動的に適用されるわけではありません。金融機関に知らせた上で、次のような手続きを行う必要があります。

1. 金融機関の担当者に連絡する
2. 必要書類を準備する
3. 金融機関に書類を提出する
4. 保険会社の審査を受ける
5. 支払われる保険金で住宅ローンを完済する

金融機関の担当者の指示にしたがって、一つひとつ手続きを進めていきましょう。

3.【団信加入していない場合】住宅ローンの負担を軽減する方法

団信に加入するためには健康状態を告知しなければならないため、傷病歴によっては加入できないケースも考えられます。

故人が団信に加入しておらず、住宅ローンの負債がそのまま相続人にのしかかる場合は、次の3つの方法を検討しましょう。

①他の加入済みの生命保険を適用する

団信に加入していなくても、他の生命保険に加入していれば、その保険金を使って住宅ローンの残債を減らせます。団信のように全額を返済できるかは分かりませんが、申請する価値はあるはずです。

まず保険会社へ連絡し、指示を仰ぎながら必要な手続きをしていきましょう。

②相続放棄をする

相続する資産よりも住宅ローンの残債のほうが高額なのであれば、相続放棄をするのも一つの手段です。相続人が複数いる場合でも、一人だけ相続放棄をすることもできます。

相続放棄の手続きは、相続する事実を知ってから3カ月以内に行う必要があります。必要書類を準備し、家庭裁判所に提出しましょう。

③相続後に売却する

相続放棄をしたくない場合は、ローンが残る家をいったん相続したあと、売却して住宅ローンを完済するのがおすすめです。

売却金がローン残債に届かなくても、自己資金でマイナス分を補えれば問題ありません。しかし、マイナス分を補えない場合は、無担保ローンを利用して完済する、任意売却をするといった対策が必要です。

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4.住宅ローンを完済したら抵当権を抹消する

住宅ローンを完済したら、抵当権の抹消手続きを行いましょう。

①抵当権とは

抵当権とは、住宅ローンを借りるときに、購入する不動産を金融機関が担保にする権利のことです。ローン返済が滞った際に、金融機関が不動産を差し押さえて競売に出し、融資額を回収することを目的に設定されます。

②抵当権の抹消方法

住宅ローンを完済すれば、抵当権の効力はなくなります。ただし、自動的に抵当権が抹消されるわけではなく、別途手続きが必要です。

抵当権の抹消方法は、次のとおりです。

1. 必要書類を用意する（登記申請書、登記済証、弁済証書など）
2. 登記申請書を作成する
3. 法務局に申請する

抵当権の抹消手続きは、司法書士に依頼することも可能です。手間をかけたくない方や自身での手続きに不安がある方は、専門家に依頼することも検討しましょう。

5.まとめ

住宅ローンの残債は、相続する遺産に含まれます。故人が団信に加入していれば、保険金によって相続人の負担なくローンを完済することが可能です。団信に未加入の場合は、今回ご紹介した方法を参考に返済額の負担を減らしましょう。

住宅ローンが残っている家の相続にお悩みの方や、相続した家の売却を検討している方は、ぜひハウスウェルにご相談ください。ハウスウェルなら現在のお住まいの価値を見出し、適切なご提案やアドバイス、手厚いサポートを提供いたします。ぜひお気軽にお問い合わせください。

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